Intermédiaire 9 min
Les produits et les charges d'un immeuble
Ce qui rentre, ce qui sort, et comment on classe chaque franc.
Un immeuble locatif, c'est une petite entreprise. Il a des produits (l'argent qui rentre, surtout les loyers) et des charges (l'argent qui sort : entretien, assurances, impôts, gérance). Tenir la comptabilité d'un immeuble, c'est savoir où ranger chaque franc pour répondre à deux questions : combien ce bien rapporte-t-il vraiment au propriétaire, et que peut-on refacturer au locataire ?
Tu n'as pas besoin d'être comptable pour gérer un immeuble, mais tu dois comprendre la logique. Un propriétaire qui te confie un mandat de gérance attend de toi un décompte clair une fois par an. Si tu mélanges les catégories, tu lui fais perdre de l'argent et tu perds sa confiance.
Les produits : d'où vient l'argent
- Loyer net
- Le loyer du logement ou du local proprement dit, sans les frais accessoires. C'est le vrai produit de l'immeuble.
- Frais accessoires
- Les sommes facturées au locataire en plus du loyer pour des prestations liées à l'usage (chauffage, eau chaude, conciergerie...). Ce ne sont pas un bénéfice pour le propriétaire : ils couvrent une dépense réelle.
- Produits annexes
- Locations de places de parc, de garages, de buanderies payantes, antennes télécom sur le toit, etc.
- État locatif
- Le tableau qui liste tous les objets de l'immeuble (appartements, parkings...) avec leur loyer. La somme donne le revenu locatif théorique annuel.
Les charges : où part l'argent
- Charges d'entretien : réparations, services techniques (ascenseur, chauffage), petit entretien courant.
- Frais de gérance : la rémunération de la régie qui administre l'immeuble (souvent 3 à 5% des loyers encaissés).
- Assurances : assurance bâtiment (ECA dans certains cantons), responsabilité civile du propriétaire.
- Impôts et contributions : impôt foncier, impôt sur le revenu locatif, taxes communales.
- Charges d'exploitation refacturables : chauffage, eau, électricité des communs, conciergerie — celles-là on les récupère sur le locataire (leçon 2).
- Charges financières : les intérêts hypothécaires, si l'immeuble est financé par un emprunt.
Le point clé
La distinction la plus importante de tout ce module : certaines charges sont récupérables auprès du locataire (le chauffage qu'il consomme), d'autres restent à la charge du propriétaire (la toiture, la gérance). Confondre les deux, c'est facturer au locataire quelque chose qu'il refusera de payer à juste titre.
Les honoraires de la régie qui administre l'immeuble sont une charge supportée par qui ?