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À l'achat : droits de mutation et frais de notaire

Les taxes et frais qui s'ajoutent au prix d'achat, canton par canton.

Quand ton client achète un bien, le prix affiché n'est jamais le coût final. À la signature, l'État et le notaire prélèvent des frais qui s'ajoutent au prix de vente. On les appelle souvent les frais d'acquisition ou « frais d'achat ». Un acheteur mal préparé qui découvre 40'000 francs de frais le jour de la signature, c'est une vente qui peut capoter. Ton rôle : l'avertir dès le départ.

Ces frais se composent de trois grandes briques : les droits de mutation (un impôt cantonal sur le transfert de propriété), les émoluments du registre foncier (l'inscription officielle), et les honoraires du notaire (la rédaction de l'acte authentique). Leur montant varie fortement d'un canton à l'autre.

Droits de mutation: Impôt cantonal (parfois communal) prélevé lors du transfert de propriété, calculé en pourcentage du prix de vente. C'est la part la plus lourde des frais d'achat.
Émoluments du registre foncier: Frais perçus par l'État pour inscrire le nouveau propriétaire et, le cas échéant, la cédule hypothécaire. Généralement quelques pour mille.
Honoraires de notaire: Rémunération du notaire pour rédiger et instrumenter l'acte de vente. Souvent encadrés par un tarif cantonal.
Cédule hypothécaire: Titre de gage qui garantit le prêt à la banque. Sa constitution ou son transfert génère aussi des frais (droits + émoluments + notaire).

Le point clé

Règle de pouce à connaître par cœur : compte environ 5% du prix d'achat en frais annexes dans un canton « cher » comme Vaud, et beaucoup moins là où les droits de mutation sont réduits ou supprimés (Genève sur le logement principal, Zurich, Zoug). Toujours vérifier le canton avant d'annoncer un chiffre.

Exemple chiffré : un appartement à 900'000 francs dans le canton de Vaud

Frais d'acquisition estimés (Vaud, ordre de grandeur)

Prix d'achat900'000 CHF

Droits de mutation (~3,3%)29'700 CHF

Émoluments registre foncier (~1,5 pour mille du prix)1'350 CHF

Honoraires de notaire pour l'acte de vente (~1%)9'000 CHF

Frais liés à la cédule hypothécaire (droits + émoluments + notaire)~6'500 CHF

Total des frais à prévoir en plus du prix~46'550 CHF

Ces frais ne comptent PAS dans les fonds propres « utiles »

Les frais d'achat doivent être payés en cash, en plus des 20% de fonds propres exigés par la banque. Un acheteur qui a juste les 20% mais pas de quoi couvrir les frais ne peut pas conclure. Vérifie toujours que ton client a prévu fonds propres ET frais.

Pourquoi ça change tout selon le canton

Vaud : droits de mutation parmi les plus élevés (autour de 3,3%), frais d'achat lourds.
Genève : droits réduits (parfois quasi nuls) pour l'achat d'un logement principal occupé par l'acheteur, sous conditions ; régime plus lourd pour l'investisseur.
Valais, Fribourg, Neuchâtel : droits de mutation de l'ordre de 1% à 3,5% selon le canton et la nature du bien.
Certains cantons alémaniques (Zurich, Zoug, Schwyz) ont supprimé les droits de mutation : les frais d'achat y sont bien plus légers.

À savoir

Les pourcentages cités sont des ordres de grandeur indicatifs. Les barèmes exacts changent par canton, par commune et parfois selon que l'acheteur occupe ou non le bien. Pour un chiffre ferme, on demande un décompte au notaire instrumentant : c'est gratuit et ça rassure le client.

Un client achète sa résidence principale à 900'000 CHF dans le canton de Vaud. En plus du prix, combien doit-il prévoir comme ordre de grandeur ?

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