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Un coproprietaire PPE ne paie pas ses charges
Comment la communaute garantit ses contributions : l'hypotheque legale de l'art. 712i CC.
Dans une PPE, chaque coproprietaire doit payer sa quote-part de charges (entretien, chauffage, fonds de renovation). Quand l'un cesse de payer, c'est toute la communaute qui trinque, car les factures communes tombent quand meme. La loi donne a la communaute une arme solide : l'hypotheque legale.
La situation
Dans une PPE de huit lots a Montreux, un coproprietaire ne paie plus ses charges depuis 18 mois : 6400 CHF d'arriere. Les autres avancent les frais communs. L'administrateur veut garantir et recuperer cette somme. Quelle est la procedure ?
La regle : article 712i CC
La communaute des coproprietaires peut requerir l'inscription d'une hypotheque legale sur la part de chaque coproprietaire, en garantie de ses contributions des trois dernieres annees. Ce gage grevant la part PPE du mauvais payeur permet, au besoin, d'aller jusqu'a la realisation forcee du lot.
- Hypotheque legale
- Un droit de gage que la loi accorde a la communaute sur la part du coproprietaire debiteur, pour garantir le paiement de ses contributions (art. 712i CC).
- Contributions
- La quote-part de charges communes due par chaque coproprietaire : entretien, chauffage, assurances, fonds de renovation.
- Realisation forcee
- La vente aux encheres du lot du mauvais payeur, decidee dans le cadre d'une poursuite, pour desinteresser les creanciers garantis.
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1. Decision de l'assemblee
L'assemblee des coproprietaires decide de requerir l'inscription de l'hypotheque legale. Le mauvais payeur et l'administrateur concerne ne votent pas sur cette decision.
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2. Requerir l'inscription au registre foncier
La communaute requiert l'inscription de l'hypotheque sur la part du debiteur, dans la limite des contributions des trois dernieres annees. La date de la requete est determinante pour calculer ce delai de trois ans.
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3. Engager le recouvrement par la LP
En parallele, l'arriere se recouvre par la poursuite. L'hypotheque garantit la creance : en cas d'insolvabilite, elle ouvre la voie a la realisation du lot.
Le delai de trois ans est un couperet
L'hypotheque ne garantit QUE les contributions des trois dernieres annees, calculees a la date du depot de la requete d'inscription. Laisser un arriere s'accumuler au-dela, c'est perdre la garantie sur la part la plus ancienne. Un administrateur diligent agit vite des que l'arriere s'installe.
À savoir
Cette hypotheque legale est une garantie propre a la PPE, distincte des autres hypotheques legales du droit suisse (artisans et entrepreneurs, vendeur). Elle protege specifiquement la communaute contre le coproprietaire defaillant.
L'hypotheque legale de la communaute PPE (art. 712i CC) garantit les contributions de quelle periode ?