La succession immobilière
Héritiers légaux, réserves héréditaires après la réforme 2023, partage, indivision successorale, rapport et réduction.
Le décès d'un propriétaire ouvre une succession : ses héritiers reçoivent le patrimoine, dont les biens immobiliers. Ce moment génère beaucoup de ventes — et beaucoup de blocages. Un agent qui comprend les héritiers, les réserves et l'indivision sait à qui parler, qui doit signer et pourquoi un dossier coince. Le droit applicable est le Code civil, articles 457 et suivants.
Qui hérite ? Les héritiers légaux
À défaut de testament, la loi désigne les héritiers selon un ordre de parentèles : d'abord les descendants (enfants, petits-enfants), à défaut les parents et leur descendance, puis les grands-parents. Le conjoint survivant hérite en concours avec ces parentèles. En présence de descendants, il reçoit la moitié de la succession.
Les réserves héréditaires après la réforme 2023
Certains héritiers ont droit à une part minimale incompressible : la réserve héréditaire. La part dont le défunt peut disposer librement (par testament ou donation) s'appelle la quotité disponible. La réforme du droit des successions entrée en vigueur le 1er janvier 2023 a élargi cette quotité disponible en réduisant les réserves, comme le résume le tableau ci-dessous.
| Héritier | Réserve avant 2023 | Réserve depuis 2023 |
|---|---|---|
| Descendants | 3/4 de leur part légale | 1/2 de leur part légale |
| Conjoint survivant | 1/2 de sa part légale | 1/2 de sa part légale |
| Parents (père/mère) | 1/2 de leur part légale | Plus de réserve (supprimée) |
Indivision successorale : le piège du blocage
Tant que la succession n'est pas partagée, les héritiers forment une communauté héréditaire (indivision). Ils sont propriétaires en commun de chaque bien et ne peuvent disposer du bien immobilier qu'à l'unanimité. Un seul héritier qui refuse de vendre ou de signer bloque tout le monde.
- Héritiers légaux
- Personnes qui héritent selon la loi en l'absence de testament, par ordre de parentèles (descendants d'abord), le conjoint survivant héritant en concours avec elles.
- Réserve héréditaire
- Part minimale de la succession garantie par la loi à certains héritiers (descendants, conjoint). Réduite par la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2023.
- Quotité disponible
- Part de la succession dont le défunt peut disposer librement, au-delà des réserves. Élargie depuis la réforme 2023.
- Communauté héréditaire (indivision)
- Situation des héritiers avant le partage : ils sont propriétaires en commun et ne peuvent disposer d'un bien immobilier qu'à l'unanimité.
- Rapport
- Obligation pour un héritier de réintégrer dans la succession une donation reçue du vivant du défunt, afin d'assurer l'égalité du partage.
- Réduction
- Action permettant à un héritier réservataire de récupérer sa réserve lorsque des donations ou legs l'ont entamée.