Donation, usufruit et nue-propriété

Donner un bien de son vivant, démembrer la propriété en usufruit et nue-propriété, et l'impôt cantonal sur les donations.

Plutôt que d'attendre la succession, beaucoup de propriétaires transmettent de leur vivant par donation. L'outil le plus puissant est le démembrement : séparer la propriété en usufruit (le droit d'utiliser et de percevoir les revenus) et nue-propriété (la propriété sans la jouissance). C'est une mécanique reine de la transmission patrimoniale, et un agent doit savoir la reconnaître dans un dossier.

La donation immobilière

Donner un bien immobilier exige un acte authentique chez le notaire et une inscription au registre foncier. La donation peut être pure et simple, ou assortie de charges et conditions. Attention : une donation entame la quotité disponible et peut être soumise à rapport ou à réduction à l'ouverture de la succession (voir leçon précédente).

Usufruit et nue-propriété

Usufruitier

Utilise le bien (y habite) ou en perçoit les loyers
Assume l'entretien courant et les charges
Ne peut pas vendre seul le bien
Le droit s'éteint à son décès

Nu-propriétaire

Détient la propriété, mais sans la jouissance
Ne peut ni habiter ni louer tant que dure l'usufruit
Récupère la pleine propriété au décès de l'usufruitier
Sa pleine propriété se reconstitue sans nouvelle taxation

Le montage classique est la donation avec réserve d'usufruit : un parent donne la nue-propriété de sa maison à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Il continue d'y vivre ou d'en toucher les loyers jusqu'à son décès, après quoi les enfants deviennent pleins propriétaires automatiquement, sans nouvelle transmission à imposer.

Exemple

Une mère de 70 ans donne la nue-propriété de son appartement (valeur 900'000 CHF) à ses deux enfants et se réserve l'usufruit. Elle continue d'y habiter sans payer de loyer. À son décès, les enfants deviennent pleins propriétaires : l'usufruit s'éteint, et il n'y a pas de nouvelle transmission à taxer sur cette reconstitution.

L'impôt sur les donations : cantonal

Il n'existe pas d'impôt fédéral sur les donations. Chaque canton fixe ses propres règles. En règle générale, les donations en ligne directe (parents-enfants) sont exonérées ou très peu taxées dans la plupart des cantons romands, tandis que les donations à des tiers ou à des concubins sont fortement imposées. Le canton de domicile du donateur et la situation de l'immeuble déterminent le régime applicable.

Attention

Ne donne jamais à ton client de chiffre fiscal précis de mémoire : les barèmes de donation varient fortement d'un canton à l'autre et selon le lien de parenté. Sache identifier l'enjeu et le rapport coût/économie, puis renvoie vers le notaire ou le fiscaliste pour le chiffrage exact.

Donation immobilière: Transfert gratuit d'un bien immobilier du vivant du donateur, par acte authentique notarié et inscription au registre foncier.
Usufruit: Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (habiter, louer) sans en être propriétaire. L'usufruitier assume l'entretien courant ; le droit s'éteint à son décès.
Nue-propriété: Propriété d'un bien dépourvue du droit d'en jouir, tant que dure l'usufruit. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
Donation avec réserve d'usufruit: Montage par lequel le donateur transmet la nue-propriété tout en conservant l'usufruit, donc l'usage et les revenus, jusqu'à son décès.
Impôt sur les donations: Impôt cantonal (il n'y a pas d'impôt fédéral) prélevé sur les donations. Souvent exonéré en ligne directe, mais lourd pour les tiers et les concubins ; les barèmes varient selon les cantons.

Dans une donation avec réserve d'usufruit, que conserve le parent donateur ?

L'impôt sur les donations en Suisse est :

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