L'hypothèque, le 1er et le 2e rang
Comment la banque prête jusqu’à 80%, et pourquoi elle découpe le prêt en deux.
Une fois les 20% de fonds propres réunis, la banque finance le reste : jusqu'à 80% du prix via un prêt hypothécaire. Ce prêt est garanti par le bien lui-même (une « cédule hypothécaire » est inscrite au registre foncier). Si l'acheteur ne rembourse pas, la banque peut faire vendre le bien.
Mais ces 80% ne forment pas un bloc unique. La banque les découpe en deux rangs, traités différemment.
- 1er rang
- La partie de l'hypothèque jusqu'à 66% (deux tiers) de la valeur du bien. La plus sûre pour la banque. En général, elle ne doit JAMAIS être remboursée du vivant de l'emprunteur.
- 2e rang
- La tranche entre 66% et 80% de la valeur (soit 14% du prix). Plus risquée, taux souvent légèrement supérieur. Elle DOIT être amortie (remboursée) en 15 ans ou avant la retraite.
- Cédule hypothécaire
- Le titre de gage inscrit au registre foncier qui garantit le prêt à la banque.
Concrètement, l'acheteur de notre exemple a une dette de 800'000. Il devra rembourser les 140'000 du 2e rang sur 15 ans. Le 1er rang de 660'000, lui, peut rester en l'état : il ne paie que les intérêts dessus. C'est ce qu'on appelle, en Suisse, vivre avec sa dette — une stratégie fiscale assumée.