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Capacité financière et taux d’effort

Le calcul que la banque fait vraiment : charges théoriques <= 33% du revenu.

Avoir les fonds propres ne suffit pas. La banque vérifie aussi que l'acheteur peut supporter les charges du bien sur la durée, même si les taux montent. C'est le calcul de capacité financière, et c'est lui qui recale le plus de dossiers.

La règle d'or : les charges théoriques ne doivent pas dépasser un tiers (~33%) du revenu brut de l'acheteur. Ce ratio s'appelle le taux d'effort.

Les trois composantes des charges théoriques face au revenu.

Les charges « théoriques » : pas les vraies, les prudentes

Le mot théorique est essentiel. La banque ne calcule pas avec le taux d'intérêt réel du moment (souvent bas), mais avec un taux calculatoire prudent d'environ 5%. C'est un coussin de sécurité : si les taux remontent un jour, l'acheteur doit toujours pouvoir payer.

Taux calculatoire: Taux d'intérêt fictif (~5%) utilisé par la banque pour le calcul, indépendamment du taux réel du marché. Marge de sécurité.
Charges théoriques: Intérêts calculatoires + amortissement du 2e rang + frais d'entretien et accessoires (1% de la valeur du bien).
Taux d'effort: Charges théoriques / revenu brut annuel. Doit rester <= ~33%.

Reprenons notre bien à 1'000'000 avec 800'000 d'hypothèque. Voici le calcul exact que fait la banque.

Charges théoriques annuelles, bien à 1 000 000 CHF

Intérêts calculatoires (5% sur 800 000)40 000 CHF

Amortissement 2e rang (140 000 / 15)~9 333 CHF

Entretien et frais accessoires (1% de 1 000 000)10 000 CHF

Total charges théoriques~59 333 CHF/an

Revenu nécessaire (taux d’effort 33%)

Charges théoriques annuelles~59 333 CHF

Règle : charges <= 1/3 du revenux3

Revenu brut annuel minimum~178 000 CHF

Le choc de réalité

Pour acheter un bien à 1'000'000, il ne faut pas seulement 200'000 de fonds propres : il faut aussi gagner environ 178'000 CHF brut par an. Un couple avec deux bons salaires y arrive ; un acheteur seul à 120'000 non, même avec l'apport. C'est souvent ce calcul qui tranche un projet.

À retenir comme un réflexe

Multiplie mentalement les charges théoriques par 3 pour obtenir le revenu minimum. Et souviens-toi de la règle rapide : il faut environ 5 à 6 fois le prix du bien en revenu annuel pour passer (1'000'000 de bien → ~180'000 de revenu).

Avec ~59'333 CHF de charges théoriques annuelles, quel revenu brut minimum la banque exige-t-elle ?

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