Intermédiaire 9 min
Les banques et les financeurs
UBS, Raiffeisen, banques cantonales, assureurs hypothécaires et courtiers : leur rôle dans la chaîne de transaction.
Aucune vente résidentielle ne se conclut sans la pièce maîtresse : le financement. Derrière presque chaque acheteur se cache une banque ou un assureur qui prête. Connaître les financeurs, leurs critères et leur rôle dans la chaîne te permet d'éviter que ta vente capote au dernier moment faute de prêt.
Le paysage des prêteurs
| Financeur | Profil | À retenir |
|---|---|---|
| UBS | Grande banque universelle d'envergure nationale | Acteur hypothécaire majeur, critères standardisés et solides |
| Raiffeisen | Réseau de banques coopératives très ancré localement | Premier prêteur hypothécaire de Suisse en volume, proximité régionale |
| Banques cantonales (BCV, BCGE, BCF…) | Banques publiques cantonales, fort ancrage local | Très présentes sur l'hypothèque résidentielle de leur canton |
| Assureurs | Compagnies d'assurance vie qui prêtent aussi | Souvent des taux compétitifs sur les hypothèques longues |
Les deux règles d’or du crédit
Toute banque suisse applique deux verrous : les fonds propres (au moins 20% du prix, dont au moins 10% de vrais fonds propres hors 2e pilier) et le taux d'effort (les charges théoriques du logement, calculées à un taux d'intérêt prudent d'environ 5%, ne doivent pas dépasser ~33% du revenu brut). Un acheteur qui ne passe pas ces deux tests ne financera pas, peu importe son enthousiasme.
Le rôle des courtiers hypothécaires
Le courtier hypothécaire ne prête pas : il met l'emprunteur en concurrence entre plusieurs prêteurs pour décrocher le meilleur taux et les meilleures conditions. Pour ton client acheteur, c'est un allié qui peut débloquer un dossier limite ou faire gagner des dizièmes de pourcent sur 25 ans, soit des dizaines de milliers de francs.
1
Offre acceptée
Le vendeur accepte le prix : la course au financement démarre, souvent encadrée par une condition suspensive de financement.
2
Demande de crédit
L'acheteur (ou son courtier) soumet le dossier aux prêteurs : revenus, fonds propres, dossier du bien.
3
Estimation bancaire
La banque fait sa propre estimation (souvent via un AVM) et ne prête que sur sa valeur retenue, pas forcément sur le prix payé.
4
Octroi et acte
Le crédit accordé, on passe chez le notaire pour l'acte de vente et la cédule hypothécaire.
Le piège de la valeur bancaire
Si un client paie 1,2 mio un bien que la banque n'estime qu'à 1,1 mio, la banque finance 80% de 1,1 mio, pas de 1,2 mio. L'acheteur doit combler la différence en fonds propres. Anticipe ce risque : un prix de vente très au-dessus du marché peut tuer le financement de ton propre acheteur.
Ton réflexe d'agent
Qualifie le financement TÔT. Avant d'investir des heures sur un acheteur, vérifie qu'il a ses 20% de fonds propres et que son revenu tient le taux d'effort. Un acheteur non finançable est un faux acheteur qui te fera perdre des semaines.
- Hypothèque
- Prêt garanti par le bien immobilier, principal mode de financement d'un achat résidentiel en Suisse.
- Fonds propres
- Part du prix que l'acheteur apporte lui-même : au moins 20%, dont au moins 10% hors avoirs du 2e pilier.
- Taux d'effort
- Rapport entre les charges théoriques du logement (calculées à un taux prudent ~5%) et le revenu brut ; il ne doit pas dépasser environ un tiers.
- Courtier hypothécaire
- Intermédiaire qui met l'emprunteur en concurrence entre prêteurs pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions.
- Banque cantonale
- Banque publique d'un canton (BCV, BCGE, BCF…), très active sur l'hypothèque résidentielle de son territoire.
- Cédule hypothécaire
- Titre de gage immobilier inscrit au registre foncier qui matérialise la garantie de la banque sur le bien.
Une banque retient une valeur de 1,1 mio pour un bien que ton acheteur paie 1,2 mio. Sur quel montant calcule-t-elle son prêt à 80% ?
Quel est le rôle d'un courtier hypothécaire ?