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Types de taux, 2e et 3e pilier
Fixe ou SARON, et comment la prévoyance aide à acheter.
Deux derniers leviers à maîtriser pour conseiller un acheteur : le type de taux qu'il choisit pour son hypothèque, et l'usage des 2e et 3e piliers pour réunir les fonds propres.
Choisir son taux : fixe ou SARON
Hypothèque à taux FIXE
- Le taux est bloqué pour toute la durée (souvent 5, 10 ou 15 ans).
- Mensualité connue et stable : sécurité totale, budget prévisible.
- On paie une petite prime pour cette tranquillité (taux un peu plus élevé).
- Le bon choix pour qui veut dormir tranquille ou anticipe une hausse.
Hypothèque SARON
- Taux variable indexé sur le SARON (taux de référence suisse), révisé régulièrement.
- Historiquement souvent moins cher, mais le coût peut monter ou descendre.
- Convient à un emprunteur qui peut absorber une hausse et suit le marché.
- A remplacé les anciennes hypothèques LIBOR depuis 2022.
- SARON
- Swiss Average Rate Overnight : le taux de référence du marché monétaire suisse, qui a remplacé le LIBOR. Sert de base aux hypothèques à taux variable.
- Taux fixe
- Taux d'intérêt bloqué contractuellement pour une durée définie, indépendant des variations du marché.
Le 2e pilier (caisse de pension) pour acheter
L'avoir de la caisse de pension peut servir à financer sa résidence principale (pas un bien de rendement), via deux mécanismes : le versement anticipé (on retire l'argent) ou la mise en gage (on laisse l'argent dans la caisse mais on le donne en garantie).
- Versement anticipé (EPL) : on sort l'argent du 2e pilier. Attention, cela réduit la rente et le capital décès/invalidité futurs.
- Mise en gage : l'avoir reste dans la caisse (la rente future est préservée) mais sert de garantie à la banque. Souvent préférable.
- Rappel crucial : le 2e pilier ne compte PAS comme fonds propres « durs ». Il ne peut couvrir au maximum que 10% du prix.
Le 3e pilier 3a
Le 3e pilier 3a, lui, EST de l'épargne dure. Il peut servir aux 10% durs, et c'est aussi l'outil de l'amortissement indirect (vu en leçon 3). Versement anticipé ou mise en gage sont également possibles. C'est l'allié numéro un de l'acheteur prévoyant.
| Source | Compte comme fonds propres durs ? | Usage |
|---|---|---|
| Épargne / compte bancaire | Oui | Fonds propres durs |
| 3e pilier 3a | Oui | Durs + amortissement indirect |
| 2e pilier (caisse pension) | Non (max 10% du prix) | Complément des fonds propres |
| Donation / héritage | Oui | Fonds propres durs |
Le point clé
Quand un client te dit « je n'ai que 60'000 d'épargne », demande-lui systématiquement : « Et votre 2e et 3e pilier ? » Beaucoup d'acheteurs ignorent qu'ils ont déjà une partie de leurs fonds propres dormante dans leur prévoyance.
Un acheteur veut utiliser uniquement son 2e pilier pour réunir les 20% de fonds propres. Possible ?