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Conflits d'intérêts et double courtage
Servir deux maîtres : ce qui est permis, ce qui te fait perdre ta commission.
Le piège déontologique le plus fréquent en courtage : le conflit d'intérêts. Tu es mandaté par le vendeur, mais tu as aussi un acheteur sous la main. Tu touches ta commission du vendeur. À qui dois-tu loyauté ? La réponse n'est pas toujours intuitive, et se tromper coûte cher.
- Double courtage
- Le fait pour un courtier de représenter à la fois le vendeur et l'acheteur dans la même transaction, et d'être rémunéré par les deux.
- Conflit d'intérêts
- Situation où tes intérêts (ou ceux d'un autre client) entrent en opposition avec ceux de ton mandant.
- Courtier indicateur
- Le courtier qui se borne à indiquer une occasion ou mettre en relation, sans négocier pour une partie. Le double mandat lui est plus facilement toléré.
- Courtier négociateur
- Le courtier qui mène activement la négociation pour une partie. Pour lui, représenter aussi l'autre partie est en principe interdit.
La règle suisse du double courtage
Le Tribunal fédéral distingue selon le rôle. Pour un courtier indicateur (simple mise en relation), accepter une rémunération des deux côtés est admissible si les deux parties le savent. Pour un courtier négociateur, cumuler les deux mandats crée un conflit incompatible avec le devoir de fidélité : tu ne peux pas négocier au mieux pour le vendeur ET au mieux pour l'acheteur en même temps.
Toléré
- Rôle d'indicateur, simple mise en relation
- Les deux parties sont informées du double rôle
- Aucune négociation menée pour le compte d'une partie contre l'autre
- Transparence totale, accord écrit des deux côtés
Interdit / dangereux
- Négocier activement pour le vendeur tout en représentant l'acheteur
- Cacher à l'une des parties que tu touches l'autre
- Privilégier l'acheteur qui te rapporte le plus
- Pousser un prix au détriment de ton mandant
Sanction : perte de la commission
Selon l'art. 415 CO, le courtier qui agit dans l'intérêt de l'autre partie au mépris de son contrat perd son droit au salaire et au remboursement de ses frais. Un conflit d'intérêts mal géré peut t'effacer toute ta commission, même si la vente se conclut.
La règle d'or au quotidien
- Transparence d'abord : si tu te trouves des deux côtés, dis-le par écrit aux deux parties, immédiatement.
- Un seul mandant négocié : tu défends le vendeur (ton mandant). Tu restes correct avec l'acheteur, mais tu ne le représentes pas.
- Pas de commission cachée : toute rémunération de l'autre partie doit être connue et acceptée.
- Dans le doute, abstiens-toi du second mandat. Une commission n'efface pas une réputation détruite.
Un courtier négociateur mandaté par le vendeur accepte aussi une commission de l'acheteur sans en informer le vendeur. Quel risque ?