20% minimum, dont 10% « en dur » : pourquoi tout commence là.
0:00 / 2:11Introduction
Toute la leçon en vidéo · 2:11. Le texte ci-dessous dit la même chose, si tu préfères lire. Regardée jusqu'au bout, la leçon est comptée comme terminée.
En Suisse, on n'achète jamais un bien à 100% avec l'argent de la banque. Les règles d'autorégulation des banques (validées par la FINMA) imposent à l'acheteur d'apporter au minimum 20% du prix d'achat de sa poche. Ces 20%, ce sont les fonds propres.
C'est la toute première chose à vérifier chez un acheteur. Un client qui rêve d'une villa à 1'200'000 mais qui n'a que 100'000 d'épargne ne pourra pas l'acheter, peu importe son salaire. Sans fonds propres suffisants, le dossier ne passe pas. Point.
La structure de financement type d'un bien immobilier suisse.
La règle des deux moitiés : 10% « en dur »
Tous les fonds propres ne se valent pas. La banque distingue deux catégories. Au moins la moitié des fonds propres (soit 10% du prix) doit provenir de fonds dits « en dur » ou « durs » : de la vraie épargne, hors avoir de prévoyance professionnelle (2e pilier / caisse de pension).
Épargne réelle disponible : compte bancaire, 3e pilier (3a/3b), titres, donation, héritage, prêt familial non remboursable. Au moins 10% du prix doit venir de là.
Le prix du bien. Attention : les frais de notaire et droits de mutation (env. 5% en plus) ne sont PAS financés par la banque et s'ajoutent aux fonds propres à prévoir.
Fonds propres pour un bien à 1 000 000 CHF
Prix d'achat1 000 000 CHF
Fonds propres minimum (20%)200 000 CHF
Dont fonds propres durs (10% min)100 000 CHF
Dont 2e pilier mobilisable (max 10%)100 000 CHF
À apporter avant la banque200 000 CHF (+ frais ~50 000)
Le piège des frais oubliés
Les fonds propres servent à couvrir 20% du prix, mais l'acheteur doit AUSSI payer les frais de notaire et droits de mutation (environ 5% selon le canton) avec son propre argent. Sur un bien à 1'000'000, prévois ~50'000 de frais en plus des 200'000 de fonds propres. Ne l'oublie jamais dans tes calculs avec un client.
Le point clé
Question numéro un à poser à tout acheteur sérieux : « De combien de fonds propres disposez-vous, et combien en épargne réelle hors caisse de pension ? » La réponse te dit immédiatement jusqu'à quel prix il peut viser.
Un acheteur vise un bien à 800'000 CHF. Quel est le minimum de fonds propres « durs » (hors 2e pilier) exigé ?
Sur un bien à 1 000 000, combien l'acheteur doit-il prévoir au total avec les frais de notaire et droits de mutation (environ 5 %) ?
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