La TVA immobilière et l'option
Pourquoi le résidentiel est exonéré, et quand opter pour la TVA sur du commercial.
La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) en Suisse a un taux normal de 8.1% (depuis 2024). Mais en immobilier, la règle de base surprend : la location d'habitations est exonérée de TVA. Un loyer d'appartement ne porte jamais de TVA. La nuance importante concerne les locaux commerciaux, où le bailleur peut, sous conditions, choisir de soumettre le loyer à la TVA : c'est l'option.
- Exonéré (sans droit à déduction)
- Pas de TVA facturée au locataire, mais le bailleur ne peut pas récupérer la TVA payée sur ses propres dépenses (travaux, entretien). C'est le régime par défaut du logement.
- Option (assujettissement volontaire)
- Le bailleur choisit de facturer la TVA sur un loyer commercial. En contrepartie, il récupère la TVA de ses investissements et travaux sur ce bien (impôt préalable).
- Impôt préalable
- La TVA que le bailleur a payée sur ses achats/travaux et qu'il peut déduire s'il a opté pour l'imposition.
- Taux normal
- 8.1% en Suisse depuis le 1er janvier 2024. C'est le taux qui s'applique aux loyers commerciaux optés.
Quand l'option a-t-elle un sens ?
Opter est intéressant surtout pour des locaux neufs ou rénovés : la TVA récupérée sur les gros travaux peut être très lourde. Condition pratique : le locataire doit utiliser les locaux pour une activité commerciale (pas pour de l'habitation), idéalement être lui-même assujetti à la TVA — il récupérera alors la TVA qu'on lui facture, donc l'option ne lui coûte rien en net.
Location de logement
- Toujours exonérée de TVA
- Aucune TVA sur le loyer
- Pas de récupération de TVA sur les travaux
- Aucune démarche, c'est le régime par défaut
Local commercial avec option
- TVA de 8.1% facturée sur le loyer
- Locataire doit avoir un usage commercial
- Le bailleur récupère la TVA de ses travaux
- Intéressant surtout après une grosse rénovation