Le crédit de construction
Financer un chantier : compte courant, intérêts intercalaires, consolidation, et la cédule hypothécaire.
Construire ou rénover lourdement ne se finance pas comme un achat clé en main. Tant que le bâtiment n'existe pas encore, la banque ne peut pas prendre une maison finie en garantie. Elle ouvre alors un crédit de construction, qui se transforme en hypothèque classique une fois le chantier terminé. Comprendre ce mécanisme, c'est pouvoir accompagner un client qui achète un terrain pour bâtir ou un promoteur.
Crédit de construction
- Compte courant débité au fur et à mesure du chantier
- Intérêts calculés sur le montant réellement utilisé
- Taux plus élevé (risque chantier)
- Temporaire : dure le temps des travaux
Crédit hypothécaire
- Montant fixe débloqué en une fois
- Garanti par un immeuble achevé et estimé
- Taux plus bas (objet existant)
- Long terme : structure de dette définitive
- Crédit de construction
- Crédit ouvert sous forme de compte courant, débité au rythme des factures du chantier (maçon, charpente, etc.). Sert à financer la construction jusqu'à son achèvement.
- Intérêts intercalaires
- Intérêts payés sur le crédit de construction pendant la durée du chantier, calculés sur le solde utilisé. À budgéter en plus du coût de construction.
- Consolidation
- Opération qui transforme le crédit de construction terminé en hypothèque définitive (taux fixe ou SARON), une fois le bâtiment achevé et estimé.
- Cédule hypothécaire
- Titre de gage immobilier inscrit au registre foncier qui garantit le prêt. Existe en version papier (au porteur ou nominative) ou en cédule de registre dématérialisée.
- Nantissement
- Remise d'un actif (cédule, avoir de prévoyance, titres) en garantie d'un crédit, sans en transférer la propriété au créancier.
Comment fonctionne le décaissement
Le crédit de construction n'est pas versé d'un coup. La banque ouvre une ligne de crédit, et l'emprunteur la tire au fur et à mesure que les factures du chantier arrivent. On ne paie des intérêts (intercalaires) que sur la part effectivement utilisée. Plus le chantier dure, plus ces intérêts s'accumulent : un retard de chantier coûte donc doublement (pénalités d'entreprise + intérêts intercalaires).
La cédule hypothécaire : papier ou registre
La garantie de la banque prend la forme d'une cédule hypothécaire inscrite au registre foncier. Depuis 2012, on privilégie la cédule de registre (dématérialisée, simple transfert au registre foncier) plutôt que la cédule papier (titre physique au porteur ou nominatif, qui peut se perdre et coûte plus cher à transférer). Quand un bien change de banque ou de propriétaire, la cédule existante est réutilisée ou modifiée : c'est un point de coût et de délai à anticiper chez le notaire.