Intermédiaire 10 min
L'assemblée et les majorités
Où et comment se prennent les décisions : simple, qualifiée, unanimité.
La PPE prend ses décisions en assemblée des copropriétaires, qui se réunit au moins une fois par an. C'est l'organe souverain : elle approuve les comptes, vote le budget, décide des travaux, élit l'administrateur. Comprendre les majorités est essentiel, car toutes les décisions ne se votent pas de la même façon.
- Assemblée des copropriétaires
- La réunion (au moins annuelle) où se prennent les décisions. Convoquée par l'administrateur, elle approuve comptes et budget.
- Quorum
- Le nombre minimal de présents ou représentés pour que l'assemblée puisse valablement délibérer (souvent la moitié des copropriétaires et la moitié des quote-parts).
- Double majorité
- Majorité comptée à la fois en nombre de copropriétaires (têtes) ET en quote-parts. Protège les petits ET les gros lots.
- Procès-verbal (PV)
- Le compte rendu écrit des décisions. Document central : c'est la preuve de ce qui a été décidé.
Les trois niveaux de majorité
Plus une décision engage et coûte, plus la majorité exigée est lourde. Le Code civil (art. 712g et 647 ss CC) gradue les exigences selon la nature des travaux.
| Majorité | Ce qu'elle décide | Exemples |
|---|---|---|
| Simple | Actes d'administration courante | Approuver les comptes, élire l'administrateur, entretien normal, règlement de maison |
| Qualifiée (double majorité) | Travaux utiles / améliorations importantes | Réfection de façade, rénovation énergétique, installation d'un ascenseur |
| Unanimité | Atteinte au droit de chacun | Modifier les quote-parts, changer la destination de l'immeuble, travaux de luxe imposés à tous |
Travaux : nécessaires, utiles, somptuaires
Le CC classe les travaux en trois familles. Les travaux nécessaires (réparation urgente d'une fuite) : majorité simple. Les travaux utiles (amélioration, plus-value) : double majorité. Les travaux somptuaires ou de pur luxe : unanimité, car on ne peut pas forcer un voisin à payer un sauna sur le toit.
Le point clé
La double majorité est le mécanisme le plus malin de la PPE : il faut à la fois la majorité des personnes et la majorité des millièmes. Ainsi, l'attique qui pèse 210/1000 ne peut pas imposer seul une dépense aux neuf autres, et les neuf petits ne peuvent pas non plus tout décider contre les gros lots.
Le copropriétaire absent perd la main
Les décisions se prennent entre présents et représentés. Un copropriétaire qui ne vient pas et ne donne pas de procuration subit les votes. D'où l'importance d'assister à l'assemblée ou de se faire représenter. Un copropriétaire peut contester une décision en justice dans le délai d'un mois (art. 75 CC), qui court dès qu'il a eu connaissance de la décision.
L'assemblée veut isoler la façade et installer un ascenseur (amélioration importante, plus-value). Quelle majorité s'applique ?