Restitution anticipee (art. 264 CO), objets laisses, et deces du locataire (art. 266i CO).
Deux situations delicates ou le locataire n'est plus la, mais ou le bailleur ne peut pas simplement reprendre les lieux et jeter ce qui traine. L'abandon de fait et le deces obeissent a des regles precises, et la moindre precipitation expose le bailleur a des reproches.
Cas 1 : le locataire restitue le logement avant terme (art. 264 CO)
La situation
Un locataire en bail de duree determinee part avant l'echeance, rend les cles et arrete de payer. Le bailleur est-il oblige d'absorber tous les loyers jusqu'au terme ? Pas forcement.
Le locataire qui restitue la chose avant la fin du bail reste tenu de ses obligations jusqu'au prochain terme de conge, SAUF s'il presente un locataire de remplacement solvable, dispose a reprendre le bail aux memes conditions, et que le bailleur ne peut raisonnablement refuser (art. 264 CO). Le bailleur a, de son cote, un devoir de reduire son dommage en cherchant a relouer.
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1. Constater la restitution
Reception des cles ou abandon manifeste des lieux. Faire un etat des lieux de sortie, photos et constat date, idealement contradictoire ou a defaut avec temoin.
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2. Examiner le locataire de remplacement
Si le partant en propose un, le bailleur doit examiner serieusement le candidat (solvabilite, reprise aux memes conditions) et ne peut refuser sans motif raisonnable.
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3. Chercher activement a relouer
Sans candidat, le bailleur doit malgre tout reduire son dommage en remettant le bien sur le marche. Il ne peut pas rester passif et facturer tous les loyers.
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4. Facturer le solde reel
Le bailleur reclame les loyers jusqu'a la relocation ou le prochain terme, deduction faite de ce qu'il economise. La poursuite (LP) reste la voie de recouvrement.
Objets laisses sur place : prudence absolue
Ne JAMAIS jeter ou vendre les biens abandonnes sans precaution. Tant que la propriete des objets n'est pas clairement reglee, le bailleur peut etre tenu responsable. On inventorie, on photographie, on entrepose, on met en demeure d'enlever, et en cas de doute on passe par l'autorite competente avant toute elimination.
Cas 2 : le locataire decede (art. 266i CO)
Le deces du locataire ne met PAS fin au bail automatiquement. Par le jeu de la succession universelle, le contrat passe de plein droit aux heritiers, qui reprennent les droits et obligations, loyer compris. La loi leur ouvre une porte de sortie : ils peuvent resilier pour le prochain terme legal, en respectant le delai de conge ordinaire (art. 266i CO).
Succession universelle
A la mort d'une personne, ses heritiers reprennent l'ensemble de ses droits et obligations, dont le bail, sans interruption.
Prochain terme legal
La premiere echeance ordinaire de resiliation, en respectant le delai de conge prevu par la loi ou le contrat. C'est la fenetre de sortie offerte aux heritiers.
Conseil de pro
Cote bailleur ou gerance : a l'annonce d'un deces, on identifie les heritiers, on continue d'encaisser le loyer du a la succession, et on les informe de leur faculte de resilier au prochain terme. On ne vide pas l'appartement de sa propre initiative : ce sont les heritiers qui en disposent.
Un locataire decede en cours de bail. Que se passe-t-il pour le contrat ?
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