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Lutte contre le blanchiment (LBA)
Identifier le client, l'ayant droit économique, repérer les fonds suspects.
L'immobilier brasse de gros montants : c'est une cible classique pour blanchir de l'argent sale. La LBA (Loi sur le blanchiment d'argent) encadre cette zone. Tu n'es pas un policier, mais dès que tu manipules des fonds, tu deviens un maillon de la chaîne de vigilance. Ignorer ces règles t'expose pénalement.
- LBA
- Loi fédérale sur le blanchiment d'argent. Impose des devoirs de diligence aux intermédiaires financiers et à certaines activités, dont le maniement de fonds dans l'immobilier.
- Intermédiaire financier
- Personne qui, à titre professionnel, accepte, garde ou aide à transférer des valeurs patrimoniales de tiers. Un courtier qui encaisse ou fait transiter des fonds peut en relever.
- Ayant droit économique
- La personne physique qui détient réellement les fonds ou contrôle le client, derrière d'éventuelles sociétés ou prête-noms (formulaire A).
- PPE (politiquement exposée)
- Personne Politiquement Exposée : titulaire de hautes fonctions publiques. Présente un risque accru et impose une diligence renforcée. À ne pas confondre avec la copropriété PPE.
- MROS
- Bureau de communication en matière de blanchiment d'argent. C'est lui qu'on alerte par une communication de soupçon.
Les trois réflexes de diligence
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1. Identifier le cocontractant
Vérifier l'identité de l'acheteur (et du vendeur) sur pièce officielle : passeport ou carte d'identité pour une personne physique, extrait du registre du commerce pour une société. On garde une copie.
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2. Identifier l'ayant droit économique
Demander qui possède réellement les fonds. Si l'acheteur agit pour un tiers ou via une société, faire remplir le formulaire A désignant la personne physique derrière l'opération.
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3. Clarifier l'origine des fonds
Pour les montants importants ou les situations atypiques, comprendre d'où vient l'argent. Une explication plausible et documentée est attendue.
Les signaux d'alerte (red flags)
- Paiement en espèces d'un montant élevé, ou fractionné en plusieurs versements juste sous les seuils.
- Fonds venant de l'étranger via des structures opaques, paradis fiscaux, sociétés écrans.
- Acheteur peu intéressé par le prix ou pressé de conclure sans négocier, ce qui est anormal.
- Identité de l'ayant droit floue, refus de remplir le formulaire A, prête-noms.
- Revente rapide à perte ou prix incohérent avec le marché.
- Client PPE (personne politiquement exposée) sans justification claire de fortune.
Espèces : le seuil à connaître
Au-delà de 100'000 CHF en espèces dans une transaction immobilière, des devoirs de diligence LBA renforcés s'appliquent (vérification d'identité, ayant droit économique). En pratique, oriente les gros paiements vers le canal bancaire et le compte du notaire.
Exemple
Exemple : un acheteur propose de régler 250'000 CHF d'acompte en liquide, refuse de dire d'où vient l'argent et veut signer sous huitaine. Trois red flags d'un coup. Tu documentes, tu n'avances pas, et tu en réfères au notaire avant tout engagement.
En cas de soupçon fondé, l'intermédiaire financier a une obligation de communiquer au MROS (art. 9 LBA). Dans la pratique du courtier romand, c'est souvent le notaire qui, instrumentant l'acte et tenant le compte de l'opération, porte la responsabilité LBA principale. Mais tu dois savoir repérer, documenter et alerter : fermer les yeux peut t'exposer pénalement.
Quel document sert à désigner la personne physique qui détient réellement les fonds derrière une société ou un prête-nom ?