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Le compte d'exploitation et le rendement
Du revenu locatif brut au rendement net : la vraie rentabilité d'un immeuble.
Le compte d'exploitation d'un immeuble, c'est son résumé financier sur une année : tous les produits d'un côté, toutes les charges de l'autre, et ce qui reste au milieu. C'est l'outil qui dit au propriétaire si son immeuble est rentable, et à l'acheteur potentiel combien il peut espérer en tirer.
- Revenu locatif brut
- La somme de tous les loyers nets encaissés sur l'année (l'état locatif réalisé), avant toute charge.
- Charges d'exploitation
- L'ensemble des frais non récupérables : entretien, gérance, assurances, impôts (les frais récupérables, eux, transitent par le décompte locataire et ne pèsent pas sur le propriétaire).
- Rendement net (état locatif net)
- Revenu locatif brut moins les charges non récupérables. C'est ce qui reste réellement au propriétaire avant intérêts hypothécaires et impôt sur le revenu.
- Taux de rendement net
- Le rendement net divisé par la valeur (ou le prix d'achat) de l'immeuble, exprimé en %. Permet de comparer deux immeubles.
À savoir
Subtilité : les charges récupérables (chauffage, eau...) n'apparaissent pas dans le rendement du propriétaire, car elles sont payées par les locataires via le décompte. Le compte d'exploitation du propriétaire ne retient que les charges qui restent à sa charge : entretien, gérance, assurances, impôts.
Exemple chiffré complet
Compte d'exploitation d'un immeuble de rapport (sur l'année)
Revenu locatif brut (état locatif réalisé)300'000.00 CHF
− Entretien et réparations du bâtiment− 35'000.00 CHF
− Frais de gérance (env. 4%)− 12'000.00 CHF
− Assurances (bâtiment, RC)− 8'000.00 CHF
− Impôts et contributions foncières− 35'000.00 CHF
= Total des charges non récupérables− 90'000.00 CHF
Rendement net (300'000 − 90'000)210'000.00 CHF
Ces 210'000 CHF sont le rendement net d'exploitation. Pour connaître le bénéfice final du propriétaire, il faudra encore en déduire les intérêts hypothécaires (s'il y a un emprunt) et l'impôt sur le revenu lié à ces loyers. Mais c'est déjà ce chiffre qui sert à mesurer la performance pure de l'immeuble.
Calculer le taux de rendement
Taux de rendement net de l'immeuble
Rendement net annuel210'000.00 CHF
Prix d'achat / valeur de l'immeuble5'250'000.00 CHF
Calcul : 210'000 / 5'250'0000.04
Taux de rendement net4.0 %
Exemple
Un acheteur d'immeuble de rapport raisonne d'abord en rendement net. À Genève ou Lausanne, un rendement net de 3 à 4% sur du résidentiel bien situé est courant ; au-dessus de 5%, méfie-toi (quartier moins demandé, gros travaux à venir, ou loyers gonflés non pérennes). Un rendement annoncé « brut » est toujours plus flatteur que le net : vérifie de quoi on parle.
Rendement brut
- Loyers / prix d'achat, sans déduire les charges
- Toujours plus élevé, plus vendeur
- Utile pour une première comparaison rapide
- Trompeur : ignore l'entretien, la gérance, les impôts
Rendement net
- (Loyers − charges non récupérables) / prix d'achat
- Plus bas, mais réaliste
- Reflète ce qui reste vraiment au propriétaire
- Le seul chiffre sérieux pour décider d'un achat
Un immeuble génère 300'000 CHF de loyers, avec 90'000 CHF de charges non récupérables. Quel est son rendement net ?