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Vices caches apres une vente
Garantie du vendeur, avis des defauts et clauses d'exclusion : l'art. 197 ss CO.
La vente est signee, l'acheteur emmenage, et la cave se revele inondee a chaque pluie. Defaut cache. Qui paie ? Le droit de la vente prevoit une garantie du vendeur, mais elle est encadree par des delais stricts et, en pratique, par des clauses d'exclusion presque systematiques dans l'immobilier ancien.
La situation
Trois mois apres l'achat d'une villa des annees 70, l'acheteur decouvre des infiltrations majeures invisibles a la visite. Le contrat contenait une clause excluant toute garantie. L'acheteur n'a-t-il aucun recours ? Pas si vite.
La regle : articles 197 et suivants CO
Le vendeur garantit l'acheteur contre les defauts qui enlevent a la chose sa valeur ou son utilite prevue, ou les diminuent notablement (art. 197 CO). Mais cette garantie ne joue pas si l'acheteur connaissait le defaut ou aurait du le connaitre (art. 200 CO), et l'acheteur doit aviser le vendeur des defauts dans les delais legaux.
- Defaut cache
- Un defaut qui n'etait pas visible ni decelable lors d'une verification normale au moment de la vente.
- Avis des defauts
- L'obligation pour l'acheteur de signaler les defauts. Pour un defaut cache decouvert plus tard, l'avis doit etre donne immediatement (art. 201 CO).
- Clause d'exclusion
- Clause par laquelle le vendeur supprime ou restreint sa garantie. Frequente dans l'immobilier ancien, mais avec une limite majeure.
- Dol
- Tromperie intentionnelle : le vendeur cache sciemment un defaut qu'il connait. Le dol fait tomber la clause d'exclusion (art. 199 CO).
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1. Verifier l'avis des defauts
L'acheteur qui decouvre un defaut cache doit le signaler IMMEDIATEMENT au vendeur des qu'il le decouvre (art. 201 CO). Tarder fait dechoir tous les droits de garantie : la chose est reputee acceptee.
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2. Qualifier le defaut
Le defaut doit diminuer notablement la valeur ou l'utilite du bien. Une simple usure normale ou un detail connu a la visite ne compte pas (art. 200 CO).
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3. Examiner la clause d'exclusion
L'immobilier ancien se vend presque toujours avec exclusion de garantie. Le vendeur n'est alors responsable que si une exception s'applique.
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4. Chercher le dol
La clause d'exclusion est NULLE si le vendeur a frauduleusement dissimule le defaut (art. 199 CO) : il le connaissait et s'est tu alors qu'il devait informer. C'est la breche principale pour l'acheteur.
Pour le courtier : le devoir d'information est un champ de mines
Si tu connais un defaut du bien (toiture, humidite, nuisances), tu DOIS en informer l'acheteur. Cacher un defaut connu, c'est exposer le vendeur et l'agence a une action pour dol qui annule l'exclusion de garantie. Mieux vaut un acheteur informe qu'un proces. Documente toujours ce que tu as communique.
| Delai de garantie | Type de bien | Cas |
|---|---|---|
| 2 ans | Vente mobiliere ordinaire | Defaut ordinaire |
| 5 ans | Ouvrage immobilier / construction | Defaut de construction |
| 10 ans | Tout bien | Defaut dissimule par dol |
À savoir
Une clause d'exclusion bien redigee protege le vendeur honnete, mais ne le protege jamais de sa propre malhonnetete. Le dol fait sauter le verrou et allonge meme le delai a dix ans. La transparence reste la meilleure assurance, pour le vendeur comme pour l'agence.
Le contrat de vente exclut toute garantie. Dans quel cas l'acheteur peut-il malgre tout se retourner contre le vendeur ?