Les indices de densité
IUS, IBUS, COS, CUS : calculer combien on peut construire sur une parcelle.
Savoir qu'un terrain est constructible ne suffit pas : il faut savoir combien on peut y construire. C'est le rôle des indices de densité. Ce sont des coefficients fixés par le règlement communal qui rapportent la surface de plancher autorisée à la surface du terrain. Maîtriser ces indices, c'est pouvoir estimer le potentiel constructible d'une parcelle, donc sa vraie valeur.
- Surface brute de plancher (SBP)
- La somme des surfaces de tous les étages utilisables, mesurées au nu extérieur des murs. C'est la grandeur que les indices de densité plafonnent.
- IUS (indice d'utilisation du sol)
- Rapport entre la surface brute de plancher autorisée et la surface du terrain. Exemple : IUS de 0.5 sur 1000 m2 = 500 m2 de SBP. Il exclut en général certaines surfaces comme les sous-sols.
- CUS
- Coefficient d'utilisation du sol. Terme employé notamment dans le canton de Vaud pour la même idée que l'IUS.
- IBUS (indice brut d'utilisation du sol)
- Variante qui inclut davantage de surfaces (caves, locaux techniques, garages souterrains). À densité égale, un IBUS donne donc des chiffres plus élevés qu'un IUS strict.
- COS (coefficient d'occupation du sol)
- Mesure l'emprise au sol du bâtiment, pas le volume total. Un bâtiment couvrant 200 m2 sur 1000 m2 a un COS de 0.2 (20%). Il limite l'empreinte, pas le nombre d'étages.
IUS contre COS : ne pas confondre
IUS / CUS (volume construit)
- Rapporte la surface de plancher TOTALE au terrain
- Limite combien de mètres carrés habitables au total
- Tient compte du nombre d'étages
- IUS 0.5 sur 1000 m2 = 500 m2 de plancher
COS (emprise au sol)
- Rapporte l'EMPRISE au sol au terrain
- Limite la surface occupée par le bâtiment au sol
- Ne dit rien sur la hauteur ni les étages
- COS 0.2 sur 1000 m2 = 200 m2 d'emprise au sol
Exemple de calcul du potentiel constructible
Prenons une parcelle de 1000 m2 en zone résidentielle, avec un IUS de 0.5 fixé par le règlement communal. Le calcul du plancher constructible est direct.
Avec 500 m2 de plancher, tu peux par exemple imaginer un petit immeuble de 5 appartements d'environ 100 m2, ou deux villas généreuses. Si le même terrain avait un IUS de 0.3, tu ne disposerais que de 300 m2 : moins de logements, donc une valeur de terrain mécaniquement plus basse. L'indice est un multiplicateur direct de valeur.