À la vente : l'impôt sur le gain immobilier

C'est l'impôt qui surprend le plus les vendeurs et qui peut grignoter des dizaines de milliers de francs sur une vente. L'impôt sur le gain immobilier taxe la plus-value réalisée entre l'achat et la vente. Le maîtriser fait de toi un conseiller crédible : tu sais à l'avance combien ton vendeur touchera vraiment.

Comment se calcule le gain imposable

Le gain imposable n'est pas simplement « prix de vente moins prix d'achat ». On déduit aussi les frais d'achat d'origine, les investissements à plus-value (travaux d'amélioration justifiés par factures), la commission de courtage et les frais de vente. Tout ce qui réduit le gain réduit l'impôt — d'où l'importance de garder toutes les factures de travaux pendant des années.

Impôt sur le gain immobilier (IGI)

Impôt cantonal/communal qui frappe la plus-value réalisée à la vente. Distinct de l'impôt sur le revenu, il est prélevé une seule fois, au moment de la vente.

Plus-value imposable

Prix de vente moins prix d'achat, moins frais d'achat, investissements à plus-value, commission et frais de vente.

Durée de détention

Nombre d'années entre l'achat et la vente. Plus elle est longue, plus le taux d'imposition baisse (barème dégressif).

Imposition différée

Dans certains cas (remploi pour racheter une résidence principale, succession, donation), l'impôt n'est pas perçu tout de suite mais reporté.

Le barème dégressif : pourquoi le temps joue pour le vendeur

Tous les cantons romands appliquent le même principe : plus tu détiens longtemps, moins tu paies. À l'inverse, une vente rapide (spéculation) est lourdement taxée, parfois avec une surtaxe. Le but politique est clair : décourager la spéculation à court terme. Les taux exacts varient par canton, mais la logique dégressive est partout la même.