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Un copropriétaire PPE ne paie pas ses charges
Comment la communauté garantit ses contributions : l'hypothèque légale de l'art. 712i CC.
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Dans une PPE, chaque copropriétaire doit payer sa quote-part de charges (entretien, chauffage, fonds de rénovation). Quand l'un cesse de payer, c'est toute la communauté qui trinque, car les factures communes tombent quand même. La loi donne à la communauté une arme solide : l'hypothèque légale.
La situation
Dans une PPE de huit lots à Montreux, un copropriétaire ne paie plus ses charges depuis 18 mois : 6 400 CHF d'arriéré. Les autres avancent les frais communs. L'administrateur veut garantir et récupérer cette somme. Quelle est la procédure ?
La règle : article 712i CC
La communauté des copropriétaires peut requérir l'inscription d'une hypothèque légale sur la part de chaque copropriétaire, en garantie de ses contributions des trois dernières années. Ce gage grevant la part PPE du mauvais payeur permet, au besoin, d'aller jusqu'à la réalisation forcée du lot.
- Hypothèque légale
- Un droit de gage que la loi accorde à la communauté sur la part du copropriétaire débiteur, pour garantir le paiement de ses contributions (art. 712i CC).
- Contributions
- La quote-part de charges communes due par chaque copropriétaire : entretien, chauffage, assurances, fonds de rénovation.
- Réalisation forcée
- La vente aux enchères du lot du mauvais payeur, décidée dans le cadre d'une poursuite, pour désintéresser les créanciers garantis.
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1. Décision de l'assemblée
L'assemblée des copropriétaires décide de requérir l'inscription de l'hypothèque légale. Le mauvais payeur et l'administrateur concerné ne votent pas sur cette décision.
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2. Requérir l'inscription au registre foncier
La communauté requiert l'inscription de l'hypothèque sur la part du débiteur, dans la limite des contributions des trois dernières années. La date de la requête est déterminante pour calculer ce délai de trois ans.
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3. Engager le recouvrement par la LP
En parallèle, l'arriéré se recouvre par la poursuite. L'hypothèque garantit la créance : en cas d'insolvabilité, elle ouvre la voie à la réalisation du lot.
Le délai de trois ans est un couperet
L'hypothèque ne garantit QUE les contributions des trois dernières années, calculées à la date du dépôt de la requête d'inscription. Laisser un arriéré s'accumuler au-delà, c'est perdre la garantie sur la part la plus ancienne. Un administrateur diligent agit vite dès que l'arriéré s'installe.
À savoir
Cette hypothèque légale est une garantie propre à la PPE, distincte des autres hypothèques légales du droit suisse (artisans et entrepreneurs, vendeur). Elle protège spécifiquement la communauté contre le copropriétaire défaillant.
L'hypothèque légale de la communauté PPE (art. 712i CC) garantit les contributions de quelle période ?