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L’étude de faisabilité

Densité constructible (IUS/IBUS), gabarits, contraintes, et pré-faisabilité financière via un bilan promoteur simplifié.

Une fois le terrain identifié, il faut répondre à deux questions avant d'engager le moindre franc d'architecte : qu'a-t-on le droit de construire et est-ce que ça tient économiquement ? C'est l'étude de faisabilité. Elle croise le droit de la construction (combien de surface) et le bilan promoteur (combien ça rapporte).

La densité constructible

Le règlement communal fixe combien de surface on peut bâtir sur une parcelle. Deux indices reviennent en Suisse romande : l'IUS (indice d'utilisation du sol) et l'IBUS (indice brut d'utilisation du sol). En simplifié : tu multiplies la surface de la parcelle par l'indice pour obtenir la surface de plancher autorisée.

Surface constructible à partir d'un IUS

Surface de la parcelle1 500 m²

IUS du règlement communal0,6

Surface de plancher autorisée (1 500 × 0,6)900 m²

Surface moyenne par logement~100 m²

Logements réalisables (ordre de grandeur)~9 logements

IUS vs IBUS : ne pas confondre

L'IUS et l'IBUS ne comptent pas les surfaces de la même façon (l'IBUS inclut davantage de surfaces brutes). Vérifie quel indice s'applique dans la commune et sa définition exacte : confondre les deux fausse toute la faisabilité. En cas de doute, le service de l'urbanisme communal tranche.

Les autres contraintes

Gabarits et hauteurs : hauteur maximale, nombre de niveaux, forme de toiture imposée.
Distances aux limites : recul minimal vis-à-vis des parcelles voisines.
Stationnement : nombre de places exigé par logement, souvent en sous-sol et coûteux.
Protection : zones de bruit (OPB), dangers naturels, patrimoine, arborisation.
Équipement : la parcelle doit être raccordée (eau, égouts, route, électricité).

Le bilan promoteur simplifié

La pré-faisabilité financière se résume à un calcul : valeur de vente du projet − coût total ≈ marge. Si la marge est trop maigre au regard du risque, on arrête tout de suite. Voici un bilan promoteur simplifié sur l'exemple ci-dessus (9 logements de ~100 m²).

Bilan promoteur simplifié (illustratif)

Valeur de vente (9 logements × ~750 000 CHF)6 750 000 CHF

Prix du terrain1 800 000 CHF

Coût de construction (~900 m² × ~3 800 CHF)3 420 000 CHF

Honoraires, taxes, frais financiers~750 000 CHF

Coût total5 970 000 CHF

Marge brute (vente − coût)~780 000 CHF (~12%)

Lire la marge

Une marge promoteur brute visée tourne souvent autour de 12% à 18% du chiffre de vente, car elle doit absorber les imprévus, les délais et le risque de marché. Ici ~12% est juste acceptable : peu de coussin. Un terrain 200 000 CHF trop cher, et le projet bascule dans le rouge.

Chiffres indicatifs

Coûts de construction, prix de vente et marges varient fortement selon la commune, le standing et la conjoncture. Ces montants servent à illustrer la mécanique du bilan, pas à servir de référence chiffrée pour un projet réel.

IUS: Indice d'utilisation du sol : rapport entre la surface de plancher autorisée et la surface de la parcelle.
IBUS: Indice brut d'utilisation du sol : variante qui intègre davantage de surfaces brutes dans le calcul de la constructibilité.
Gabarit: Enveloppe dimensionnelle maximale d'un bâtiment (hauteur, nombre de niveaux, forme) fixée par le règlement.
Bilan promoteur: Comparaison entre la valeur de vente prévue d'un projet et son coût total, qui détermine la marge.
Marge promoteur: Bénéfice attendu du projet, exprimé en pourcentage du chiffre de vente ; doit couvrir le risque et les imprévus.
Pré-faisabilité: Première vérification rapide qu'un projet est juridiquement possible et économiquement viable, avant d'engager les études détaillées.

Sur une parcelle de 1 500 m² avec un IUS de 0,6, quelle surface de plancher peut-on construire ?

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