Les fonds propres : la première barrière
20% minimum, dont 10% « en dur » : pourquoi tout commence là.
En Suisse, on n'achète jamais un bien à 100% avec l'argent de la banque. Les règles d'autorégulation des banques (validées par la FINMA) imposent à l'acheteur d'apporter au minimum 20% du prix d'achat de sa poche. Ces 20%, ce sont les fonds propres.
C'est la toute première chose à vérifier chez un acheteur. Un client qui rêve d'une villa à 1'200'000 mais qui n'a que 100'000 d'épargne ne pourra pas l'acheter, peu importe son salaire. Sans fonds propres suffisants, le dossier ne passe pas. Point.
La règle des deux moitiés : 10% « en dur »
Tous les fonds propres ne se valent pas. La banque distingue deux catégories. Au moins la moitié des fonds propres (soit 10% du prix) doit provenir de fonds dits « en dur » ou « durs » : de la vraie épargne, hors avoir de prévoyance professionnelle (2e pilier / caisse de pension).
- Fonds propres durs
- Épargne réelle disponible : compte bancaire, 3e pilier (3a/3b), titres, donation, héritage, prêt familial non remboursable. Au moins 10% du prix doit venir de là.
- Fonds propres « mous »
- L'avoir du 2e pilier (caisse de pension). Autorisé pour compléter, mais ne peut PAS servir aux 10% durs.
- Prix d'achat
- Le prix du bien. Attention : les frais de notaire et droits de mutation (env. 5% en plus) ne sont PAS financés par la banque et s'ajoutent aux fonds propres à prévoir.