Droit de superficie (DDP) et lois cantonales
Construire sans posséder le sol, et le rôle des lois LATC et LCI.
Dernière brique avancée : le droit de superficie, souvent appelé DDP (droit distinct et permanent). C'est un montage très répandu en Suisse, notamment quand une commune, un canton ou une caisse de pension possède un terrain mais ne veut pas le vendre. Tu rencontreras des appartements et des villas « en DDP », et il faut savoir les expliquer sans te tromper.
Le principe ordinaire en Suisse est celui de l'accession : ce qui est construit sur un terrain appartient au propriétaire du sol. Le droit de superficie est l'exception légale à cette règle. Réglé par les articles 779 et suivants du Code civil (CC), il dissocie la propriété du sol de celle des constructions : le propriétaire du fonds reste propriétaire du terrain, mais le superficiaire devient propriétaire des bâtiments.
- Droit de superficie
- Servitude (art. 779 CC) qui autorise une personne à avoir et à garder des constructions sur le terrain d'autrui. Le superficiaire possède le bâtiment, pas le sol.
- DDP (droit distinct et permanent)
- Lorsque le droit de superficie est cessible et transmissible aux héritiers (distinct) et constitué pour au moins 30 ans (permanent), il peut être immatriculé au registre foncier comme un immeuble à part entière, sur son propre feuillet.
- Rente de superficie
- Le loyer que le superficiaire verse au propriétaire du sol en contrepartie du droit. Elle est en principe indexée et revue périodiquement.
- Retour des constructions
- À l'échéance du droit, les bâtiments reviennent en principe au propriétaire du sol, qui verse au superficiaire une indemnité convenue. Un point clé à anticiper quand l'échéance approche.
Ce que ça change pour l'acheteur
- Le prix d'achat d'un bien en DDP est souvent plus bas qu'en pleine propriété, car on n'achète pas le sol.
- Mais il faut payer chaque année une rente de superficie au propriétaire du terrain : c'est une charge récurrente.
- La durée résiduelle du droit est cruciale : un DDP qui expire dans 15 ans est bien moins attractif et plus dur à financer qu'un DDP de 80 ans restants.
- Les banques financent un bien en DDP, mais regardent de près la durée restante et les conditions de retour.
Les lois cantonales : LATC, LCI et les autres
On l'a vu : la LAT fédérale pose les principes, mais ce sont les cantons qui les mettent en oeuvre par leur propre loi. Tu dois savoir laquelle s'applique sur ton secteur, car elle régit en détail les zones, les indices, les distances et la procédure de permis.
| Canton | Loi cantonale principale | Ce qu'elle encadre |
|---|---|---|
| Vaud | LATC | Aménagement, plans d'affectation, police des constructions, permis |
| Genève | LCI (+ LaLAT) | Constructions et installations diverses, zones, autorisations |
| Autres cantons | Loi cantonale équivalente | Mêmes thèmes, intitulés et détails propres à chaque canton |