Intermédiaire 9 min
Amortissement : direct ou indirect
Deux façons de rembourser le 2e rang, avec des effets fiscaux opposés.
Le 2e rang doit être remboursé en 15 ans. Mais l'acheteur a le choix entre deux méthodes d'amortissement, et ce choix a de vraies conséquences fiscales. C'est un sujet où tu peux apporter une vraie valeur à ton client.
Amortissement DIRECT
- L'acheteur verse chaque année à la banque pour réduire la dette.
- La dette hypothécaire diminue réellement, année après année.
- Inconvénient : la dette baisse, donc les intérêts déductibles baissent → les impôts augmentent avec le temps.
- Simple à comprendre, rassurant psychologiquement.
Amortissement INDIRECT
- L'argent est versé sur un 3e pilier (3a) nanti au profit de la banque.
- La dette hypothécaire reste constante (au maximum déductible).
- Avantage : les versements 3a sont déductibles du revenu ET les intérêts restent déductibles → double économie fiscale.
- À l'échéance, le capital du 3a rembourse le 2e rang d'un coup.
Conseil de pro
En pratique, la plupart des conseillers recommandent l'amortissement indirect via le 3e pilier 3a : on maintient la dette (donc la déduction des intérêts), tout en se constituant une épargne fiscalement avantageuse. C'est presque toujours le bon réflexe pour un acheteur qui paie beaucoup d'impôts.
Amortissement du 2e rang (140 000 sur 15 ans)
Montant du 2e rang à amortir140 000 CHF
Durée d'amortissement15 ans
Amortissement annuel (140 000 / 15)~9 333 CHF/an
Charge annuelle prise en compte9 333 CHF/an
Le point clé
Que l'amortissement soit direct ou indirect, la banque le compte comme une charge dans le calcul de capacité financière (~9'333/an dans notre exemple). C'est le sujet de la prochaine leçon.
Pourquoi l'amortissement indirect (via 3a) est-il souvent préféré fiscalement ?