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Le règlement et l'acte constitutif
Les textes qui fixent les règles de vie : ce que dit l'acte, ce que dit le règlement.
Une PPE ne fonctionne pas à l'improvisation. Deux documents fondateurs encadrent tout. Quand tu commercialises une part de PPE, tu dois savoir les lire et les remettre à l'acheteur : ils racontent comment l'immeuble vit.
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1. L'acte constitutif de PPE
L'acte notarié qui crée la PPE et la divise en lots. Il fixe la description de chaque lot, les quote-parts et ce qui est privatif ou commun. Inscrit au registre foncier.
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2. Le règlement d'administration et d'utilisation
Le « mode d'emploi » de l'immeuble : règles de vie, usage des communs, répartition des charges, fonctionnement de l'assemblée, désignation de l'administrateur.
- Acte constitutif
- L'acte authentique (notaire) qui constitue la PPE et définit les lots et quote-parts. Modifier les quote-parts = modifier cet acte = unanimité.
- Règlement d'administration et d'utilisation
- Le règlement interne qui organise la vie de la copropriété. Souvent appelé simplement « le règlement de PPE ».
- Tableau de répartition
- Annexe qui liste chaque lot avec sa quote-part et sa clé de répartition des charges.
- Règlement de maison
- Document plus léger (horaires, bruit, animaux, buanderie) que l'assemblée peut adopter à la majorité simple.
Ce que contient un bon règlement de PPE
- Usage des parties communes : jardin, buanderie, local vélos, parking visiteurs, ascenseur
- Répartition des charges : la clé (quote-parts ou usage) pour chaque type de dépense
- Travaux : qui décide quoi, à quelle majorité, comment on finance
- Assemblée : fréquence, convocation, quorum, déroulement, procès-verbal
- Administrateur : sa désignation, ses pouvoirs, sa rémunération
- Fonds de rénovation : son existence, son alimentation, son usage
Conseil de pro
Avant une visite ou une estimation, réclame toujours trois documents au vendeur : le règlement de PPE, les procès-verbaux des 3 dernières assemblées, et l'état du fonds de rénovation. Ils révèlent les conflits, les travaux à venir et la santé financière de l'immeuble. Un acheteur averti les demandera.
Le règlement s'impose à l'acheteur
Quand quelqu'un achète une part de PPE, il accepte automatiquement le règlement existant. Il ne peut pas le renégocier seul. Si le règlement interdit les chiens ou impose un store d'une couleur précise, c'est opposable au nouvel acquéreur dès la signature.
Pour modifier la quote-part inscrite d'un lot, quelle majorité faut-il ?