Divorce et bien immobilier

Liquidation du régime, attribution du logement, rachat de la part, vente forcée, sort de l'hypothèque et des avoirs LPP.

Le divorce est l'un des principaux déclencheurs de vente immobilière. Pour l'agent, c'est un dossier sensible : deux clients aux intérêts opposés, une charge émotionnelle forte, et une mécanique juridique précise. Bien accompagner un couple qui se sépare, c'est gagner sa confiance au pire moment, donc gagner le mandat.

La liquidation du régime matrimonial

Le divorce entraîne d'abord la liquidation du régime matrimonial. En participation aux acquêts, on établit le compte de chaque époux, on rembourse les récompenses entre masses, puis on partage par moitié le bénéfice des acquêts. Le bien immobilier est évalué à sa valeur au jour de la liquidation, pas à son prix d'achat.

Trois sorts possibles pour le bien

Attribution à un époux avec rachat de part

L'un garde le bien et rachète la part de l'autre. Il faut alors qu'il assume seul l'hypothèque, ce que la banque doit accepter au vu de ses revenus.

Vente à un tiers et partage du produit

Le bien est vendu sur le marché, l'hypothèque est remboursée, et le solde net est partagé selon le régime.

Vente forcée en cas de blocage

Si aucun accord n'est trouvé et qu'aucun des deux ne peut reprendre le bien, il peut être vendu, au besoin par la voie judiciaire.

Le point clé

Le rachat de la part de l'autre n'est possible que si la banque accepte que l'époux repreneur porte seul l'hypothèque. Beaucoup de projets de rachat échouent là : avec un seul revenu, la capacité financière (taux d'effort, fonds propres) ne suffit plus. Vérifie ce point très tôt.

Le sort des avoirs LPP investis

Si un époux a financé une partie du bien avec un versement anticipé LPP (2e pilier, encouragement à la propriété), ce point complique la liquidation. En cas de divorce, les avoirs de prévoyance accumulés pendant le mariage se partagent (art. 122 ss CC). Un versement anticipé déjà investi dans le logement entre dans ce calcul, et sa restitution peut être exigée si le bien est vendu.

Attention

Ne traite jamais l'hypothèque et la LPP comme de simples détails. Un retrait anticipé du 2e pilier crée une obligation de remboursement à la caisse en cas de vente, et le partage de prévoyance peut modifier sensiblement ce que chacun touche réellement. Renvoie vers le notaire et la caisse de pension pour les chiffres exacts.

Rachat de la part

Stabilité pour les enfants (on ne déménage pas)
Suppose un seul revenu suffisant pour la banque
Nécessite des liquidités pour racheter la part
Reprise seul de l'hypothèque à négocier

Vente du bien

Chacun récupère sa part en liquide
Tourne la page financièrement
Soumis au marché et aux délais de vente
Remboursement LPP et solde hypothécaire à régler

Partage du produit d'une vente sur divorce

Prix de vente du bien1'200'000 CHF

Solde hypothécaire à rembourser– 700'000 CHF

Restitution versement anticipé LPP– 150'000 CHF

Frais (notaire, courtage, impôt sur gain immobilier)– 60'000 CHF

Solde net à partager290'000 CHF

Part de chaque époux (acquêt partagé par moitié)145'000 CHF chacun

Liquidation du régime matrimonial: Opération qui solde les comptes entre époux à la dissolution du mariage : on rembourse les récompenses entre masses puis on partage le bénéfice des acquêts.
Rachat de part: Opération par laquelle un époux verse à l'autre la valeur de sa part dans le bien pour en devenir seul propriétaire. Suppose l'accord de la banque sur la reprise de l'hypothèque.
Versement anticipé LPP: Retrait du 2e pilier pour financer un logement principal (encouragement à la propriété). En cas de vente, il doit en principe être restitué à la caisse de pension.
Partage de la prévoyance: Partage des avoirs de prévoyance professionnelle accumulés pendant le mariage en cas de divorce (art. 122 ss CC).
Vente forcée: Vente d'un bien imposée lorsque les ex-époux ne s'accordent pas et qu'aucun ne peut le reprendre, au besoin par voie judiciaire.

À quelle valeur le bien immobilier est-il pris en compte lors de la liquidation du régime ?

Quel obstacle fait souvent échouer le rachat par un époux de la part de l'autre ?

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