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Glossaire
646 termes du métier, définis simplement. Chaque entrée renvoie à la leçon où elle est expliquée en détail.
- 1er rangLe financement immobilier
- La partie de l'hypothèque jusqu'à 66% (deux tiers) de la valeur du bien. La plus sûre pour la banque. En général, elle ne doit JAMAIS être remboursée du vivant de l'emprunteur.
- 2e pilier (LPP)Le marché et les grands acteurs
- Prévoyance professionnelle obligatoire alimentée par les cotisations salariés/employeurs ; les caisses de pension en placent une part dans l'immobilier.
- 2e rangLe financement immobilier
- La tranche entre 66% et 80% de la valeur (soit 14% du prix). Plus risquée, taux souvent légèrement supérieur. Elle DOIT être amortie (remboursée) en 15 ans ou avant la retraite.
- 3e pilier lié (3a)Financement avancé & ingénierie
- Prévoyance individuelle facultative et fiscalement privilégiée. Entièrement utilisable comme fonds propres durs pour l'achat du logement.
- A/B testingDiffusion, portails & marketing digital
- Test comparatif de deux versions pour garder la plus performante selon les données.
- Accession (art. 667 CC)Le cadre juridique suisse
- La propriété du sol emporte celle de ce qui est construit ou planté dessus. La maison appartient au propriétaire du terrain.
- Accord de principeNégociation & closing
- Engagement préliminaire (ou attestation de faisabilité) par lequel une banque confirme qu'elle est disposée à financer un achat sous réserve de vérifications. Filtre clé de la qualification acheteur.
- AcompteNégociation & closing
- Somme versée par l'acheteur en signe d'engagement, généralement à la promesse ou à la réservation. Son montant et son sort en cas de désistement doivent être formalisés.
- Acompte de chargesBail commercial et immobilier d'entreprise
- Provision périodique régularisée par un décompte annuel détaillé.
- AcquéreurLe métier et ses acteurs
- Celui qui achète (« acheteur ») ou loue (« locataire »).
- AcquêtsPatrimoine, succession & transmission
- Biens acquis à titre onéreux pendant le mariage, notamment le produit du travail et les revenus des biens propres. Leur valeur nette se partage à la dissolution du régime.
- Acte authentiquePropTech, data & IA
- Acte passé devant notaire, obligatoire pour le transfert de propriété immobilière en Suisse.
- Acte constitutifLa copropriété et la PPE
- L'acte authentique (notaire) qui constitue la PPE et définit les lots et quote-parts. Modifier les quote-parts = modifier cet acte = unanimité.
- Acte constitutif de PPEPromotion et développement immobilier
- Acte notarié qui divise l'immeuble en parts de copropriété (lots) avec leurs quotes-parts, inscrit au registre foncier. Peut être établi sur la base des plans, avant construction.
- Acte de defaut de biensCas pratiques et resolution de problemes
- Document delivre quand le debiteur est insolvable. La creance n'est pas eteinte : elle peut etre relancee si le debiteur retrouve des moyens, sans prescription rapide.
- Action récursoireAssurances et gestion des risques
- L'art. 58 al. 2 CO permet au propriétaire condamné de se retourner contre le responsable réel (constructeur, fournisseur) pour récupérer ce qu'il a dû payer.
- Agence / courtierLe métier et ses acteurs
- L'intermédiaire mandaté. Il estime, commercialise, organise les visites, négocie. Il ne signe jamais la vente à la place des parties.
- AgioInvestir et profiter de l'immobilier
- Écart entre le cours boursier d'un fonds immobilier et sa valeur nette d'inventaire. Un agio positif signifie payer la pierre plus cher que sa valeur réelle.
- Agio / disagioLe marché et les grands acteurs
- Écart entre le cours d'une part de fonds et sa valeur nette d'inventaire : prime (agio) si positif, décote (disagio) si négatif.
- Aimant à leadsDiffusion, portails & marketing digital
- Contrepartie de valeur (estimation, guide, alerte) offerte pour obtenir les coordonnées d'un inconnu.
- AmianteÉnergie, durabilité et rénovation
- Matériau isolant et ignifuge interdit en Suisse depuis 1990. Présent dans des centaines de milliers de bâtiments antérieurs : dalles de sol, colles, plaques, conduites, joints. Dangereux quand on perce ou casse.
- AmortissementLe métier et ses acteurs
- Le remboursement progressif d'une partie de la dette hypothécaire.
- AncrageCommunication, négociation et relation client
- Le premier chiffre annoncé qui sert de point de référence à toute la suite de la négociation. Celui qui ancre bien oriente la zone d'accord.
- anibis / TuttiDiffusion, portails & marketing digital
- Portails généralistes grand public suisses ; gros volume, leads plus tièdes.
- Appel à l'action (CTA)Diffusion, portails & marketing digital
- Invitation explicite à agir : 'Contactez-nous pour une visite'.
- Appel d'offresMonter un projet immobilier
- Phase de consultation des entreprises pour comparer les soumissions et adjuger les travaux.
- Appel de margeInvestir et profiter de l'immobilier
- Demande de la banque de réduire l'hypothèque ou d'apporter des fonds propres supplémentaires si la valeur de gage baisse.
- Apporteur d'affairesSe lancer comme agent immobilier
- Partenaire (notaire, banquier, artisan...) qui oriente vers l'agent des vendeurs ou acheteurs potentiels.
- AscenseurTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Obligatoire de fait dans la plupart des immeubles neufs de plusieurs étages. Entretien sous contrat annuel ; pièce de charges PPE non négligeable.
- ASFFinancement avancé & ingénierie
- Association suisse des financiers / règles d'autorégulation des banques. Fixe notamment les exigences d'amortissement et d'avance. Pour le rendement, amortissement plus rapide qu'en résidentiel.
- Assainissement énergétiqueÉnergie, durabilité et rénovation
- L'ensemble des travaux qui réduisent la consommation d'un bâtiment : isolation, changement de fenêtres, remplacement du chauffage par une solution renouvelable.
- Assemblée des copropriétairesLa copropriété et la PPE
- La réunion (au moins annuelle) où se prennent les décisions. Convoquée par l'administrateur, elle approuve comptes et budget.
- Assujettissement TVASe lancer comme agent immobilier
- Obligation de facturer et reverser la TVA, déclenchée dès 100'000 CHF de chiffre d'affaires annuel en Suisse.
- Assurance bâtiment en constructionAssurances et gestion des risques
- Dans les cantons à monopole, l'ECA assure aussi le bâtiment dès le début des travaux contre l'incendie et les éléments naturels. L'obligation d'assurer naît avec le début du chantier.
- Audience de vanitéDiffusion, portails & marketing digital
- Communauté nombreuse mais qui ne génère ni lead ni mandat : un indicateur trompeur.
- Autorisation d'acquérirLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Feu vert de l'autorité cantonale requis pour acheter un immeuble agricole. Sans elle, l'inscription au registre foncier est refusée.
- Avant-projetMonter un projet immobilier
- Phase SIA où l'on définit le concept, le volume et une première estimation des coûts avant de figer le projet.
- Aversion à la perteNégociation & closing
- Biais psychologique selon lequel la douleur de perdre quelque chose pèse environ deux fois plus que le plaisir de le gagner. En immobilier, c'est le moteur principal de la décision rapide d'un acheteur.
- Avis comminatoireCas pratiques et resolution de problemes
- La lettre de mise en demeure qui fixe un delai de paiement ET menace expressement de resilier. Sans la menace expresse, l'avis ne vaut rien.
- Avis des defautsCas pratiques et resolution de problemes
- L'obligation pour l'acheteur de signaler les defauts. Pour un defaut cache decouvert plus tard, l'avis doit etre donne immediatement (art. 201 CO).
- Avis des défautsRénovation, transformation & valorisation
- Signalement écrit d'un défaut par le maître de l'ouvrage à l'entrepreneur dans les délais légaux ou contractuels. Sans cet avis, le droit à la garantie peut être perdu.
- Avis des défauts à la restitutionLe bail à loyer (habitation)
- Le bailleur doit signaler les défauts au locataire immédiatement après la remise, sous peine de perdre ses prétentions (art. 267a CO).
- AVMPropTech, data & IA
- Automated Valuation Model : modèle informatique qui estime la valeur d'un bien à partir de données, sans visite physique.
- AVM (Automated Valuation Model)Le marché et les grands acteurs
- Modèle d'estimation automatisée qui calcule une valeur de bien à partir de données de marché, sans visite physique.
- Ayant droit économiqueDéontologie, conformité et pratique
- La personne physique qui détient réellement les fonds ou contrôle le client, derrière d'éventuelles sociétés ou prête-noms (formulaire A).
- Bail (contrat)Bail commercial et immobilier d'entreprise
- Contrat par lequel le bailleur cède l'usage d'une chose au locataire contre un loyer (art. 253 CO).
- Bail à loyerLe bail à loyer (habitation)
- Contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose et le locataire à payer un loyer (art. 253 CO).
- Bail commercialImmobilier commercial & classes d'actifs
- Bail régi par les art. 253 ss CO, plus libre que le bail de logement : durée souvent longue, conditions largement négociables.
- BailleurLa gérance et le bail
- Le propriétaire qui loue le bien. Il s'engage à céder l'usage de la chose et à l'entretenir.
- BanqueLe métier et ses acteurs
- Finance l'acquéreur via un prêt hypothécaire. Elle évalue la valeur du bien et la capacité financière de l'acheteur.
- Banque cantonaleLe marché et les grands acteurs
- Banque publique d'un canton (BCV, BCGE, BCF…), très active sur l'hypothèque résidentielle de son territoire.
- Bénéfice vs caractéristiqueDiffusion, portails & marketing digital
- La caractéristique décrit le bien ; le bénéfice traduit ce qu'elle apporte à l'acheteur dans sa vie.
- Best and finalNégociation & closing
- Tour de négociation final où chaque candidat est invité, selon les mêmes règles et la même échéance, à remettre sa meilleure et dernière offre.
- Bien-fondsLe métier et ses acteurs
- Une parcelle de terrain délimitée, avec ce qui est construit dessus. Unité de base du registre foncier.
- Biens propresPatrimoine, succession & transmission
- Biens possédés avant le mariage, reçus par donation ou succession, et effets strictement personnels. Ils ne se partagent pas.
- Bilan promoteurMonter un projet immobilier
- Comparaison entre la valeur de vente prévue d'un projet et son coût total, qui détermine la marge.
- BIMPropTech, data & IA
- Building Information Modeling : maquette numérique enrichie d'un bâtiment partagée par tous les intervenants du projet.
- BoîtageProspection & acquisition de mandats
- Distribution ciblée de supports (flyers, annonces de ventes récentes) dans les boîtes aux lettres d'un secteur.
- Bonne foi (art. 2 CC)Négociation & closing
- Principe fondamental du droit suisse imposant un comportement loyal dans les rapports juridiques. Le mensonge sur des offres concurrentes y porte atteinte.
- Bris de glace (choses du bâtiment)Assurances et gestion des risques
- Couvre le bris des vitrages fixes du bâtiment : fenêtres, vérandas, parois de douche, plans de cuisine en verre ou pierre, vitrocéramique encastrée. À distinguer du bris de glace du mobilier (assurance ménage).
- Budget de démarrageSe lancer comme agent immobilier
- Trésorerie nécessaire pour couvrir charges et survie pendant les premiers mois sans commission.
- Buy-and-holdInvestir et profiter de l'immobilier
- Stratégie de détention longue durée : on achète pour conserver et encaisser les loyers, pas pour revendre vite.
- Cadastre des sites polluésMonter un projet immobilier
- Registre officiel des terrains susceptibles d'être pollués, déterminant d'éventuels coûts d'assainissement.
- Cadastre des sites pollués (CSP)Immobilier commercial & classes d'actifs
- Registre cantonal public recensant les parcelles potentiellement polluées par une activité passée. À consulter avant toute transaction industrielle.
- Calendrier éditorialDiffusion, portails & marketing digital
- Plan des publications dans le temps pour tenir une régularité maîtrisée.
- Carte des dangers naturelsAménagement du territoire & autorisations
- Document cantonal cartographiant les risques (crues, glissements, avalanches) qui peut interdire ou conditionner la construction.
- Cash-flowInvestissement et placements immobiliers
- Ce qui reste des loyers nets une fois les intérêts hypothécaires payés. L'argent réellement disponible chaque année.
- CECBCommercialisation et marketing
- Certificat énergétique cantonal des bâtiments. De plus en plus attendu par les acheteurs et parfois obligatoire à la vente selon le canton.
- CECB PlusÉnergie, durabilité et rénovation
- Un CECB enrichi d'un rapport de conseil : il propose jusqu'à trois variantes de rénovation chiffrées, avec leur effet sur les classes et les charges. C'est celui qui débloque souvent les subventions.
- CECB+Rénovation, transformation & valorisation
- CECB enrichi d'un rapport de conseil proposant des variantes de rénovation chiffrées et leur impact sur la classe énergétique.
- Cédule de registreLe cadre juridique suisse
- Cédule hypothécaire dématérialisée, inscrite au registre foncier sans titre papier. La forme standard depuis 2012.
- Cédule hypothécaireLe financement immobilier
- Le titre de gage inscrit au registre foncier qui garantit le prêt à la banque.
- Cédule hypothécaire (Schuldbrief)Le cadre juridique suisse
- Le titre de gage le plus utilisé en Suisse. Il incarne une dette et le droit de gage qui la garantit sur le bien.
- Changement d'affectationMonter un projet immobilier
- Modification de l'usage d'un bâtiment (par exemple bureaux en logements), soumise au droit de la construction et à autorisation.
- Charge foncière (art. 782 CC)Le cadre juridique suisse
- Oblige le propriétaire d'un immeuble à une prestation (souvent payer une somme) au profit d'un tiers, garantie par le bien lui-même.
- Charge maximaleLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Plafond de prix admis pour un immeuble agricole : on ne peut pas surpayer une terre agricole. Empêche la spéculation foncière.
- Charges (frais accessoires)La gérance et le bail
- Les frais liés à l'usage : chauffage, eau chaude, eau, conciergerie, électricité des communs, etc. (art. 257a CO).
- Charges d'exploitationLa copropriété et la PPE
- Dépenses courantes et récurrentes : chauffage, eau, électricité des communs, conciergerie, assurance, honoraires de l'administrateur.
- Charges théoriquesLe financement immobilier
- Intérêts calculatoires + amortissement du 2e rang + frais d'entretien et accessoires (1% de la valeur du bien).
- ChatbotPropTech, data & IA
- Agent conversationnel qui répond automatiquement aux questions des visiteurs d'un site, jour et nuit.
- ChauffageTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Produit la chaleur du logement et l'eau chaude. En Suisse romande : pompe à chaleur (PAC, en plein essor), gaz, mazout (en voie de disparition), parfois chauffage à distance (CAD) ou pellets.
- Chauffage à distance (CAD)Énergie, durabilité et rénovation
- Réseau qui distribue de la chaleur produite centralement (souvent renouvelable ou récupérée) à plusieurs bâtiments. Pratique en zone dense.
- Chose louéeLa gérance et le bail
- L'objet du bail : un appartement, une villa, un local commercial, un garage, une place de parc.
- Classe d'actifsImmobilier commercial & classes d'actifs
- Catégorie de biens immobiliers partageant une logique économique commune (locataires, baux, sensibilité conjoncturelle, profil d'investisseur).
- Classe énergétiqueÉnergie, durabilité et rénovation
- La note de A à G. A correspond aux bâtiments neufs très performants, G aux anciennes constructions non rénovées.
- Clause d'exclusionCas pratiques et resolution de problemes
- Clause par laquelle le vendeur supprime ou restreint sa garantie. Frequente dans l'immobilier ancien, mais avec une limite majeure.
- ClosingNégociation & closing
- Ensemble du processus menant de l'accord verbal sur le prix jusqu'à la signature de l'acte notarié et la remise des clés. Sécuriser chaque étape évite l'effondrement du deal.
- Code civil (CC)Le cadre juridique suisse
- La loi fédérale qui règle la propriété, les droits réels, la famille et les successions. Le droit immobilier suisse y prend sa source.
- Commerçant professionnel d'immeublesInvestir et profiter de l'immobilier
- Statut fiscal suisse qui requalifie les gains immobiliers en revenu imposable et soumet à l'AVS, déclenché par une activité immobilière jugée professionnelle.
- Commission / courtageLe métier et ses acteurs
- La rémunération de l'agence en cas de succès. En Suisse romande, souvent 3% du prix de vente (+ TVA), variable.
- Commission de courtageSe lancer comme agent immobilier
- Honoraires du courtier, généralement ~3% + TVA en Suisse romande, dus uniquement si la vente se conclut (art. 413 CO).
- Communauté héréditaire (indivision)Patrimoine, succession & transmission
- Situation des héritiers avant le partage : ils sont propriétaires en commun et ne peuvent disposer d'un bien immobilier qu'à l'unanimité.
- ComparablePropTech, data & IA
- Bien similaire récemment vendu, utilisé comme référence pour estimer la valeur d'un objet.
- ComparablesCommercialisation et marketing
- Biens similaires vendus récemment dans le même secteur. La base objective de toute estimation crédible.
- Complément ECOÉnergie, durabilité et rénovation
- Une option ajoutable aux labels MINERGIE qui certifie en plus une construction saine (santé des occupants) et écologique (matériaux).
- Condition résolutoireLa vente et le courtage
- L'inverse : la vente produit ses effets immédiatement, mais sera annulée si l'événement survient. Plus rare en pratique courante.
- Condition suspensiveLe métier et ses acteurs
- Une condition qui doit se réaliser pour que la vente devienne ferme (ex: obtention du crédit). On y revient en détail dans le module Vente.
- Conflit d'intérêtsDéontologie, conformité et pratique
- Situation où tes intérêts (ou ceux d'un autre client) entrent en opposition avec ceux de ton mandant.
- Congé abusifLe bail à loyer (habitation)
- Congé contraire aux règles de la bonne foi, annulable par le juge (art. 271-271a CO), p. ex. congé-représailles.
- Congé extraordinaireLe bail à loyer (habitation)
- Résiliation anticipée pour un motif prévu par la loi (non-paiement, justes motifs, faillite, décès, etc.).
- Congé ordinaireLe bail à loyer (habitation)
- Résiliation pour le terme convenu, en respectant le délai légal ou contractuel (3 mois minimum pour l'habitation).
- ConsignationCas pratiques et resolution de problemes
- Le locataire verse son loyer sur un compte officiel designe par le canton au lieu de le payer au bailleur, pour le forcer a reparer (art. 259g CO).
- ConsolidationPromotion et développement immobilier
- Transformation, à la fin du chantier, du crédit de construction en prêt hypothécaire classique, repris par chaque acheteur sur sa part.
- ConTechPropTech, data & IA
- Construction technology : sous-catégorie de la PropTech dédiée à la construction (BIM, suivi de chantier, jumeaux numériques).
- Contenu organiqueDiffusion, portails & marketing digital
- Publications non payantes ; portée gagnée par la qualité et la régularité, pas par le budget média.
- Contrat d'entrepriseTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Contrat par lequel un entrepreneur s'oblige à exécuter un ouvrage, et le maître à payer un prix (art. 363 CO). Construire une villa, refaire une cuisine, poser une toiture : autant de contrats d'entreprise.
- Contrat-cadre romandLe bail à loyer (habitation)
- Accord-cadre étendu par le Conseil fédéral, applicable à Vaud, Genève, Fribourg, Neuchâtel et Jura, qui complète le CO sur les frais accessoires notamment.
- Contre-offreNégociation & closing
- Réponse du vendeur à une offre jugée insuffisante, proposant un nouveau prix ou de nouvelles conditions. Elle maintient la négociation ouverte.
- ContributionsCas pratiques et resolution de problemes
- La quote-part de charges communes due par chaque coproprietaire : entretien, chauffage, assurances, fonds de renovation.
- Copropriété forcéeLa copropriété et la PPE
- Tu ne peux PAS te séparer de ta part sur les communs : elle est attachée à ton lot, inséparablement.
- CoreImmobilier commercial & classes d'actifs
- Stratégie d'investissement la plus prudente : actifs prime, bien loués, dans les meilleurs emplacements, à rendement modeste mais sécurisé.
- COS (coefficient d'occupation du sol)Aménagement du territoire et permis de construire
- Mesure l'emprise au sol du bâtiment, pas le volume total. Un bâtiment couvrant 200 m2 sur 1000 m2 a un COS de 0.2 (20%). Il limite l'empreinte, pas le nombre d'étages.
- Cotisation au fondsLa copropriété et la PPE
- Montant versé chaque année par chaque lot, au prorata de sa quote-part, en plus des charges d'exploitation.
- CourtageLe marché et les grands acteurs
- Activité de mise en relation et de négociation pour la vente ou la location d'un bien, rémunérée par une commission.
- Courtage / VenteLe métier et ses acteurs
- Mettre en relation un vendeur et un acheteur pour la vente d'un bien, contre une commission. C'est le cœur de l'activité d'EMOH.
- Courtier hypothécaireLe marché et les grands acteurs
- Intermédiaire qui met l'emprunteur en concurrence entre prêteurs pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions.
- Courtier indicateurDéontologie, conformité et pratique
- Le courtier qui se borne à indiquer une occasion ou mettre en relation, sans négocier pour une partie. Le double mandat lui est plus facilement toléré.
- Courtier négociateurDéontologie, conformité et pratique
- Le courtier qui mène activement la négociation pour une partie. Pour lui, représenter aussi l'autre partie est en principe interdit.
- Coût d'acquisition d'un mandatProspection & acquisition de mandats
- Ensemble des ressources (temps, marketing, déplacements) dépensées pour signer un mandat.
- Coût de la detteInvestissement et placements immobiliers
- Le taux d'intérêt hypothécaire. Tant qu'il est inférieur au rendement net de l'immeuble, le levier joue en faveur de l'investisseur.
- Coût par lead (CPL)Diffusion, portails & marketing digital
- Budget dépensé divisé par le nombre de leads obtenus ; permet de comparer les canaux.
- CPCDiffusion, portails & marketing digital
- Coût par clic : ce que tu paies chaque fois que quelqu’un clique sur ton annonce.
- CPLDiffusion, portails & marketing digital
- Coût par lead : budget dépensé divisé par le nombre de contacts qualifiés obtenus. Le KPI roi de la pub.
- CPMDiffusion, portails & marketing digital
- Coût pour mille impressions : prix pour 1000 affichages, utile en notoriété/display.
- Crédit de constructionPromotion et développement immobilier
- Prêt bancaire qui finance le chantier. La banque libère l'argent par tranches au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
- CRMPropTech, data & IA
- Customer Relationship Management : logiciel qui centralise contacts, biens, deals et tâches pour piloter la relation client.
- Crowdfunding immobilierInvestir et profiter de l'immobilier
- Achat collectif d'une quote-part d'un immeuble réel via une plateforme, à partir d'un ticket réduit mais avec une liquidité très faible.
- Crowdhouse / Foxstone / CrowdliFinancement avancé & ingénierie
- Plateformes suisses de crowdinvesting immobilier permettant d'acquérir des parts d'immeubles de rendement en Suisse, avec gestion déléguée.
- Crowdinvesting immobilierFinancement avancé & ingénierie
- Financement participatif en capital : chaque investisseur acquiert une part d'un immeuble locatif et touche sa quote-part de loyers et de plus-value.
- Crowdlending immobilierFinancement avancé & ingénierie
- Financement participatif sous forme de prêt : la foule prête à un porteur de projet, qui rembourse capital + intérêts. Pas de propriété de l'immeuble.
- CUSAménagement du territoire et permis de construire
- Coefficient d'utilisation du sol. Terme employé notamment dans le canton de Vaud pour la même idée que l'IUS.
- CVSEMonter un projet immobilier
- Chauffage, Ventilation, Sanitaire, Électricité : les techniques du bâtiment, dimensionnées par des ingénieurs spécialisés.
- Cycle de transactionSe lancer comme agent immobilier
- Durée entre la signature du mandat et l'encaissement de la commission, souvent 4 à 8 mois.
- DDP (droit distinct et permanent)Aménagement du territoire et permis de construire
- Lorsque le droit de superficie est cessible et transmissible aux héritiers (distinct) et constitué pour au moins 30 ans (permanent), il peut être immatriculé au registre foncier comme un immeuble à part entière, sur son propre feuillet.
- DéclassementAménagement du territoire & autorisations
- Passage d'un terrain de la zone à bâtir vers une zone inconstructible (p. ex. agricole), avec chute de valeur.
- Décompte de chargesLa gérance et le bail
- Le relevé annuel qui compare les charges réelles aux acomptes versés, avec solde à payer ou à rembourser.
- DefautCas pratiques et resolution de problemes
- Un etat de la chose louee qui la rend impropre ou moins propre a l'usage convenu. Un defaut grave empeche l'usage ; un defaut moyen le restreint.
- Défaut apparentTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Un défaut visible ou décelable lors d'un examen normal et diligent de l'ouvrage à la réception. Exemple : une fissure visible, un carrelage cassé, une porte qui ne ferme pas.
- Defaut cacheCas pratiques et resolution de problemes
- Un defaut qui n'etait pas visible ni decelable lors d'une verification normale au moment de la vente.
- Défaut cachéTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Un défaut qui n'était pas reconnaissable à la réception et qui se révèle plus tard. Exemple : une infiltration derrière un mur, un défaut d'étanchéité de la toiture qui ne fuit qu'après plusieurs hivers.
- Défaut d'entrepriseMonter un projet immobilier
- Faillite ou défaillance d'une entreprise du chantier, entraînant arrêt et surcoût de reprise, à couvrir par garanties.
- Défaut d'entretienAssurances et gestion des risques
- L'ouvrage construit correctement mais laissé se dégrader : crépi qui se détache, marche descellée, garde-corps rouillé. La négligence d'entretien engage le propriétaire.
- Défaut de constructionAssurances et gestion des risques
- Vice dans la conception ou la réalisation de l'ouvrage : structure mal calculée, matériaux inadaptés, malfaçon.
- Défaut de la chose louéeLe bail à loyer (habitation)
- État qui restreint l'usage convenu et que le locataire n'a pas à supporter. Donne droit à réparation, réduction de loyer ou dommages-intérêts (art. 259a ss CO).
- Dégât / dommageLe bail à loyer (habitation)
- Détérioration excédant l'usage normal (tache, trou, casse) dont le locataire répond.
- Dégâts d'eau (choses du bâtiment)Assurances et gestion des risques
- Couvre les dommages au bâtiment causés par l'eau : rupture de conduite, refoulement des canalisations, débordement, infiltration. C'est le sinistre le plus courant. Non couvert par l'incendie ECA.
- Délai de congéBail commercial et immobilier d'entreprise
- Le temps minimum entre la réception du congé et la date où le bail prend fin.
- Délai de ventePropTech, data & IA
- Durée entre la mise sur le marché d'un bien et la signature, indicateur clé de performance d'une annonce.
- Demande d'autorisationAménagement du territoire & autorisations
- Dossier déposé à la commune/au canton décrivant le projet (plans, formulaires, calcul des indices) pour obtenir le droit de construire.
- DensificationPromotion et développement immobilier
- Construire plus sur un terrain déjà bâti (remplacer une villa par un petit immeuble). Cœur de la promotion en Suisse, où le sol est rare.
- Densification vers l'intérieurAménagement du territoire et permis de construire
- Objectif central de la LAT révisée : construire plus dense dans les zones déjà bâties plutôt que d'étendre la zone à bâtir sur les champs.
- DéontologieDéontologie, conformité et pratique
- L'ensemble des devoirs et règles de bonne conduite d'une profession. En l'absence de licence d'État, c'est le principal garde-fou du courtier.
- DépersonnaliserRénovation, transformation & valorisation
- Retirer les éléments trop personnels (photos, collections, goûts marqués) pour permettre à l'acheteur de se projeter dans le bien.
- Dernier kilomètreImmobilier commercial & classes d'actifs
- Étape finale de la livraison entre le centre de distribution et le client. Valorise les petites surfaces logistiques en proximité urbaine.
- DésassujettissementLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Décision soustrayant un bien au champ de la LDFR (ex. parcelle devenue constructible ou trop petite pour être agricole), permettant de l'acquérir et de le vendre librement.
- Descriptif de constructionPromotion et développement immobilier
- Document signé chez le notaire qui détaille, corps de métier par corps de métier, ce qui est livré (cuisine, sols, sanitaires). Référence en cas de litige sur la qualité.
- Détention directePatrimoine, succession & transmission
- Propriété d'un immeuble à son nom propre, par opposition à la détention via une société. Simple, mais exposée à l'indivision en cas de pluralité d'héritiers.
- Devis fermeMonter un projet immobilier
- Engagement de prix d'une entreprise non révisable, qui transfère le risque de dépassement à l'entrepreneur.
- Devoir de diligenceDéontologie, conformité et pratique
- Obligation d'agir avec soin, compétence et loyauté dans l'intérêt du mandant. Découle du contrat de mandat (art. 398 CO).
- Distance à la forêtAménagement du territoire & autorisations
- Recul minimal légal (souvent ~10 m) à respecter entre une construction et la lisière forestière.
- Distance aux limitesAménagement du territoire & autorisations
- Recul minimal à respecter entre la construction et la limite de la parcelle voisine.
- DiversificationInvestir et profiter de l'immobilier
- Répartition des investissements entre plusieurs zones, typologies et locataires pour réduire le risque global du portefeuille.
- Division parcellaireMonter un projet immobilier
- Découpage d'une parcelle en plusieurs lots constructibles, sous conditions d'accès et d'équipement.
- DolCas pratiques et resolution de problemes
- Tromperie intentionnelle : le vendeur cache sciemment un defaut qu'il connait. Le dol fait tomber la clause d'exclusion (art. 199 CO).
- Donation avec réserve d'usufruitPatrimoine, succession & transmission
- Montage par lequel le donateur transmet la nue-propriété tout en conservant l'usufruit, donc l'usage et les revenus, jusqu'à son décès.
- Donation immobilièrePatrimoine, succession & transmission
- Transfert gratuit d'un bien immobilier du vivant du donateur, par acte authentique notarié et inscription au registre foncier.
- Donnée personnelleDéontologie, conformité et pratique
- Toute information se rapportant à une personne physique identifiée ou identifiable : nom, adresse, revenu, photo, situation familiale.
- Donnée sensibleDéontologie, conformité et pratique
- Catégorie protégée : santé, religion, opinions politiques, origine, données pénales, biométrie. Traitement soumis à des exigences accrues.
- Double courtageDéontologie, conformité et pratique
- Le fait pour un courtier de représenter à la fois le vendeur et l'acheteur dans la même transaction, et d'être rémunéré par les deux.
- Double majoritéLa copropriété et la PPE
- Majorité comptée à la fois en nombre de copropriétaires (têtes) ET en quote-parts. Protège les petits ET les gros lots.
- Double mandat (double courtage)Négociation & closing
- Situation où l'agent représente à la fois le vendeur et l'acheteur. Légal mais sensible : il doit être déclaré aux deux parties pour éviter un conflit d'intérêts.
- Droit de préemptionLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Droit pour une commune (ou le canton) d'acquérir en priorité un bien mis en vente, à conditions égales, notamment pour développer du logement d'utilité publique.
- Droit de superficieAménagement du territoire et permis de construire
- Servitude (art. 779 CC) qui autorise une personne à avoir et à garder des constructions sur le terrain d'autrui. Le superficiaire possède le bâtiment, pas le sol.
- Droit de superficie (DDP)Promotion et développement immobilier
- Droit réel (servitude) permettant de construire et posséder un bâtiment sur le terrain d'autrui, pour une durée déterminée, contre une rente.
- Droit exclusifLa copropriété et la PPE
- Le droit d'utiliser, d'aménager et d'administrer seul ta partie privative (ton appartement, ta cave attribuée).
- Droit personnelLe cadre juridique suisse
- Un droit qui ne lie que les parties d'un contrat : un bail, une promesse de vente. Plus faible qu'un droit réel.
- Droit réelLe cadre juridique suisse
- Un droit qui porte sur une chose et s'impose à tous (erga omnes) : propriété, servitude, gage immobilier. Il s'inscrit au registre foncier.
- Droits de mutationLa fiscalité immobilière
- Impôt cantonal (parfois communal) prélevé lors du transfert de propriété, calculé en pourcentage du prix de vente. C'est la part la plus lourde des frais d'achat.
- DSCRInvestir et profiter de l'immobilier
- Debt Service Coverage Ratio : ratio entre le revenu net d'exploitation et le service de la dette. Au-dessus de 1,2, le bien s'autofinance confortablement.
- Due diligenceMonter un projet immobilier
- Examen approfondi des risques juridiques, techniques et environnementaux d'un bien avant de s'engager.
- Durée de détentionLa fiscalité immobilière
- Nombre d'années entre l'achat et la vente. Plus elle est longue, plus le taux d'imposition baisse (barème dégressif).
- Durée de vie / amortissementLe bail à loyer (habitation)
- Tables d'amortissement (p. ex. de l'ASLOCA et des bailleurs) fixant la durée de vie d'un équipement pour calculer la part résiduelle à indemniser.
- Durée déterminéeBail commercial et immobilier d'entreprise
- Le bail prend fin à l'échéance convenue sans qu'un congé soit nécessaire (art. 266 CO). Ex : bail de 5 ans ferme.
- Durée indéterminéeBail commercial et immobilier d'entreprise
- Le bail continue jusqu'à ce qu'une partie le résilie en respectant le délai et le terme légaux ou contractuels.
- EBITDAImmobilier commercial & classes d'actifs
- Résultat d'exploitation avant intérêts, impôts et amortissements. Indicateur clé pour valoriser un actif d'exploitation comme un hôtel.
- ECAAssurances et gestion des risques
- Établissement Cantonal d'Assurance. Institution publique qui assure obligatoirement les bâtiments d'un canton contre l'incendie et les éléments naturels, sur une base de solidarité.
- ÉchoCommunication, négociation et relation client
- Répéter le dernier mot ou groupe de mots du client sur un ton interrogatif pour l'inviter à développer. « Trop de travaux ? »
- Écoute activeNégociation & closing
- Technique d'écoute qui combine reformulation, silences, questions ouvertes et observation du non-verbal pour réellement comprendre l'interlocuteur et récolter de l'information.
- Effet contraignantAménagement du territoire & autorisations
- Le plan d'affectation lie les propriétaires : il définit ce qui peut être construit, et son adoption peut être contestée par voie de recours.
- Effet de levierInvestissement et placements immobiliers
- Utiliser de la dette pour augmenter le rendement sur fonds propres. Positif si l'actif rapporte plus que le coût de la dette, destructeur dans le cas inverse.
- Effet de réseauLe marché et les grands acteurs
- Mécanisme par lequel un service gagne en valeur à mesure qu'il a plus d'utilisateurs : les portails dominants s'auto-renforcent ainsi.
- Effet suspensifAménagement du territoire et permis de construire
- Mécanisme par lequel un recours peut suspendre les travaux jusqu'à la décision finale. Une opposition puis un recours peuvent ainsi geler un chantier durant des mois, voire des années.
- ÉlectricitéTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Le tableau électrique, les circuits, les prises, l'éclairage. Une installation vétuste (fusibles à porcelaine, pas de disjoncteur différentiel) est un point de sécurité à signaler.
- Éléments naturelsAssurances et gestion des risques
- Tempête, grêle, hautes eaux, inondations, avalanches, pression de la neige, glissements de terrain, chutes de pierres et éboulements. À distinguer du tremblement de terre, en général exclu ou couvert séparément.
- Émoluments du registre foncierLa fiscalité immobilière
- Frais perçus par l'État pour inscrire le nouveau propriétaire et, le cas échéant, la cédule hypothécaire. Généralement quelques pour mille.
- Emplacement 1AImmobilier commercial & classes d'actifs
- La meilleure portion d'une rue commerçante, au flux piéton maximal. Loyers les plus élevés, vacance la plus faible.
- EMSImmobilier commercial & classes d'actifs
- Établissement médico-social : résidence médicalisée pour personnes dépendantes, réglementée et souvent subventionnée par le canton.
- Énergie fossileÉnergie, durabilité et rénovation
- Mazout (fioul) et gaz naturel, qui émettent du CO2 en brûlant. Cible principale de l'assainissement énergétique.
- EntrepreneurTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Celui qui réalise l'ouvrage (l'entreprise de construction, l'artisan). À ne pas confondre avec l'architecte, lié par un contrat de mandat distinct.
- Enveloppe / clos-couvertTechnique du bâtiment et droit de la construction
- La peau du bâtiment : façades, toiture, fenêtres. Elle protège du froid, de l'eau et du bruit. Une enveloppe performante = des charges de chauffage basses.
- Enveloppe du bâtimentÉnergie, durabilité et rénovation
- Tout ce qui sépare l'intérieur chauffé de l'extérieur : murs, toiture, fenêtres, dalle sur cave. Une mauvaise enveloppe laisse fuir la chaleur.
- ÉquipementAménagement du territoire & autorisations
- Aménagements rendant un terrain constructible : accès routier suffisant, raccordements à l'eau, aux égouts et à l'énergie (art. 19 LAT).
- Équité de traitementNégociation & closing
- Principe déontologique imposant d'informer tous les candidats des mêmes règles, échéances et critères, sans favoritisme ni divulgation déloyale d'informations.
- Estimation en ligneProspection & acquisition de mandats
- Outil web donnant une fourchette de valeur en échange du contact du propriétaire ; capte le vendeur en amont.
- Estimation gratuiteSe lancer comme agent immobilier
- Évaluation offerte de la valeur d'un bien, utilisée comme prétexte de contact et générateur de mandats.
- Estimation physiqueProspection & acquisition de mandats
- Visite sur place pour affiner la valeur ; véritable rendez-vous d'acquisition de mandat.
- Établissement stableLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Immeuble servant à l'exercice d'une activité économique (commerce, industrie, bureaux). Son acquisition par un étranger n'est en principe pas soumise à autorisation.
- Étage et accèsL'estimation d'un bien
- En PPE : étages élevés avec ascenseur valorisés ; rez et dernier sans ascenseur décotés. Le calme joue aussi.
- État des lieuxBail commercial et immobilier d'entreprise
- Constat écrit et contradictoire de l'état des locaux à l'entrée et à la sortie. Pièce maîtresse en cas de litige.
- État et standingL'estimation d'un bien
- Rénové ou à rafraîchir, qualité des matériaux, cuisine, salles d'eau. Un bien rénové se vend plus vite et plus cher.
- État locatifL'estimation d'un bien
- La somme de tous les loyers annuels encaissés par l'immeuble. C'est le loyer brut total.
- Étude de faisabilitéPromotion et développement immobilier
- Analyse qui croise le droit (ce qu'on peut bâtir) et les chiffres (ce que ça coûte et rapporte) pour décider si l'opération est viable.
- Exonéré (sans droit à déduction)Comptabilité et gestion financière immobilière
- Pas de TVA facturée au locataire, mais le bailleur ne peut pas récupérer la TVA payée sur ses propres dépenses (travaux, entretien). C'est le régime par défaut du logement.
- Exploitant à titre personnelLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Personne qui exploite elle-même le bien agricole et qui en a la capacité (formation/aptitude agricole). C'est le principal acquéreur admis par la LDFR.
- Exposition et luminositéL'estimation d'un bien
- Sud et ouest sont recherchés, nord moins. Un séjour lumineux fait monter la valeur.
- FarmingProspection & acquisition de mandats
- Stratégie de prospection consistant à « cultiver » un secteur géographique précis sur la durée pour en devenir l'agent de référence.
- FINMAInvestissement et placements immobiliers
- Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers. Elle autorise et surveille les fonds soumis à la LPCC. Le gendarme du secteur.
- FlipInvestir et profiter de l'immobilier
- Achat-revente rapide après valorisation. En Suisse, expose au statut de commerçant professionnel d'immeubles.
- Flux pull (URL)Diffusion, portails & marketing digital
- L'agence expose une URL ; le portail vient y lire le flux à intervalle régulier.
- Flux push (FTP)Diffusion, portails & marketing digital
- L'agence dépose le fichier d'annonces sur le serveur du portail (cas de Properstar via FTP).
- FoncierPromotion et développement immobilier
- Le terrain lui-même, considéré comme matière première de la promotion. « Trouver du foncier » = trouver une parcelle constructible à acheter.
- Fondation de placementLe marché et les grands acteurs
- Véhicule collectif réservé aux institutions de prévoyance pour investir ensemble, notamment dans l'immobilier.
- FondationsTechnique du bâtiment et droit de la construction
- La partie enterrée qui transmet le poids du bâtiment au sol. Semelles, radier ou pieux selon la nature du terrain.
- Fonds de rénovationLa copropriété et la PPE
- Réserve financière collective de la PPE, alimentée par cotisations annuelles, destinée aux gros travaux d'entretien et de rénovation.
- Fonds dominantLe cadre juridique suisse
- L'immeuble qui bénéficie de la servitude (celui qui peut utiliser le chemin).
- Fonds immobilier cotéInvestir et profiter de l'immobilier
- Véhicule réglementé (LPCC) détenant un parc immobilier, coté en bourse, qui distribue les loyers nets aux porteurs de parts.
- Fonds propresLe métier et ses acteurs
- L'argent que l'acheteur apporte lui-même (épargne, 2e/3e pilier). Minimum 20% du prix.
- Fonds propres « mous »Le financement immobilier
- L'avoir du 2e pilier (caisse de pension). Autorisé pour compléter, mais ne peut PAS servir aux 10% durs.
- Fonds propres du promoteurPromotion et développement immobilier
- L'apport que la banque exige du promoteur (souvent 20 à 30% du coût total) avant d'accorder le crédit de construction.
- Fonds propres dursLe financement immobilier
- Épargne réelle disponible : compte bancaire, 3e pilier (3a/3b), titres, donation, héritage, prêt familial non remboursable. Au moins 10% du prix doit venir de là.
- Fonds propres latentsInvestir et profiter de l'immobilier
- Valeur accumulée dans un bien (plus-value + amortissement) non encore mobilisée, exploitable par refinancement.
- Fonds servantLe cadre juridique suisse
- L'immeuble qui supporte la servitude (par exemple celui sur lequel passe le chemin).
- Forme authentiqueNégociation & closing
- Exigence légale (art. 216 CO) selon laquelle la vente d'un immeuble en Suisse n'est valable que passée devant notaire par acte authentique. Aucun accord antérieur ne transfère la propriété.
- Formule officielleLa gérance et le bail
- Document cantonal obligatoire pour notifier le loyer initial (où il est exigé) et toute hausse de loyer.
- Formule officielle de congéLe bail à loyer (habitation)
- Document agréé par le canton que le bailleur doit utiliser pour résilier un bail d'habitation ; à défaut, le congé est nul.
- Fortune nette imposableLa fiscalité immobilière
- Total des actifs (dont valeur fiscale du bien) moins les dettes (dont hypothèque).
- Fourchette de valeurProspection & acquisition de mandats
- Plage de prix indicative donnée en ligne, qui appelle naturellement une estimation physique pour être confirmée.
- FPRE (Fahrländer Partner)Le marché et les grands acteurs
- Institut d'analyse de marché reconnu pour sa segmentation fine et ses données socio-économiques.
- Frais accessoiresComptabilité et gestion financière immobilière
- Les sommes facturées au locataire en plus du loyer pour des prestations liées à l'usage (chauffage, eau chaude, conciergerie...). Ce ne sont pas un bénéfice pour le propriétaire : ils couvrent une dépense réelle.
- Frais accessoires (charges)Le bail à loyer (habitation)
- Coûts liés à l'usage de la chose (chauffage, eau chaude, conciergerie, etc.) facturés en plus du loyer net, uniquement s'ils sont expressément convenus (art. 257a CO).
- Frais effectifs vs forfaitLa fiscalité immobilière
- Pour les frais d'entretien, le contribuable choisit chaque année entre déduire ses dépenses réelles (sur factures) ou un forfait (un pourcentage de la valeur locative).
- FranchiseLe marché et les grands acteurs
- Modèle où une agence locale exploite une marque et des méthodes d'un réseau en échange d'une redevance.
- FSBO (à vendre par le propriétaire)Commercialisation et marketing
- « For Sale By Owner » : un propriétaire qui vend seul, sans agence. Cible numéro un de la pige : il galère souvent et finit par confier un mandat.
- Funnel (tunnel)Diffusion, portails & marketing digital
- Parcours structuré qui fait avancer un lead de l'intérêt initial jusqu'au mandat ou à la visite.
- GabaritMonter un projet immobilier
- Enveloppe dimensionnelle maximale d'un bâtiment (hauteur, nombre de niveaux, forme) fixée par le règlement.
- Gage immobilierLe cadre juridique suisse
- Garantie qui affecte un immeuble au paiement d'une dette. Si la dette n'est pas payée, le bien peut être réalisé (vendu aux enchères).
- Garantie / dolDéontologie, conformité et pratique
- Le vendeur garantit l'absence de défauts cachés ; le courtier qui dissimule sciemment un défaut (dol) engage lourdement sa responsabilité.
- Garantie de loyerLe bail à loyer (habitation)
- Sûreté versée par le locataire, plafonnée à 3 mois de loyer net pour l'habitation, déposée sur un compte bloqué à son nom (art. 257e CO).
- GéomètreMonter un projet immobilier
- Professionnel de la mensuration : limites de parcelle, implantation des bâtiments, mise à jour du registre foncier.
- GéothermieÉnergie, durabilité et rénovation
- Pompe à chaleur qui puise la chaleur dans le sol via des sondes. Plus chère à installer, mais très performante et stable.
- GéranceLe marché et les grands acteurs
- Administration d'immeubles locatifs pour le compte de propriétaires, rémunérée par un pourcentage récurrent des loyers.
- Gérance (régie)Le métier et ses acteurs
- Administrer des biens pour le compte de propriétaires : encaisser les loyers, gérer les locataires, l'entretien, les charges.
- Gros oeuvreTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Tout ce qui assure la solidité et la mise hors d'eau / hors d'air : fondations, structure porteuse (murs, poteaux, dalles), toiture, façades. Sans gros oeuvre, pas de bâtiment.
- Gros œuvreRénovation, transformation & valorisation
- Ensemble des éléments structurels d'un bâtiment : fondations, murs porteurs, charpente, toiture. Par opposition au second œuvre (cloisons, finitions, équipements).
- Hausse de coûtsLe bail à loyer (habitation)
- Augmentation des charges d'exploitation et d'entretien que le bailleur peut répercuter en partie sur le loyer.
- Héritiers légauxPatrimoine, succession & transmission
- Personnes qui héritent selon la loi en l'absence de testament, par ordre de parentèles (descendants d'abord), le conjoint survivant héritant en concours avec elles.
- Home stagingCommercialisation et marketing
- Mise en scène du bien pour le rendre désirable : désencombrement, dépersonnalisation, réparations cosmétiques, parfois mobilier loué. Objectif : vendre plus vite et plus cher.
- Home staging virtuelPropTech, data & IA
- Ameublement et décoration numériques d'un bien vide ou démodé pour aider l'acheteur à se projeter.
- Homegate / ImmoScout24Diffusion, portails & marketing digital
- Les deux portails immobiliers dominants en Suisse, désormais sous le même groupe (SMG). Passage obligé pour la visibilité.
- Honoraires de notaireLa fiscalité immobilière
- Rémunération du notaire pour rédiger et instrumenter l'acte de vente. Souvent encadrés par un tarif cantonal.
- Honoraires récurrentsLe marché et les grands acteurs
- Revenus réguliers (typiquement de gérance) qui assurent la stabilité financière d'une régie, par opposition aux commissions ponctuelles.
- HypothèqueLe métier et ses acteurs
- Le prêt bancaire garanti par le bien, jusqu'à 80% de sa valeur.
- Hypothèque (au sens strict)Le cadre juridique suisse
- Forme de gage immobilier qui garantit une dette existante précise, sans titre négociable. Moins souple que la cédule, donc plus rare.
- Hypotheque legaleCas pratiques et resolution de problemes
- Un droit de gage que la loi accorde a la communaute sur la part du coproprietaire debiteur, pour garantir le paiement de ses contributions (art. 712i CC).
- IAZI / CIFILe marché et les grands acteurs
- Institut pionnier des modèles hédonistes et des indices de transaction effective en Suisse.
- IBUSMonter un projet immobilier
- Indice brut d'utilisation du sol : variante qui intègre davantage de surfaces brutes dans le calcul de la constructibilité.
- IBUS (indice brut d'utilisation du sol)Aménagement du territoire et permis de construire
- Variante qui inclut davantage de surfaces (caves, locaux techniques, garages souterrains). À densité égale, un IBUS donne donc des chiffres plus élevés qu'un IUS strict.
- IDXDiffusion, portails & marketing digital
- Internet Data Exchange : échange de données d'annonces entre systèmes via un flux structuré.
- IlliquiditéInvestissement et placements immobiliers
- Difficulté à transformer rapidement un bien en argent. Vendre un immeuble prend des mois ; vendre une part de fonds coté prend une seconde en bourse.
- ImmeubleLe métier et ses acteurs
- Terme juridique large : bien-fonds, droit distinct et permanent (ex: droit de superficie), mine, part de copropriété.
- Immeuble de rapportLe métier et ses acteurs
- Immeuble locatif détenu pour le revenu des loyers qu'il génère (« rendement »).
- Immeuble de rendementLe marché et les grands acteurs
- Immeuble locatif détenu pour les loyers qu'il génère, valorisé par son rendement plutôt que par son usage propre.
- Immobilier d'exploitationImmobilier commercial & classes d'actifs
- Bien dont la valeur dépend de l'activité qui s'y déroule (hôtel, EMS, restaurant), et non du seul mètre carré loué.
- Immobilier de rendementImmobilier commercial & classes d'actifs
- Bien détenu pour les loyers qu'il génère, par opposition au bien occupé par son propriétaire.
- Imposition différéeLa fiscalité immobilière
- Dans certains cas (remploi pour racheter une résidence principale, succession, donation), l'impôt n'est pas perçu tout de suite mais reporté.
- Impôt préalableComptabilité et gestion financière immobilière
- La TVA que le bailleur a payée sur ses achats/travaux et qu'il peut déduire s'il a opté pour l'imposition.
- Impôt sur la fortuneLa fiscalité immobilière
- Impôt cantonal et communal sur le patrimoine net (actifs moins dettes). Les taux sont faibles, de l'ordre de quelques pour mille, et progressifs.
- Impôt sur le gain immobilier (IGI)La fiscalité immobilière
- Impôt cantonal/communal qui frappe la plus-value réalisée à la vente. Distinct de l'impôt sur le revenu, il est prélevé une seule fois, au moment de la vente.
- Impôt sur les donationsPatrimoine, succession & transmission
- Impôt cantonal (il n'y a pas d'impôt fédéral) prélevé sur les donations. Souvent exonéré en ligne directe, mais lourd pour les tiers et les concubins ; les barèmes varient selon les cantons.
- Impôt sur les gains immobiliersInvestir et profiter de l'immobilier
- Impôt cantonal sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien, dégressif avec la durée de détention dans la plupart des cantons romands.
- Indice d'utilisation du sol (IUS)Promotion et développement immobilier
- Rapport entre la surface de plancher autorisée et la surface du terrain. IUS de 0,6 sur 1000 m² = 600 m² de plancher constructible.
- Indice d'utilisation du sol (IUS/IBUS)Rénovation, transformation & valorisation
- Rapport entre la surface brute de plancher autorisée et la surface du terrain. Il plafonne ce que l'on peut construire ou ajouter sur une parcelle.
- Indice de masse / d'occupationPromotion et développement immobilier
- Limite l'emprise au sol et le volume du bâtiment (gabarit, hauteur, distances aux limites).
- Indice de prixLe marché et les grands acteurs
- Mesure statistique de l'évolution des prix immobiliers dans le temps, par région et par segment.
- Indice de vieProspection & acquisition de mandats
- Événement (succession, divorce, mutation, retraite) qui déclenche souvent une vente et signale un vendeur potentiel.
- Ingénieur civilMonter un projet immobilier
- Spécialiste de la structure porteuse du bâtiment (statique, béton armé, fondations).
- IntérêtCommunication, négociation et relation client
- Le besoin réel derrière la position. Le vendeur veut financer sa retraite ; l'acheteur veut emménager avant la rentrée scolaire. Les intérêts se combinent.
- Intérêts hypothécairesLa fiscalité immobilière
- Les intérêts payés à la banque sur le prêt. Ils sont déductibles du revenu imposable, ce qui compense en partie la valeur locative.
- Intérêts intercalairesMonter un projet immobilier
- Intérêts du crédit de construction courant pendant le chantier ; tout retard les augmente et grignote la marge.
- Intermédiaire financierDéontologie, conformité et pratique
- Personne qui, à titre professionnel, accepte, garde ou aide à transférer des valeurs patrimoniales de tiers. Un courtier qui encaisse ou fait transiter des fonds peut en relever.
- Intermédiaire financier (LBA)Se lancer comme agent immobilier
- Personne qui, dans le cadre de son activité, gère ou aide à transférer des valeurs patrimoniales de tiers ; soumise à des devoirs de diligence anti-blanchiment.
- Investissement fractionnéFinancement avancé & ingénierie
- Découpage d'un immeuble en petites parts accessibles dès quelques milliers de francs, permettant de diversifier sur plusieurs objets.
- Investisseur institutionnelLe marché et les grands acteurs
- Organisme qui investit de gros volumes d'épargne collective (caisse de pension, assureur, fonds), par opposition au particulier.
- IPCLe bail à loyer (habitation)
- Indice suisse des prix à la consommation ; jusqu'à 40% de sa hausse peut être répercutée sur le loyer (art. 16 OBLF).
- ISOSAménagement du territoire & autorisations
- Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger ; un site inscrit impose des égards particuliers à toute intervention.
- IUSMonter un projet immobilier
- Indice d'utilisation du sol : rapport entre la surface de plancher autorisée et la surface de la parcelle.
- IUS (indice d'utilisation du sol)Aménagement du territoire et permis de construire
- Rapport entre la surface brute de plancher autorisée et la surface du terrain. Exemple : IUS de 0.5 sur 1000 m2 = 500 m2 de SBP. Il exclut en général certaines surfaces comme les sous-sols.
- KPIDiffusion, portails & marketing digital
- Key Performance Indicator : indicateur clé qui mesure la performance d'une action (vues, CPL, taux de transformation...).
- L'IA propose, l'humain validePropTech, data & IA
- Principe selon lequel l'IA prépare des brouillons mais aucune action externe (email, WhatsApp, appel) ne part sans validation humaine explicite.
- La pigeCommercialisation et marketing
- Repérer activement les biens à vendre (annonces, bouche-à-oreille, panneaux) et contacter le propriétaire pour proposer tes services. Discipline quotidienne, pas coup de chance.
- La recommandationCommercialisation et marketing
- Un client satisfait, un notaire, un banquier, un artisan qui te ramène un vendeur. Le canal le plus rentable et le moins cher, mais il se construit dans la durée.
- Landing pageDiffusion, portails & marketing digital
- Page d'atterrissage dédiée à une campagne, conçue pour transformer le visiteur en lead.
- LATAménagement du territoire & autorisations
- Loi fédérale sur l'aménagement du territoire : fixe les principes d'utilisation du sol et la répartition entre zones constructibles et non constructibles.
- LAT / RPGAménagement du territoire et permis de construire
- Loi fédérale sur l'aménagement du territoire (1979). Fixe les principes : séparer constructible et non constructible, utiliser le sol avec mesure, densifier vers l'intérieur.
- LBADéontologie, conformité et pratique
- Loi fédérale sur le blanchiment d'argent. Impose des devoirs de diligence aux intermédiaires financiers et à certaines activités, dont le maniement de fonds dans l'immobilier.
- LCAPLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements : a soutenu des logements subventionnés avec loyers contrôlés pendant une période donnée.
- LDFRLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Loi fédérale sur le droit foncier rural. Encadre l'acquisition, le prix et le morcellement des immeubles et domaines agricoles.
- LDTRLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation. Protège le parc locatif genevois et contrôle les loyers après travaux.
- LeadLe marché et les grands acteurs
- Contact entrant intéressé par un bien. Brut au départ, il doit être qualifié puis converti en visite, puis en transaction.
- Lead nurturingProspection & acquisition de mandats
- Entretien d'une relation dans la durée par du contenu utile, pour rester présent jusqu'au moment de la décision.
- Lead scoringDiffusion, portails & marketing digital
- Notation des leads selon leur potentiel pour prioriser le traitement.
- Levier non-monétaireNégociation & closing
- Élément de négociation autre que le prix (délai, mobilier, conditions, acompte, travaux) permettant de rapprocher les parties sans toucher au chiffre affiché.
- LFAIE / Lex KollerLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Restreint l'achat d'immobilier suisse par des non-résidents étrangers.
- Liberté contractuelleBail commercial et immobilier d'entreprise
- En bail commercial, les parties peuvent négocier beaucoup plus librement qu'en habitation : durée, charges, répartition des travaux.
- Liquidation du régime matrimonialPatrimoine, succession & transmission
- Opération qui solde les comptes entre époux à la dissolution du mariage : on rembourse les récompenses entre masses puis on partage le bénéfice des acquêts.
- Local commercialBail commercial et immobilier d'entreprise
- Espace loué pour une activité professionnelle ou commerciale, défini par l'usage convenu au contrat.
- LocalisationL'estimation d'un bien
- Le facteur numéro un, et de loin. Commune, quartier, proximité des transports, des écoles, des commerces, calme, fiscalité communale. Une bonne localisation se paie et se garde.
- LocataireLa gérance et le bail
- Celui qui prend le bien à bail. Il s'engage à payer le loyer et à utiliser la chose avec soin.
- Location de logement vs hébergementLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Le bail d'habitation (logement durable, protégé par le CO/OBLF) se distingue de l'hébergement de courte durée, qui relève d'une logique commerciale et touristique.
- Logement de la famillePatrimoine, succession & transmission
- Logement servant de résidence au couple. Protégé par l'art. 169 CC : il ne peut être vendu ou hypothéqué sans le consentement écrit des deux époux, même si un seul est propriétaire.
- Logement existantLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Logement construit légalement avant l'entrée en vigueur de la loi : il peut en principe être utilisé, rénové et vendu librement comme résidence secondaire, y compris dans les communes saturées.
- Loi DLTPropTech, data & IA
- Cadre suisse entré en vigueur en 2021 qui sécurise juridiquement les titres et droits représentés par registre électronique distribué.
- LoyerLa gérance et le bail
- Le prix payé pour l'usage, en principe mensuel et d'avance (art. 257c CO).
- Loyer abusifLa gérance et le bail
- Loyer qui procure au bailleur un rendement excessif ou résulte d'un prix d'achat manifestement exagéré (art. 269 CO).
- Loyer au chiffre d'affairesImmobilier commercial & classes d'actifs
- Loyer composé d'une part fixe et d'un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire, fréquent dans les centres commerciaux.
- Loyer brutLa gérance et le bail
- Loyer net + charges = ce que le locataire verse réellement chaque mois.
- Loyer échelonné (art. 269c CO)Bail commercial et immobilier d'entreprise
- Le loyer augmente d'un montant fixe à des dates convenues. Valable si le bail dure 3 ans au moins, qu'une seule hausse par an est prévue, et que le montant de chaque hausse est fixé en francs.
- Loyer indexé (art. 269b CO)Bail commercial et immobilier d'entreprise
- Le loyer suit l'indice suisse des prix à la consommation (IPC). Valable uniquement si le bail est conclu pour 5 ans au moins. Pendant cette durée, l'IPC est le seul facteur d'adaptation admissible.
- Loyer netLa gérance et le bail
- Le prix de l'usage du logement seul, hors charges. C'est lui qui sert de base au rendement du bailleur.
- Loyer net / brutBail commercial et immobilier d'entreprise
- Le loyer net exclut les charges ; le loyer brut les inclut. À préciser pour éviter tout malentendu.
- Loyers netsL'estimation d'un bien
- Les loyers bruts moins les charges non récupérables : entretien, frais de gérance, assurances, vacance locative, provisions. C'est le revenu réel pour le propriétaire.
- LPCCInvestissement et placements immobiliers
- Loi sur les placements collectifs de capitaux (2006). Encadre les fonds destinés au public : structure, transparence, surveillance. Le texte de référence pour tout placement indirect coté.
- LRS / Lex WeberLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Loi fédérale sur les résidences secondaires, issue de l'initiative de 2012. Limite la construction de résidences secondaires dans les communes saturées.
- LUPLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Logement d'utilité publique : logement détenu par une collectivité, une coopérative ou un organisme sans but lucratif, à loyer modéré et soumis à des conditions d'accès.
- Mainlevee definitiveCas pratiques et resolution de problemes
- Decision qui ecarte l'opposition quand le creancier dispose d'un jugement ou d'un titre executoire. La poursuite repart immediatement.
- Mainlevee provisoireCas pratiques et resolution de problemes
- Decision du juge qui ecarte l'opposition quand le creancier produit une reconnaissance de dette signee. Le debiteur peut encore contester au fond dans les 20 jours.
- Maître d'ouvragePromotion et développement immobilier
- Celui pour qui l'ouvrage est construit et qui le paie. Dans une promotion, le promoteur est le maître d'ouvrage.
- Maître de l'ouvrageTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Celui qui commande et paie l'ouvrage (le propriétaire, le promoteur). On dit aussi « maître d'ouvrage ».
- MandatLe métier et ses acteurs
- Le contrat par lequel le propriétaire charge l'agence de vendre ou louer son bien.
- Mandat exclusifLa vente et le courtage
- Tu es le seul courtier mandaté pour une durée donnée. Le propriétaire peut encore vendre par lui-même sans te devoir de commission.
- Mandat exclusif renforcéLa vente et le courtage
- Exclusivité + commission due même si le propriétaire trouve l'acheteur seul, pendant la durée du mandat. Le plus protecteur ; à justifier par un vrai engagement marketing.
- Mandat expiréProspection & acquisition de mandats
- Mandat arrivé à terme sans vente, signe d'un propriétaire frustré ouvert à un nouvel agent.
- Mandat simpleLa vente et le courtage
- Le propriétaire peut mandater plusieurs courtiers et vendre lui-même. Celui qui amène l'acheteur touche la commission. Risqué : tu travailles sans garantie d'être seul.
- Marché de pénurieProspection & acquisition de mandats
- Situation où la demande (acheteurs) dépasse largement l'offre (biens à vendre), typique de la Suisse romande.
- Marché tenduLe marché et les grands acteurs
- Marché où l'offre est très inférieure à la demande : loyers et prix en hausse, peu de choix pour acheteurs et locataires.
- Marge de banqueFinancement avancé & ingénierie
- Supplément fixe que la banque ajoute au SARON (ex. +0.80%). C'est sa rémunération ; elle reste stable même quand le SARON bouge.
- Marge de promotionPromotion et développement immobilier
- Le bénéfice du promoteur : prix de vente total des lots moins l'ensemble des coûts (terrain, construction, honoraires, financement, divers).
- Marge promoteurMonter un projet immobilier
- Bénéfice attendu du projet, exprimé en pourcentage du chiffre de vente ; doit couvrir le risque et les imprévus.
- Marque personnelleMarque personnelle & vidéo
- Ce que les gens disent de toi quand tu n’es pas là : ton positionnement, ton ton, ta réputation — entretenus volontairement.
- MatchingPropTech, data & IA
- Mise en correspondance automatique des critères d'un acheteur avec les biens disponibles dans le stock de l'agence.
- MatterportPropTech, data & IA
- Technologie de référence de capture 3D produisant des visites virtuelles immersives et des plans dimensionnels.
- Maturation du prospectProspection & acquisition de mandats
- Délai (souvent 12 à 18 mois) entre le premier contact et la décision effective de vendre.
- Menus travauxLe bail à loyer (habitation)
- Petites réparations d'entretien courant à la charge du locataire (art. 259 CO), p. ex. joints, ampoules, détartrage.
- MESORE / BATNACommunication, négociation et relation client
- Meilleure Solution de Rechange : ce que la partie fera si la négociation échoue. Connaître sa propre MESORE et estimer celle de l'autre dit où est le vrai pouvoir.
- Méthode comparativeL'estimation d'un bien
- On compare le bien à des biens similaires réellement vendus dans le secteur. Reine pour les PPE et villas où il y a du volume de transactions.
- Méthode DCFL'estimation d'un bien
- Discounted Cash Flow : on actualise les flux de trésorerie futurs d'un immeuble sur 10 ans et plus. Réservée aux gros objets d'investissement et aux experts.
- Méthode du rendementL'estimation d'un bien
- Pour les immeubles locatifs : on capitalise les loyers nets par un taux. La valeur découle du revenu produit.
- Méthode hédonisteL'estimation d'un bien
- Un modèle statistique évalue le bien à partir de ses caractéristiques (surface, pièces, localisation, état) calibré sur des milliers de transactions. Utilisé par les banques pour les PPE et villas standard.
- Méthode intrinsèque (valeur réelle)L'estimation d'un bien
- Valeur du terrain + coût de reconstruction du bâtiment - vétusté. Utile pour les villas atypiques sans comparables ou en assurance.
- Micro-marchéLe marché et les grands acteurs
- Marché immobilier à l'échelle d'une commune ou d'un quartier, avec ses propres prix et sa propre dynamique, souvent très différents de la moyenne cantonale.
- MINERGIEÉnergie, durabilité et rénovation
- Label suisse de construction qui certifie un bâtiment économe en énergie, bien isolé et avec renouvellement d'air contrôlé. Standard de base de la famille.
- MINERGIE-AÉnergie, durabilité et rénovation
- Bâtiment qui couvre une grande partie de ses besoins par sa propre production (photovoltaïque), pouvant viser un bilan énergétique nul ou positif.
- MINERGIE-PÉnergie, durabilité et rénovation
- Niveau supérieur : enveloppe d'excellente qualité et test d'étanchéité à l'air obligatoire pour une consommation très basse. Inspiré de la maison passive.
- Mise à l'enquête publiqueAménagement du territoire et permis de construire
- Phase obligatoire où le projet est exposé au public (affichage + publication officielle) pendant un délai, en règle générale 30 jours, durant lequel chacun peut consulter le dossier.
- Mise en concurrenceFinancement avancé & ingénierie
- Fait de solliciter plusieurs prêteurs en parallèle pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions avant de signer ou de renouveler.
- Mise en gageFinancement avancé & ingénierie
- Alternative au retrait : l'avoir de prévoyance reste dans la caisse mais sert de garantie supplémentaire à la banque. Aucun impôt déclenché, prévoyance intacte.
- Mitage du territoireAménagement du territoire & autorisations
- Dispersion de constructions dans le paysage, que la LAT cherche à freiner.
- Mix locatifImmobilier commercial & classes d'actifs
- Combinaison réfléchie d'enseignes dans un centre commercial pour maximiser le flux de clients et donc les loyers de tous.
- Modèle hédonisteLe marché et les grands acteurs
- Méthode d'estimation qui décompose un bien en caractéristiques valorisées à partir de transactions réelles comparables.
- Monopole cantonalAssurances et gestion des risques
- Régime où un seul assureur public (l'ECA) a le droit exclusif d'assurer les bâtiments du canton. Le propriétaire ne choisit pas son assureur pour ce risque.
- Monument historiqueAménagement du territoire & autorisations
- Bâtiment ou objet classé/inscrit, dont toute transformation est soumise au service cantonal des monuments et sites.
- MROSDéontologie, conformité et pratique
- Bureau de communication en matière de blanchiment d'argent. C'est lui qu'on alerte par une communication de soupçon.
- Murs / fonds de commerceImmobilier commercial & classes d'actifs
- Distinction entre le bâtiment (les murs) et l'exploitation commerciale (clientèle, marque, personnel) qui peuvent appartenir à des personnes différentes.
- NantissementFinancement avancé & ingénierie
- Remise d'un actif (cédule, avoir de prévoyance, titres) en garantie d'un crédit, sans en transférer la propriété au créancier.
- NewhomeDiffusion, portails & marketing digital
- Portail adossé aux banques cantonales et à Raiffeisen, public solvable et bancarisé.
- NicheSe lancer comme agent immobilier
- Segment de marché précis (zone, type de client, type de bien) sur lequel l'agent se spécialise pour devenir une référence.
- nLPDPropTech, data & IA
- Nouvelle loi suisse sur la protection des données : encadre le traitement des données personnelles, y compris vis-à-vis des providers d'IA.
- nLPD / LPDDéontologie, conformité et pratique
- Loi fédérale sur la protection des données, révisée et entrée en vigueur le 1er septembre 2023. Aligne la Suisse sur le RGPD européen, avec ses propres règles.
- Norme SIA 118Rénovation, transformation & valorisation
- Conditions générales pour l'exécution des travaux de construction éditées par la Société suisse des ingénieurs et architectes. Précise réception, garantie et avis des défauts. S'applique uniquement si convenue au contrat.
- NotaireLe métier et ses acteurs
- Officier public qui rédige l'acte authentique de vente et procède à l'inscription au registre foncier. En Suisse romande, la vente d'un immeuble DOIT passer par un notaire.
- Notoriété de quartierProspection & acquisition de mandats
- Niveau de reconnaissance de l'agent dans son secteur, qui finit par déclencher des appels spontanés de vendeurs.
- Nue-propriétéPatrimoine, succession & transmission
- Propriété d'un bien dépourvue du droit d'en jouir, tant que dure l'usufruit. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
- NurturingDiffusion, portails & marketing digital
- Entretien d'un lead pas encore mûr par des contenus réguliers jusqu'à ce qu'il soit prêt.
- ObjectionSe lancer comme agent immobilier
- Réticence exprimée par le vendeur (prix, commission, exclusivité) que l'agent traite avec des arguments factuels.
- Objection paraventNégociation & closing
- Première objection exprimée, qui masque souvent la vraie raison du blocage. La méthode consiste à questionner pour atteindre l'objection réelle.
- Objectivation du prixNégociation & closing
- Technique consistant à remplacer le débat émotionnel sur le prix par des données factuelles : comparables vendus, estimation hédoniste, coût de reconstruction.
- OBLFLe bail à loyer (habitation)
- Ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux, qui détaille les règles de calcul du loyer.
- Off-market (marché caché)Prospection & acquisition de mandats
- Transactions menées sans diffusion publique, accessibles uniquement via le réseau et la confiance d'un agent.
- Offre / vente fermeLa vente et le courtage
- L'acheteur s'engage sans condition. Dès l'accord sur le prix et la chose, l'engagement de passer chez le notaire est pris. C'est plus solide pour le vendeur.
- Offre d'achatNégociation & closing
- Proposition écrite et chiffrée d'un acheteur. En droit suisse, sans forme authentique elle exprime une intention sérieuse mais n'a généralement pas la force contraignante d'un avant-contrat.
- Offres multiplesNégociation & closing
- Situation où plusieurs acheteurs déposent une offre sur un même bien. Doit être gérée par une procédure transparente et équitable pour tous les candidats.
- OPB (ordonnance sur la protection contre le bruit)Aménagement du territoire & autorisations
- Fixe des valeurs limites d'exposition au bruit selon le degré de sensibilité de la zone, conditionnant les permis le long des axes bruyants.
- OpenImmoDiffusion, portails & marketing digital
- Format XML standard d'échange d'annonces immobilières en Suisse et dans l'espace germanophone.
- OppositionAménagement du territoire et permis de construire
- Acte par lequel une personne touchée (typiquement un voisin) conteste le projet pendant l'enquête. Déposée à la commune, gratuite, dans le délai d'enquête. L'autorité doit y répondre.
- Option (assujettissement volontaire)Comptabilité et gestion financière immobilière
- Le bailleur choisit de facturer la TVA sur un loyer commercial. En contrepartie, il récupère la TVA de ses investissements et travaux sur ce bien (impôt préalable).
- OuvrageTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Le résultat matériel promis : le bâtiment, la rénovation, l'installation. La garantie porte sur cet ouvrage.
- Pacte successoralPatrimoine, succession & transmission
- Contrat conclu en la forme authentique entre le futur défunt et ses héritiers, qui engage les parties (renonciation, attribution convenue) et ne peut être modifié unilatéralement.
- ParahôtellerieLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Hébergement touristique hors hôtellerie classique : locations de vacances, chambres d'hôtes, appartements loués à la nuitée. Souvent soumise à des règles et taxes spécifiques.
- ParrainageSe lancer comme agent immobilier
- Programme de remerciement d'un client qui recommande un nouveau vendeur ou acheteur aboutissant à un mandat.
- Part de PPELa copropriété et la PPE
- Ce que tu possèdes et qui est inscrit à ton nom au registre foncier : un droit exclusif sur ton lot + une quote-part sur les communs.
- Partage de la prévoyancePatrimoine, succession & transmission
- Partage des avoirs de prévoyance professionnelle accumulés pendant le mariage en cas de divorce (art. 122 ss CC).
- Participation aux acquêtsPatrimoine, succession & transmission
- Régime matrimonial ordinaire suisse, applicable à défaut de contrat. Chaque époux conserve ses biens propres ; les acquêts accumulés pendant le mariage se partagent à la dissolution.
- PCBÉnergie, durabilité et rénovation
- Polychlorobiphényles, interdits en Suisse depuis 1986. Utilisés dans des joints de façade, mastics et certains matériaux des bâtiments construits entre 1955 et 1975 environ.
- Pénalité de retardMonter un projet immobilier
- Indemnité contractuelle due par une entreprise qui livre en retard, destinée à couvrir le préjudice du maître d'ouvrage.
- Performance énergétiqueÉnergie, durabilité et rénovation
- La quantité d'énergie qu'un bâtiment consomme pour le chauffage et l'eau chaude, ramenée à sa surface. Plus elle est basse, mieux c'est.
- Permis d'habiterAménagement du territoire & autorisations
- Autorisation délivrée à la fin du chantier, attestant la conformité de l'ouvrage et permettant d'occuper les locaux.
- Permis de construireAménagement du territoire & autorisations
- Autorisation officielle d'exécuter les travaux conformes au dossier et aux règles de la zone.
- Permis entré en forceAménagement du territoire et permis de construire
- Permis devenu définitif parce qu'aucun recours n'a été déposé dans les délais, ou que tous les recours sont épuisés. Condition pour démarrer en sécurité.
- Personal brandingDiffusion, portails & marketing digital
- Construction de la notoriété et de la confiance autour de l'agent en tant que personne.
- Personne à l'étrangerLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Notion clé de la loi : étranger sans permis C ni domicile en Suisse, ou société contrôlée depuis l'étranger. C'est cette catégorie qui est assujettie.
- PFPDTDéontologie, conformité et pratique
- Préposé fédéral à la protection des données et à la transparence. L'autorité de surveillance suisse.
- Photo hérosDiffusion, portails & marketing digital
- Première photo de l'annonce, celle qui apparaît dans la grille de résultats et déclenche (ou non) le clic.
- PhotovoltaïqueÉnergie, durabilité et rénovation
- Panneaux qui transforment la lumière en électricité. Le surplus peut être réinjecté ou stocké.
- Pied d'immeuble (arcade)Immobilier commercial & classes d'actifs
- Surface commerciale située au rez-de-chaussée d'un immeuble, ouverte sur la rue. Sa valeur dépend du flux piéton.
- PigeProspection & acquisition de mandats
- Recherche active de biens à vendre (annonces de particuliers, mandats expirés, signaux) avant ou en marge du marché officiel.
- PipelineSe lancer comme agent immobilier
- File d'affaires en cours, du contact initial à la vente, qui alimente le revenu futur.
- Placement collectifInvestissement et placements immobiliers
- Un patrimoine constitué des apports de plusieurs investisseurs, géré pour leur compte commun. Un fonds immobilier en est un.
- Placement directInvestissement et placements immobiliers
- Le client achète et détient lui-même le bien (immeuble de rapport, appartement loué). Contrôle total, mais gestion, fiscalité et illiquidité à sa charge.
- Placement indirectInvestissement et placements immobiliers
- Le client achète des parts d'un véhicule (fonds, fondation, société immobilière) qui détient les immeubles. Diversifié, géré, souvent liquide, mais sans contrôle sur les biens.
- Plan d'affectationAménagement du territoire et permis de construire
- Document communal qui fixe parcelle par parcelle ce qu'on peut y faire. Lui est contraignant pour le propriétaire : c'est la carte qui dit constructible ou non.
- Plan de commercialisationProspection & acquisition de mandats
- Présentation concrète de la manière dont l'agent vendra le bien (photos, diffusion, tri, calendrier), argument clé pour signer.
- Plan de quartierAménagement du territoire & autorisations
- Équivalent vaudois/régional du plan de détail, qui organise l'urbanisation d'un secteur avant construction.
- Plan de quartier / plan partiel d'affectation (PPA / PQ)Aménagement du territoire et permis de construire
- Plan détaillé qui précise, pour un secteur donné, l'implantation, les gabarits, les accès, les espaces verts. Il peut autoriser plus (ou imposer plus) que le règlement général. Souvent exigé avant de construire sur un grand périmètre.
- Plan directeurAménagement du territoire et permis de construire
- Document stratégique cantonal qui oriente le développement (où densifier, où préserver). Il lie les autorités entre elles, pas directement le propriétaire.
- Plan directeur cantonalAménagement du territoire & autorisations
- Instrument contraignant pour les autorités qui fixe les grandes orientations d'aménagement du canton, approuvé par la Confédération.
- Plan général d'affectation (PGA)Aménagement du territoire & autorisations
- Plan communal qui répartit tout le territoire en zones et fixe, avec le règlement, les règles applicables à chaque zone. Contraignant pour les propriétaires.
- Plan partiel d'affectation (PPA)Aménagement du territoire & autorisations
- Plan d'affectation portant sur un secteur particulier, qui précise ou déroge au PGA pour ce périmètre.
- PlombÉnergie, durabilité et rénovation
- Présent surtout dans d'anciennes peintures (interdites en Suisse en 2005), boiseries, volets, conduites. Toxique, surtout pour les enfants, en cas d'ingestion de poussières ou d'écailles.
- PLQ (plan localisé de quartier)Aménagement du territoire & autorisations
- Outil genevois fixant en détail l'implantation, le gabarit et les droits à bâtir d'un quartier ; contraignant pour les constructions futures.
- Plus-valueLe métier et ses acteurs
- Différence positive entre le prix de vente et le prix d'achat initial.
- Plus-value foncièreAménagement du territoire & autorisations
- Gain de valeur d'un terrain résultant d'une mesure d'aménagement (classement en zone à bâtir, densification).
- Plus-value imposableLa fiscalité immobilière
- Prix de vente moins prix d'achat, moins frais d'achat, investissements à plus-value, commission et frais de vente.
- Point mortSe lancer comme agent immobilier
- Niveau de revenu de commission qui couvre exactement les charges fixes ; en dessous, l'activité est déficitaire.
- Pollueur-payeurImmobilier commercial & classes d'actifs
- Principe selon lequel celui qui a causé une pollution en supporte le coût d'assainissement. En pratique, le détenteur actuel peut devoir avancer les frais.
- Pompe à chaleur (PAC)Énergie, durabilité et rénovation
- Système qui capte la chaleur de l'air, du sol ou d'une nappe et la restitue pour chauffer. Renouvelable, c'est la solution de remplacement la plus courante du mazout et du gaz.
- Pont thermiqueRénovation, transformation & valorisation
- Zone de l'enveloppe du bâtiment où l'isolation est interrompue, provoquant des déperditions de chaleur et parfois de la condensation.
- Portail immobilierLe marché et les grands acteurs
- Plateforme en ligne agrégeant des annonces de vente et de location, où les acheteurs cherchent et où les agences paient pour diffuser.
- PositionCommunication, négociation et relation client
- La demande affichée. « Je veux 1,3 million. » « Je ne paie pas plus de 1,1. » Les positions s'affrontent.
- PositionnementSe lancer comme agent immobilier
- Manière dont l'agent se différencie de la concurrence dans l'esprit du client (rapidité, conseil, micro-marché).
- PPELe métier et ses acteurs
- Administration de copropriétés (Propriété Par Étages) : gérer les parties communes, les charges et les décisions des copropriétaires.
- PPE (part)Le métier et ses acteurs
- Une part de copropriété donnant un droit exclusif sur un lot (appartement) + une quote-part sur les parties communes.
- PPE (politiquement exposée)Déontologie, conformité et pratique
- Personne Politiquement Exposée : titulaire de hautes fonctions publiques. Présente un risque accru et impose une diligence renforcée. À ne pas confondre avec la copropriété PPE.
- Pré-commercialisationPromotion et développement immobilier
- Taux de lots vendus sur plans exigé par la banque avant de débloquer le crédit (souvent autour de 50%), preuve que le marché suit.
- Pré-faisabilitéMonter un projet immobilier
- Première vérification rapide qu'un projet est juridiquement possible et économiquement viable, avant d'engager les études détaillées.
- Preuve socialeProspection & acquisition de mandats
- Signaux (panneaux « Vendu », résultats visibles) qui prouvent l'activité et la réussite de l'agent dans la zone.
- Prise de vue dronePropTech, data & IA
- Captation aérienne photo ou vidéo pour montrer le bien dans son environnement, le terrain et la vue.
- Privacy by designDéontologie, conformité et pratique
- Principe imposant d'intégrer la protection des données dès la conception d'un outil ou d'un processus, pas après coup.
- Prix d'achatLe financement immobilier
- Le prix du bien. Attention : les frais de notaire et droits de mutation (env. 5% en plus) ne sont PAS financés par la banque et s'ajoutent aux fonds propres à prévoir.
- Prix d'appelCommercialisation et marketing
- Un prix volontairement attractif, parfois sous le marché, pour créer un afflux de demandes et déclencher une émulation, voire des surenchères. Arme puissante mais à manier avec stratégie et accord du vendeur.
- Prix psychologiqueCommercialisation et marketing
- Les seuils des filtres de recherche (ex. 800'000.-). Afficher 795'000.- capte les acheteurs qui filtrent « jusqu'à 800'000 », à éviter de manquer.
- Procès-verbal (PV)La copropriété et la PPE
- Le compte rendu écrit des décisions. Document central : c'est la preuve de ce qui a été décidé.
- Prochain terme legalCas pratiques et resolution de problemes
- La premiere echeance ordinaire de resiliation, en respectant le delai de conge prevu par la loi ou le contrat. C'est la fenetre de sortie offerte aux heritiers.
- Produits annexesComptabilité et gestion financière immobilière
- Locations de places de parc, de garages, de buanderies payantes, antennes télécom sur le toit, etc.
- ProgrammeMonter un projet immobilier
- Définition de ce qu'on va construire (nombre et type de logements, surfaces, usages) ; la base de tout projet.
- Programme BâtimentsÉnergie, durabilité et rénovation
- Le dispositif d'encouragement Confédération + cantons qui subventionne l'isolation et le remplacement de chauffage, financé en partie par la taxe CO2.
- Prolongation de bailLe bail à loyer (habitation)
- Report de la fin du bail accordé par l'autorité au locataire dont le congé valable cause des conséquences pénibles (art. 272 ss CO).
- Promesse de venteLe métier et ses acteurs
- Acte notarié par lequel les parties s'engagent à conclure la vente, souvent avec conditions.
- Promesse de vente conditionnellePromotion et développement immobilier
- Acte notarié engageant à acheter le terrain sous condition suspensive (typiquement : obtention du permis de construire en force).
- PromoteurPromotion et développement immobilier
- Celui qui initie et finance une opération de construction destinée à la vente. Il achète le foncier, fait construire, commercialise et porte le risque jusqu'à la vente du dernier lot.
- Promotion immobilièreInvestir et profiter de l'immobilier
- Développement d'un projet de construction depuis le terrain jusqu'à la vente ou la mise en location des logements.
- ProperstarDiffusion, portails & marketing digital
- Portail immobilier international ciblant les acheteurs étrangers/expatriés cherchant en Suisse ; reçoit le flux EMOH par FTP, leads renvoyés sur leads@emoh.ch.
- PropriétaireLe métier et ses acteurs
- Celui qui détient le bien. À la vente il est « vendeur », en location il est « bailleur ».
- Propriétaire occupantLa fiscalité immobilière
- Celui qui habite le bien qu'il possède (par opposition au propriétaire bailleur qui le loue à un tiers).
- Propriété (art. 641 CC)Le cadre juridique suisse
- Le droit d'user, de jouir (percevoir les loyers) et de disposer librement d'un bien, dans les limites de la loi.
- PropTechPropTech, data & IA
- Property technology : ensemble des technologies numériques appliquées à l'immobilier (transaction, gestion, financement, construction).
- Prospect tièdeMarque personnelle & vidéo
- Personne qui te connaît déjà (contenu, bouche-à-oreille) avant le premier contact commercial. Taux de conversion très supérieur au prospect froid.
- Quai de chargementImmobilier commercial & classes d'actifs
- Plateforme à hauteur de camion permettant de charger et décharger les palettes rapidement. Critère majeur d'un entrepôt.
- Question ouverteCommunication, négociation et relation client
- Une question qui ne se répond pas par oui/non et fait parler le client. « Qu'est-ce qui vous a décidé à vendre maintenant ? » plutôt que « Vous vendez ? »
- QuorumLa copropriété et la PPE
- Le nombre minimal de présents ou représentés pour que l'assemblée puisse valablement délibérer (souvent la moitié des copropriétaires et la moitié des quote-parts).
- Quote-partPromotion et développement immobilier
- Fraction (en millièmes) des parties communes attachée à chaque lot ; détermine la part de charges et le poids du vote.
- Quotité disponiblePatrimoine, succession & transmission
- Part de la succession dont le défunt peut disposer librement, au-delà des réserves. Élargie depuis la réforme 2023.
- Rachat de partPatrimoine, succession & transmission
- Opération par laquelle un époux verse à l'autre la valeur de sa part dans le bien pour en devenir seul propriétaire. Suppose l'accord de la banque sur la reprise de l'hypothèque.
- RadonÉnergie, durabilité et rénovation
- Gaz radioactif naturel issu du sol, sans odeur ni couleur, qui s'accumule dans les caves et rez-de-chaussée mal ventilés. Deuxième cause de cancer du poumon après le tabac.
- Raison individuelleSe lancer comme agent immobilier
- Forme juridique la plus simple où l'entreprise se confond avec la personne ; responsabilité illimitée sur le patrimoine privé.
- Rang du gageLe cadre juridique suisse
- L'ordre de priorité entre plusieurs gages sur un même bien. Le 1er rang est remboursé avant le 2e en cas de réalisation. Le rang influence le taux.
- RapportPatrimoine, succession & transmission
- Obligation pour un héritier de réintégrer dans la succession une donation reçue du vivant du défunt, afin d'assurer l'égalité du partage.
- Ratio acheteurs/biensProspection & acquisition de mandats
- Nombre d'acheteurs sérieux par bien disponible ; élevé en Suisse romande, ce qui rend le mandat précieux.
- RC du maître d'ouvrage (RCMO)Assurances et gestion des risques
- Couvre la responsabilité du maître d'ouvrage pour les dommages causés à des tiers du fait des travaux (fissures chez le voisin, chute d'un passant le long du chantier).
- RC professionnelleDéontologie, conformité et pratique
- Assurance Responsabilité Civile professionnelle. Couvre les dommages causés à des tiers dans l'exercice du métier (erreur, conseil fautif). Indispensable pour un courtier.
- RC propriétaire d'immeubleAssurances et gestion des risques
- Assurance qui couvre la responsabilité du propriétaire au sens de l'art. 58 CO : dommages causés à des tiers par un défaut de construction ou d'entretien du bâtiment (chute de tuile, escalier glissant, balustrade défectueuse).
- Realisation forceeCas pratiques et resolution de problemes
- La vente aux encheres du lot du mauvais payeur, decidee dans le cadre d'une poursuite, pour desinteresser les creanciers garantis.
- RéceptionTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Le moment où le maître prend livraison de l'ouvrage et le vérifie. Point de départ des délais de garantie. En SIA 118, on dresse un procès-verbal de réception.
- Réception de l'ouvrageRénovation, transformation & valorisation
- Étape de vérification et d'acceptation des travaux à la fin du chantier. On y consigne les réserves (défauts à corriger) avant de libérer le solde du paiement.
- Réceptionniste vocal IAPropTech, data & IA
- Système qui prend les appels entrants, qualifie l'interlocuteur et planifie un RDV, avec transfert à un humain si nécessaire.
- RecommandationSe lancer comme agent immobilier
- Prospect amené par un client satisfait, à coût d'acquisition quasi nul et fort taux de conversion.
- ReconversionImmobilier commercial & classes d'actifs
- Changement d'usage d'une surface (commerce vers santé, sport, logement), souvent soumis à autorisation et à l'affectation de zone.
- RéductionPatrimoine, succession & transmission
- Action permettant à un héritier réservataire de récupérer sa réserve lorsque des donations ou legs l'ont entamée.
- Reduction de loyerCas pratiques et resolution de problemes
- Diminution proportionnelle du loyer tant que dure le defaut, des que le bailleur en a connaissance et jusqu'a sa reparation (art. 259d CO).
- Réduction de loyerLe bail à loyer (habitation)
- Diminution proportionnelle du loyer tant qu'un défaut non réparé restreint l'usage du logement.
- ReelsDiffusion, portails & marketing digital
- Vidéos courtes verticales (Instagram/Facebook), équivalent du format TikTok, forte portée organique.
- RefinancementInvestir et profiter de l'immobilier
- Augmentation de l'hypothèque sur un bien valorisé pour extraire des liquidités sans le vendre, en vue de réinvestir.
- ReformulationCommunication, négociation et relation client
- Redire avec tes mots ce que le client vient d'exprimer pour vérifier que tu as compris. « Si je résume, vous vendez parce que la maison est devenue trop grande depuis le départ des enfants, c'est bien ça ? »
- RégieLe marché et les grands acteurs
- Société immobilière multi-métiers combinant courtage, gérance locative, administration de PPE et parfois promotion.
- Régie / administrateur PPELe métier et ses acteurs
- Gère le quotidien d'un immeuble loué ou d'une copropriété.
- Régie / gérantLa gérance et le bail
- Le professionnel mandaté par le bailleur pour administrer le bien : conclure les baux, encaisser, gérer l'entretien et les locataires.
- Registre foncierPropTech, data & IA
- Registre officiel cantonal qui constate la propriété et les droits réels sur les immeubles ; l'inscription y est constitutive du transfert.
- Registre foncier (RF)Le métier et ses acteurs
- Le registre officiel de l'État qui dit qui possède quoi. La propriété ne se transfère qu'au moment de l'inscription.
- Règle des 5 minutesDiffusion, portails & marketing digital
- Principe selon lequel répondre à un lead web en quelques minutes augmente fortement le taux de conversion.
- Règlement communal des constructionsRénovation, transformation & valorisation
- Document communal qui fixe les règles concrètes de construction : indices, hauteurs, distances, gabarits, esthétique. Référence à consulter avant toute transformation.
- Règlement d'administration et d'utilisationLa copropriété et la PPE
- Le règlement interne qui organise la vie de la copropriété. Souvent appelé simplement « le règlement de PPE ».
- Règlement de maisonLa copropriété et la PPE
- Document plus léger (horaires, bruit, animaux, buanderie) que l'assemblée peut adopter à la majorité simple.
- Règlement de PPE / d'administrationPromotion et développement immobilier
- Document fixant les règles de vie et de gestion de la copropriété (usage, charges, décisions). Établi par le promoteur, accepté par les acheteurs.
- RelanceProspection & acquisition de mandats
- Contact planifié avec un prospect, qui doit apporter de la valeur plutôt que pousser à la vente.
- Remise en état (état d'origine)Bail commercial et immobilier d'entreprise
- Démontage des aménagements faits par le locataire pour restituer les locaux nus, si le contrat le prévoit.
- Remontées capillairesRénovation, transformation & valorisation
- Humidité qui monte du sol dans les murs par capillarité, fréquente dans les bâtiments anciens sans barrière étanche. Provoque salpêtre et dégradation des enduits.
- RendementInvestir et profiter de l'immobilier
- Rapport entre le revenu (ou le gain) généré et le capital investi, exprimé en pourcentage annuel.
- Rendement brutInvestissement et placements immobiliers
- Loyers annuels divisés par le prix d'achat total. Simple, mais trompeur : il ignore toutes les charges. Utile pour comparer vite, dangereux pour décider.
- Rendement des fonds propresInvestir et profiter de l'immobilier
- Revenu net après intérêts divisé par les fonds propres réellement investis. Amplifié par le levier.
- Rendement netLa gérance et le bail
- Le rendement admissible des fonds propres investis par le bailleur, plafonné par la loi.
- Rendement net (état locatif net)Comptabilité et gestion financière immobilière
- Revenu locatif brut moins les charges non récupérables. C'est ce qui reste réellement au propriétaire avant intérêts hypothécaires et impôt sur le revenu.
- Rendement net-netInvestir et profiter de l'immobilier
- Rendement net après déduction des intérêts hypothécaires et de l'impôt. Ce qui reste réellement.
- Rendement sur fonds propresInvestissement et placements immobiliers
- Le cash-flow annuel divisé par les seuls fonds propres investis. Tient compte de la dette. C'est le vrai gain sur l'argent que le client a réellement sorti de sa poche. Aussi appelé cash-on-cash.
- Rendez-vous d'estimationSe lancer comme agent immobilier
- Visite du bien chez le propriétaire, à la fois évaluation et outil principal d'acquisition de mandat.
- Rente de superficieAménagement du territoire et permis de construire
- Le loyer que le superficiaire verse au propriétaire du sol en contrepartie du droit. Elle est en principe indexée et revue périodiquement.
- Rente du droit de superficiePromotion et développement immobilier
- Loyer annuel payé au propriétaire du sol pour l'usage du terrain pendant la durée du droit.
- ReportingDiffusion, portails & marketing digital
- Compte rendu chiffré régulier au propriétaire des performances de diffusion et des actions menées.
- RepositionnementInvestir et profiter de l'immobilier
- Changement de la cible locative ou de l'usage d'un bien pour augmenter ses revenus (ex. transformer des bureaux vacants en logements).
- Réputation localeSe lancer comme agent immobilier
- Image de l'agent sur son micro-marché, actif durable qui se construit interaction après interaction.
- Réserve de densitéMonter un projet immobilier
- Différence entre ce qui est construit sur une parcelle et ce que le règlement permet d'y construire ; c'est le gisement de valeur d'un projet.
- Réserve de hausseLe bail à loyer (habitation)
- Part de hausse de loyer admissible mais non répercutée par le bailleur, qu'il peut faire valoir plus tard s'il l'a réservée explicitement.
- Réserve foncièreImmobilier commercial & classes d'actifs
- Terrain acquis sans rendement courant dans l'anticipation d'un développement ou d'une constructibilité futurs.
- Réserve héréditairePatrimoine, succession & transmission
- Part minimale de la succession garantie par la loi à certains héritiers (descendants, conjoint). Réduite par la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2023.
- Réserve pour imprévusMonter un projet immobilier
- Montant prévu au budget (souvent 5-10%) pour absorber les surcoûts non anticipés.
- RéservesRénovation, transformation & valorisation
- Liste des défauts ou travaux à corriger constatés lors de la réception. Le solde du paiement n'est libéré qu'une fois les réserves levées.
- Résidence principaleLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Logement où l'acquéreur étranger établit son domicile effectif. Acquisition généralement libre s'il y habite réellement.
- Résidence secondaireLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Logement qui n'est pas occupé de manière permanente par une personne y ayant son domicile principal. Inclut les logements de vacances.
- Resiliation anticipeeCas pratiques et resolution de problemes
- Le conge donne avant le terme normal du bail, parce que le locataire a viole son obligation de payer (art. 257d al. 2 CO).
- RestitutionBail commercial et immobilier d'entreprise
- Rendre les locaux au bailleur à la fin du bail, dans l'état résultant d'un usage conforme (art. 267 CO).
- RetargetingDiffusion, portails & marketing digital
- Re-ciblage publicitaire des personnes ayant déjà visité ton site sans convertir.
- Retour des constructionsAménagement du territoire et permis de construire
- À l'échéance du droit, les bâtiments reviennent en principe au propriétaire du sol, qui verse au superficiaire une indemnité convenue. Un point clé à anticiper quand l'échéance approche.
- RétrocessionProspection & acquisition de mandats
- Commission reversée à un apporteur ; doit rester transparente et conforme au cadre légal.
- Revenu locatifLa fiscalité immobilière
- Loyers réellement encaissés d'un bien loué à un tiers, ajoutés au revenu imposable du propriétaire bailleur.
- Revenu locatif brutComptabilité et gestion financière immobilière
- La somme de tous les loyers nets encaissés sur l'année (l'état locatif réalisé), avant toute charge.
- Risque de concentrationImmobilier commercial & classes d'actifs
- Risque lié à un immeuble loué à un locataire unique : son départ peut vider tout l'immeuble d'un coup.
- ROIRénovation, transformation & valorisation
- Retour sur investissement. Rapport entre le coût d'un travail et le gain qu'il génère sur le prix ou la rapidité de vente.
- Routine de prospectionSe lancer comme agent immobilier
- Bloc quotidien dédié à la recherche de nouveaux mandats, placé tôt dans la journée car le plus inconfortable.
- SanitaireTechnique du bâtiment et droit de la construction
- L'eau : arrivée d'eau froide / chaude, évacuations, robinetterie, WC, douches. Les fuites et l'entartrage sont les pannes les plus courantes.
- SàrlSe lancer comme agent immobilier
- Société à responsabilité limitée, capital minimum 20'000 CHF, responsabilité limitée à ce capital.
- SARONLe financement immobilier
- Swiss Average Rate Overnight : le taux de référence du marché monétaire suisse, qui a remplacé le LIBOR. Sert de base aux hypothèques à taux variable.
- ScalingInvestir et profiter de l'immobilier
- Croissance d'un portefeuille immobilier en réinvestissant régulièrement les fonds propres dégagés par les biens existants.
- Scoring de leadsPropTech, data & IA
- Attribution automatique d'une note à chaque contact selon sa probabilité de déboucher sur une transaction, pour prioriser les relances.
- Second oeuvreTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Tout ce qui rend le bâtiment utilisable et confortable une fois le gros oeuvre terminé : cloisons, isolation, chapes, revêtements de sol, peinture, cuisine, salles de bains, portes.
- Self-storageImmobilier commercial & classes d'actifs
- Niche immobilière de boxes de stockage individuels loués au mois, à gestion semi-automatisée et demande urbaine croissante.
- Séparation de biensPatrimoine, succession & transmission
- Régime issu d'un contrat de mariage notarié : chaque époux garde, gère et dispose seul de ses biens, sans masse commune à partager.
- Service de la detteInvestir et profiter de l'immobilier
- Somme des intérêts et de l'amortissement à payer chaque année à la banque.
- ServitudeMonter un projet immobilier
- Charge grevant une parcelle au profit d'une autre ou d'un tiers (droit de passage, restriction de bâtir), inscrite au registre foncier.
- Servitude (art. 730 CC)Le cadre juridique suisse
- Une charge grevant un immeuble au profit d'un autre immeuble ou d'une personne. Inscrite au RF, elle suit le bien lors d'une vente.
- Servitude foncièreLe cadre juridique suisse
- Liée à un immeuble (droit de passage entre deux parcelles). Elle est transférée avec le bien.
- Servitude personnelleLe cadre juridique suisse
- Liée à une personne : l'usufruit (art. 745 CC) ou le droit d'habitation (art. 776 CC). Souvent viagère.
- Seuil des 20%Lex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Si la part de résidences secondaires d'une commune dépasse 20% de son parc de logements, l'interdiction de nouvelles constructions de résidences secondaires s'applique.
- SIA 102Monter un projet immobilier
- Norme suisse définissant les prestations et les phases de la mission d'architecte, langage commun du secteur.
- SICAV immobilièreLe marché et les grands acteurs
- Société d'investissement à capital variable détenant des immeubles, dont les parts peuvent être cotées en bourse.
- Signal d'achatNégociation & closing
- Indice verbal ou comportemental indiquant qu'un prospect est mûr pour passer à l'acte : projection, questions pratiques, retours sur le bien, test du prix.
- Signature électronique qualifiéePropTech, data & IA
- Signature numérique (SEQ) ayant en Suisse la même valeur qu'une signature manuscrite pour de nombreux actes, encadrée par la SCSE.
- SilenceCommunication, négociation et relation client
- Se taire après une réponse. Le client comble le silence et livre l'information la plus précieuse, celle qu'il n'avait pas prévu de dire.
- SMG (Swiss Marketplace Group)Le marché et les grands acteurs
- Groupe propriétaire de plusieurs marketplaces suisses dont Homegate et ImmoScout24, ce qui concentre le marché de la diffusion.
- Société immobilière (SI)Patrimoine, succession & transmission
- Société (souvent SA ou Sàrl) propriétaire d'un ou plusieurs immeubles. On y transmet des actions ou parts plutôt que le bien lui-même, ce qui facilite le fractionnement et la cession progressive.
- Sous-locationLe bail à loyer (habitation)
- Le locataire reloue tout ou partie du logement à un tiers ; il faut le consentement du bailleur, qui ne peut le refuser sans motif (art. 262 CO).
- Sphère d'influenceSe lancer comme agent immobilier
- Ensemble des personnes que l'agent connaît déjà et qui constituent sa première base de contacts et de recommandations.
- Split (partage de commission)Se lancer comme agent immobilier
- Répartition de la commission entre l'agent et sa régie, typiquement 30 à 50% pour l'agent.
- Stress-testInvestir et profiter de l'immobilier
- Simulation de la rentabilité avec des hypothèses défavorables (taux élevé, forte vacance) pour vérifier la solidité du deal.
- Structure porteuseTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Le squelette qui supporte les charges : murs porteurs, poteaux, poutres, dalles de plancher. À ne pas confondre avec les cloisons, qui ne portent rien.
- Succession universelleCas pratiques et resolution de problemes
- A la mort d'une personne, ses heritiers reprennent l'ensemble de ses droits et obligations, dont le bail, sans interruption.
- SurélévationMonter un projet immobilier
- Ajout d'un ou plusieurs niveaux sur un bâtiment existant, dans la limite de la densité et des gabarits autorisés.
- SurenchèreNégociation & closing
- Hausse successive des offres entre acheteurs concurrents. Légitime si elle reste transparente et équitable, fautive si elle repose sur des concurrents ou montants fictifs.
- SurfaceL'estimation d'un bien
- Plus de surface vaut plus cher, mais le prix au m2 décroît souvent quand la surface augmente (un 200 m2 ne vaut pas le double d'un 100 m2 au m2).
- Surface brute de plancher (SBP)Aménagement du territoire et permis de construire
- La somme des surfaces de tous les étages utilisables, mesurées au nu extérieur des murs. C'est la grandeur que les indices de densité plafonnent.
- Surface habitable / pondéréeLe métier et ses acteurs
- Surface des pièces (PPE/villa) ; la surface pondérée corrige balcons et combles selon un coefficient.
- SVITDéontologie, conformité et pratique
- Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft. L'équivalent suisse alémanique de l'USPI, avec son propre code d'honneur.
- SyndicationDiffusion, portails & marketing digital
- Diffusion d'une annonce saisie une seule fois vers N portails via un flux, sans ressaisie.
- Tableau de répartitionLa copropriété et la PPE
- Annexe qui liste chaque lot avec sa quote-part et sa clé de répartition des charges.
- Taux calculatoireLe financement immobilier
- Taux d'intérêt fictif (~5%) utilisé par la banque pour le calcul, indépendamment du taux réel du marché. Marge de sécurité.
- Taux d'avanceFinancement avancé & ingénierie
- Part du financement que la banque accorde par rapport à la valeur retenue. Plafonné autour de 75% pour un immeuble de rendement (contre 80% pour du résidentiel occupé par le propriétaire).
- Taux d'effortLe métier et ses acteurs
- Part du revenu consacrée aux charges du logement ; doit rester sous ~33%.
- Taux d'occupationLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Rapport entre le nombre de pièces du logement et le nombre d'occupants. Contrôlé pour éviter la sous-occupation d'un logement subventionné.
- Taux de capitalisationL'estimation d'un bien
- Le rendement attendu par un investisseur pour ce type d'immeuble dans ce secteur. Plus il est élevé, plus l'immeuble est jugé risqué ou peu prisé, et plus sa valeur baisse.
- Taux de contactDiffusion, portails & marketing digital
- Part des personnes qui contactent l'agence parmi celles ayant vu l'annonce ; mesure l'efficacité de la fiche.
- Taux de conversionDiffusion, portails & marketing digital
- Part des visiteurs qui réalisent l'action voulue (laisser ses coordonnées, demander une visite).
- Taux de propriétéLe marché et les grands acteurs
- Part des ménages propriétaires de leur logement. En Suisse, environ 36%, l'un des plus bas d'Europe.
- Taux de référenceLa gérance et le bail
- Taux officiel publié trimestriellement. Une variation de 0,25 point ouvre droit à une adaptation du loyer.
- Taux de rendement netComptabilité et gestion financière immobilière
- Le rendement net divisé par la valeur (ou le prix d'achat) de l'immeuble, exprimé en %. Permet de comparer deux immeubles.
- Taux de transformationDiffusion, portails & marketing digital
- Part des leads qui aboutissent à une étape suivante (RDV, mandat, vente).
- Taux de vacanceLe marché et les grands acteurs
- Part des logements vides offerts sur le marché au 1er juin, relevé par l'OFS. Sous 1% = marché tendu, au-dessus de 2% = marché détendu.
- Taux fixeLe financement immobilier
- Taux d'intérêt bloqué contractuellement pour une durée définie, indépendant des variations du marché.
- Taux hypothécaire de référenceLe bail à loyer (habitation)
- Taux national publié par l'OFL servant de base aux adaptations de loyer ; sa hausse autorise une hausse de loyer, sa baisse ouvre un droit à la baisse.
- Taux normalComptabilité et gestion financière immobilière
- 8.1% en Suisse depuis le 1er janvier 2024. C'est le taux qui s'applique aux loyers commerciaux optés.
- Taux théoriqueFinancement avancé & ingénierie
- Taux d'intérêt prudentiel (environ 5%) que la banque utilise pour tester la capacité de l'emprunteur, même si le taux réel du marché est bien plus bas. Garantit qu'il tiendrait une hausse des taux.
- Taxe de séjourLex Koller, Lex Weber & cas particuliers
- Taxe communale prélevée par nuitée auprès des hôtes touristiques, que le loueur doit en général collecter et reverser.
- Taxe sur la plus-valueAménagement du territoire & autorisations
- Prélèvement d'au moins 20% de la plus-value lors d'un classement, imposé par l'art. 5 LAT et concrétisé par les cantons.
- Tech-firstPropTech, data & IA
- Approche où le numérique est au coeur du modèle d'affaires plutôt qu'un simple ajout à des processus manuels.
- Tenue des charges (taux d'effort)Négociation & closing
- Règle bancaire selon laquelle les charges théoriques du logement (intérêt calculatoire, amortissement, entretien) ne doivent pas dépasser environ un tiers du revenu brut de l'acheteur.
- TermeBail commercial et immobilier d'entreprise
- La date à laquelle le bail peut prendre fin (échéance locale ou fin de trimestre).
- Terrain à équiperImmobilier commercial & classes d'actifs
- Terrain en zone à bâtir mais pas encore viabilisé (routes, eau, électricité, égouts). Le coût et le délai d'équipement réduisent sa valeur.
- TestamentPatrimoine, succession & transmission
- Acte unilatéral et révocable par lequel une personne règle sa succession dans les limites de la quotité disponible. Olographe (écrit à la main) ou authentique (devant notaire).
- Ticket d'entréeInvestissement et placements immobiliers
- Le montant minimum pour investir. Un immeuble exige des centaines de milliers de francs de fonds propres ; une part de fonds coûte quelques centaines de francs.
- Tiers de confianceNégociation & closing
- Rôle de l'agent en tant qu'intermédiaire neutre entre acheteur et vendeur, qui absorbe l'émotion, traduit les positions et permet un dialogue impossible en direct.
- TokenisationPropTech, data & IA
- Représentation de droits (parts d'immeuble) sous forme de jetons numériques sur une blockchain, facilitée en Suisse par la loi DLT.
- Top listingLe marché et les grands acteurs
- Option payante d'un portail qui remonte une annonce en tête des résultats pour augmenter sa visibilité.
- Top of mindSe lancer comme agent immobilier
- Le fait d'être le premier agent auquel un contact pense le jour où un besoin immobilier surgit.
- TrancheFinancement avancé & ingénierie
- Portion de l'hypothèque souscrite séparément, avec sa propre durée et son propre taux. Découper en tranches permet d'échelonner les échéances.
- TRC (Tous Risques Chantier)Assurances et gestion des risques
- Assurance couvrant les dommages matériels survenant pendant la construction : effondrement, intempéries, vol sur chantier, erreurs de mise en oeuvre. Protège l'ouvrage en cours de réalisation.
- Tremblement de terreAssurances et gestion des risques
- En général EXCLU des couvertures standard. Se souscrit en option spécifique ou via un pool de couverture, car potentiellement catastrophique.
- TRIInvestir et profiter de l'immobilier
- Taux de rendement interne : taux annualisé qui intègre tous les flux (loyers, plus-value, fonds propres) sur la durée de détention.
- Tunnel de ventePropTech, data & IA
- Suite d'étapes structurées (capture, qualification, signature) suivies dans le CRM pour mener un prospect jusqu'à la transaction.
- Usage soigneuxLe bail à loyer (habitation)
- Obligation du locataire de prendre soin de la chose et d'avoir des égards pour les voisins (art. 257f CO).
- USPIDéontologie, conformité et pratique
- Union Suisse des Professionnels de l'Immobilier. Faîtière romande regroupant les régies et courtiers ; impose un code de déontologie et organise la formation (Immobase, brevets).
- UsufruitPatrimoine, succession & transmission
- Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (habiter, louer) sans en être propriétaire. L'usufruitier assume l'entretien courant ; le droit s'éteint à son décès.
- Usure normaleBail commercial et immobilier d'entreprise
- Détérioration due à l'usage ordinaire et au temps. Elle est à la charge du bailleur, pas du locataire.
- Vacance structurelleImmobilier commercial & classes d'actifs
- Surfaces durablement inoccupées non par accident, mais parce que la demande manque à cet emplacement ou pour ce type de bien.
- Valeur à neufAssurances et gestion des risques
- Coût de reconstruction ou de remplacement à l'identique, avec des matériaux et un standard équivalents, aux prix du jour. C'est la base la plus favorable : on remplace du vieux par du neuf sans déduction de vétusté.
- Valeur d'assuranceAssurances et gestion des risques
- Montant servant de base à l'assurance, correspondant au coût de reconstruction du bâtiment. Sans rapport avec la valeur vénale (prix de marché) ni la valeur officielle (fiscale).
- Valeur de gagePropTech, data & IA
- Valeur retenue par la banque pour fixer le montant qu'elle accepte de prêter sur un bien.
- Valeur de rendementFinancement avancé & ingénierie
- Valeur d'un immeuble locatif calculée en capitalisant les loyers nets annuels par un taux de capitalisation. C'est la référence de la banque pour un objet de rendement.
- Valeur fiscale (officielle)La fiscalité immobilière
- Valeur attribuée au bien par le canton pour l'impôt sur la fortune et la valeur locative. Souvent nettement sous la valeur de marché.
- Valeur locativeLa fiscalité immobilière
- Loyer fictif que le propriétaire occupant devrait payer pour son propre logement. Il est ajouté à son revenu imposable. Fixé par le canton, souvent entre 60% et 70% du loyer de marché.
- Valeur officielle / vénale du marchéAssurances et gestion des risques
- Attention au piège de vocabulaire : la valeur d'assurance (reconstruction) n'a rien à voir avec la valeur officielle (fiscale) ni le prix de marché du bien. Un terrain bien placé vaut cher au marché mais ne se reconstruit pas.
- Valeur vénaleCommercialisation et marketing
- Le prix qu'un acheteur normalement informé est prêt à payer dans des conditions normales de marché. C'est elle qu'on cherche à atteindre.
- ValiditéÉnergie, durabilité et rénovation
- Un CECB est valable 10 ans. Au-delà, ou après des travaux importants, il faut en établir un nouveau.
- Value-addInvestir et profiter de l'immobilier
- Stratégie consistant à créer de la valeur par la rénovation, le repositionnement ou l'amélioration de la gestion d'un bien sous-exploité.
- Vente en l'état futur d'achèvementPromotion et développement immobilier
- Vente d'un lot à construire ou en cours de construction : l'acheteur paie par acomptes liés à l'avancement et devient propriétaire d'un bien pas encore terminé.
- Vente entre particuliers (FSBO)Prospection & acquisition de mandats
- Propriétaire qui tente de vendre seul, sans agent ; cible privilégiée de la pige car il sous-estime souvent la difficulté.
- Vente forcéePatrimoine, succession & transmission
- Vente d'un bien imposée lorsque les ex-époux ne s'accordent pas et qu'aucun ne peut le reprendre, au besoin par voie judiciaire.
- Vente sur planMonter un projet immobilier
- Vente d'un logement avant ou pendant sa construction, sur la base des plans et descriptifs.
- Vente sur plansPromotion et développement immobilier
- Vendre les logements avant ou pendant la construction, sur la base des plans et d'un descriptif, et non d'un bien terminé visible.
- VentilationTechnique du bâtiment et droit de la construction
- Renouvelle l'air. Naturelle (fenêtres) ou mécanique contrôlée (VMC, fréquente dans les constructions récentes bien isolées, où l'air ne circule plus tout seul).
- VerrouillageNégociation & closing
- Étape finale du traitement d'objection consistant à vérifier que le frein est levé et à obtenir un engagement à avancer : "Si on règle ce point, êtes-vous prêt ?"
- Versement anticipé (EPL)Financement avancé & ingénierie
- Retrait d'une partie ou de la totalité de l'avoir de prévoyance pour financer le logement. Possible tous les 5 ans, montant minimum 20 000 CHF (sauf 3a et fonds de placement).
- Versement anticipé LPPPatrimoine, succession & transmission
- Retrait du 2e pilier pour financer un logement principal (encouragement à la propriété). En cas de vente, il doit en principe être restitué à la caisse de pension.
- VétustéTechnique du bâtiment et droit de la construction
- L'usure normale liée à l'âge et à l'usage. Ce n'est PAS un défaut : un parquet rayé après 20 ans est vétuste, pas défectueux.
- Vice cachéDéontologie, conformité et pratique
- Défaut non apparent qui diminue la valeur ou l'usage du bien. Le taire peut annuler la vente et engager les responsabilités.
- Virtual stagingCommercialisation et marketing
- Meubler ou rénover un bien vide par retouche numérique. Utile pour les logements vides, à signaler honnêtement comme une projection.
- Visite virtuelleDiffusion, portails & marketing digital
- Parcours 3D du bien en ligne (ex. Matterport) permettant une visite à distance.
- Visite virtuelle / 3DCommercialisation et marketing
- Parcours immersif (type Matterport) qui pré-qualifie les acheteurs à distance : seuls les vraiment intéressés se déplacent.
- Visite virtuelle 3DPropTech, data & IA
- Parcours immersif numérique d'un bien (souvent via Matterport) permettant à l'acheteur de se déplacer dans le logement à distance.
- VNIInvestir et profiter de l'immobilier
- Valeur nette d'inventaire : valeur réelle des actifs du fonds par part, base de calcul de l'agio.
- VNI (valeur nette d'inventaire)Investissement et placements immobiliers
- Valeur des actifs du fonds moins ses dettes, divisée par le nombre de parts. La LPCC impose son calcul et sa publication réguliers.
- Vol avec effractionAssurances et gestion des risques
- Couvre le vol par effraction et les dommages causés à l'occasion (serrure forcée, vitre cassée). Concerne surtout le mobilier (ménage), mais aussi les dégâts au bâtiment.
- VueL'estimation d'un bien
- Vue dégagée, lac, montagne : forte plus-value, parfois 10 à 20%. Vis-à-vis ou vue sur mur : décote.
- Wüest PartnerLe marché et les grands acteurs
- Institut suisse de référence pour les indices, le conseil et la valorisation de portefeuilles immobiliers.
- Wüest Partner / IAZI / FPREPropTech, data & IA
- Principaux fournisseurs suisses de données et de modèles d'estimation hédonistes utilisés par les banques et régies.
- Zone à bâtirAménagement du territoire et permis de construire
- Le terrain où l'on a le droit de construire (logements, commerces, artisanat). C'est là que se concentre la valeur immobilière. Subdivisée par les communes en zones résidentielles, villageoises, mixtes, d'activités, etc.
- Zone à protégerAménagement du territoire et permis de construire
- Sites naturels, cours d'eau, paysages, monuments, biotopes. Construction très restreinte, voire interdite. Le but est la préservation.
- Zone agricoleAménagement du territoire et permis de construire
- Réservée à l'exploitation agricole et au maintien des sols cultivables. On n'y construit en principe que ce qui sert à l'agriculture. Très peu de valeur au prix du constructible.
- Zone d'accord (ZAP)Communication, négociation et relation client
- L'intervalle entre le prix maximum de l'acheteur et le prix minimum du vendeur. S'il n'y a pas de chevauchement, pas d'accord possible.
- Zone d'affectationImmobilier commercial & classes d'actifs
- Catégorie d'usage attribuée à une parcelle par le plan d'affectation communal (LAT) : seules les activités autorisées par la zone peuvent s'y exercer.
- Zone réservéeAménagement du territoire et permis de construire
- Mesure temporaire qui gèle les constructions sur un secteur pendant que la commune révise sa planification. Si un terrain est en zone réservée, un projet peut être bloqué plusieurs années. À vérifier impérativement.