Restitution anticipée (art. 264 CO), objets laissés, et décès du locataire (art. 266i CO).
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Deux situations délicates où le locataire n'est plus là, mais où le bailleur ne peut pas simplement reprendre les lieux et jeter ce qui traîne. L'abandon de fait et le décès obéissent à des règles précises, et la moindre précipitation expose le bailleur à des reproches.
Cas 1 : le locataire restitue le logement avant terme (art. 264 CO)
La situation
Un locataire en bail de durée déterminée part avant l'échéance, rend les clés et arrête de payer. Le bailleur est-il obligé d'absorber tous les loyers jusqu'au terme ? Pas forcément.
Le locataire qui restitue la chose avant la fin du bail reste tenu de ses obligations jusqu'au prochain terme de congé, SAUF s'il présente un locataire de remplacement solvable, disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, et que le bailleur ne peut raisonnablement refuser (art. 264 CO). Le bailleur a, de son côté, un devoir de réduire son dommage en cherchant à relouer.
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1. Constater la restitution
Réception des clés ou abandon manifeste des lieux. Faire un état des lieux de sortie, photos et constat daté, idéalement contradictoire ou à défaut avec témoin.
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2. Examiner le locataire de remplacement
Si le partant en propose un, le bailleur doit examiner sérieusement le candidat (solvabilité, reprise aux mêmes conditions) et ne peut refuser sans motif raisonnable.
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3. Chercher activement à relouer
Sans candidat, le bailleur doit malgré tout réduire son dommage en remettant le bien sur le marché. Il ne peut pas rester passif et facturer tous les loyers.
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4. Facturer le solde réel
Le bailleur réclame les loyers jusqu'à la relocation ou le prochain terme, déduction faite de ce qu'il économise. La poursuite (LP) reste la voie de recouvrement.
Objets laissés sur place : prudence absolue
Ne JAMAIS jeter ou vendre les biens abandonnés sans précaution. Tant que la propriété des objets n'est pas clairement réglée, le bailleur peut être tenu responsable. On inventorie, on photographie, on entrepose, on met en demeure d'enlever, et en cas de doute on passe par l'autorité compétente avant toute élimination.
Cas 2 : le locataire décède (art. 266i CO)
Le décès du locataire ne met PAS fin au bail automatiquement. Par le jeu de la succession universelle, le contrat passe de plein droit aux héritiers, qui reprennent les droits et obligations, loyer compris. La loi leur ouvre une porte de sortie : ils peuvent résilier pour le prochain terme légal, en respectant le délai de congé ordinaire (art. 266i CO).
La première échéance ordinaire de résiliation, en respectant le délai de congé prévu par la loi ou le contrat. C'est la fenêtre de sortie offerte aux héritiers.
Conseil de pro
Côté bailleur ou gérance : à l'annonce d'un décès, on identifie les héritiers, on continue d'encaisser le loyer dû à la succession, et on les informe de leur faculté de résilier au prochain terme. On ne vide pas l'appartement de sa propre initiative : ce sont les héritiers qui en disposent.
Un locataire décède en cours de bail. Que se passe-t-il pour le contrat ?
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