Comment la plus-value est taxée, et pourquoi attendre fait baisser la facture.
0:00 / 2:39Introduction
Toute la leçon en vidéo · 2:39. Le texte ci-dessous dit la même chose, si tu préfères lire. Regardée jusqu'au bout, la leçon est comptée comme terminée.
C'est l'impôt qui surprend le plus les vendeurs et qui peut grignoter des dizaines de milliers de francs sur une vente. L'impôt sur le gain immobilier taxe la plus-value réalisée entre l'achat et la vente. Le maîtriser fait de toi un conseiller crédible : tu sais à l'avance combien ton vendeur touchera vraiment.
Comment se calcule le gain imposable
Le gain imposable n'est pas simplement « prix de vente moins prix d'achat ». On déduit aussi les frais d'achat d'origine, les investissements à plus-value (travaux d'amélioration justifiés par factures), la commission de courtage et les frais de vente. Tout ce qui réduit le gain réduit l'impôt, d'où l'importance de garder toutes les factures de travaux pendant des années.
Le flux fiscal d'une vente : du prix de vente au gain imposable, puis à l'impôt selon la durée de détention.
Calcul du gain immobilier imposable
Prix de vente1'200'000 CHF
Prix d'achat d'origine-900'000 CHF
Investissements à plus-value (véranda, rénovation lourde, factures)-30'000 CHF
Commission de courtage et frais de vente-20'000 CHF
Impôt cantonal/communal qui frappe la plus-value réalisée à la vente. Distinct de l'impôt sur le revenu, il est prélevé une seule fois, au moment de la vente.
Dans certains cas (remploi pour racheter une résidence principale, succession, donation), l'impôt n'est pas perçu tout de suite mais reporté.
Le barème dégressif : pourquoi le temps joue pour le vendeur
Tous les cantons romands appliquent le même principe : plus tu détiens longtemps, moins tu paies. À l'inverse, une vente rapide (spéculation) est lourdement taxée, parfois avec une surtaxe. Le but politique est clair : décourager la spéculation à court terme. Les taux exacts varient par canton, mais la logique dégressive est partout la même.
Durée de détention
Niveau d'imposition (principe)
Sur un gain de 250'000 CHF (ordre de grandeur)
Moins de 1 an
Très élevé, souvent avec surtaxe spéculative
~90'000 CHF et plus
2 à 4 ans
Élevé
~65'000 à 80'000 CHF
5 à 9 ans
Moyen, qui commence à baisser
~45'000 à 60'000 CHF
10 à 19 ans
Réduit
~30'000 à 45'000 CHF
20 ans et plus
Le plus bas (réduction maximale)
~20'000 à 30'000 CHF
Les chiffres sont indicatifs
Les montants du tableau sont des ordres de grandeur pour illustrer la dégressivité, PAS des barèmes officiels. Chaque canton a son propre barème (taux de base, réductions par année, surtaxe spéculative). Pour un chiffre ferme, on calcule avec le barème du canton concerné ou on demande à un fiduciaire.
Conseil qui rapporte
Un vendeur qui détient depuis 18 mois et n'est pas pressé peut avoir intérêt à attendre quelques années : sur une plus-value de 250'000 francs, la différence entre une vente à 2 ans et une vente à 12 ans peut dépasser 30'000 francs d'impôt. C'est le genre de conseil qui fait dire au client « cet agent m'a fait gagner de l'argent ».
Conseil de pro
Garde le réflexe « factures » : rappelle à tes vendeurs de conserver toutes les factures de travaux d'amélioration. Une véranda à 40'000 francs sans facture, c'est 40'000 francs de gain imposable en plus. Avec la facture, c'est déduit.
Deux propriétaires réalisent le même gain de 250'000 CHF. L'un détient depuis 18 mois, l'autre depuis 22 ans. Qui paie le plus d'impôt sur le gain immobilier ?
Quels éléments réduisent le gain immobilier imposable ?
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