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Vices cachés après une vente
Garantie du vendeur, avis des défauts et clauses d'exclusion : l'art. 197 ss CO.
Cette leçon n’est pas encore filmée. Elle se lit ci-dessous, la vidéo arrive.
La vente est signée, l'acheteur emménage, et la cave se révèle inondée à chaque pluie. Défaut caché. Qui paie ? Le droit de la vente prévoit une garantie du vendeur, mais elle est encadrée par des délais stricts et, en pratique, par des clauses d'exclusion presque systématiques dans l'immobilier ancien.
La situation
Trois mois après l'achat d'une villa des années 70, l'acheteur découvre des infiltrations majeures invisibles à la visite. Le contrat contenait une clause excluant toute garantie. L'acheteur n'a-t-il aucun recours ? Pas si vite.
La règle : articles 197 et suivants CO
Le vendeur garantit l'acheteur contre les défauts qui enlèvent à la chose sa valeur ou son utilité prévue, ou les diminuent notablement (art. 197 CO). Mais cette garantie ne joue pas si l'acheteur connaissait le défaut ou aurait dû le connaître (art. 200 CO), et l'acheteur doit aviser le vendeur des défauts dans les délais légaux.
- Défaut caché
- Un défaut qui n'était pas visible ni décelable lors d'une vérification normale au moment de la vente.
- Avis des défauts
- L'obligation pour l'acheteur de signaler les défauts. Pour un défaut caché découvert plus tard, l'avis doit être donné immédiatement (art. 201 CO).
- Clause d'exclusion
- Clause par laquelle le vendeur supprime ou restreint sa garantie. Fréquente dans l'immobilier ancien, mais avec une limite majeure.
- Dol
- Tromperie intentionnelle : le vendeur cache sciemment un défaut qu'il connaît. Le dol fait tomber la clause d'exclusion (art. 199 CO).
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1. Vérifier l'avis des défauts
L'acheteur qui découvre un défaut caché doit le signaler IMMÉDIATEMENT au vendeur dès qu'il le découvre (art. 201 CO). Tarder fait déchoir tous les droits de garantie : la chose est réputée acceptée.
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2. Qualifier le défaut
Le défaut doit diminuer notablement la valeur ou l'utilité du bien. Une simple usure normale ou un détail connu à la visite ne compte pas (art. 200 CO).
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3. Examiner la clause d'exclusion
L'immobilier ancien se vend presque toujours avec exclusion de garantie. Le vendeur n'est alors responsable que si une exception s'applique.
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4. Chercher le dol
La clause d'exclusion est NULLE si le vendeur a frauduleusement dissimulé le défaut (art. 199 CO) : il le connaissait et s'est tu alors qu'il devait informer. C'est la brèche principale pour l'acheteur.
Pour le courtier : le devoir d'information est un champ de mines
Si tu connais un défaut du bien (toiture, humidité, nuisances), tu DOIS en informer l'acheteur. Cacher un défaut connu, c'est exposer le vendeur et l'agence à une action pour dol qui annule l'exclusion de garantie. Mieux vaut un acheteur informé qu'un procès. Documente toujours ce que tu as communiqué.
| Délai de garantie | Type de bien | Cas |
|---|---|---|
| 2 ans | Vente mobilière ordinaire | Défaut ordinaire |
| 5 ans | Ouvrage immobilier / construction | Défaut de construction |
| 10 ans | Tout bien | Défaut dissimulé par dol |
À savoir
Une clause d'exclusion bien rédigée protège le vendeur honnête, mais ne le protège jamais de sa propre malhonnêteté. Le dol fait sauter le verrou et allonge même le délai à dix ans. La transparence reste la meilleure assurance, pour le vendeur comme pour l'agence.
Le contrat de vente exclut toute garantie. Dans quel cas l'acheteur peut-il malgré tout se retourner contre le vendeur ?
L'acheteur découvre un défaut caché deux mois après l'achat et attend trois semaines avant d'écrire au vendeur. Conséquence ?