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Le locataire se plaint de defauts du logement
Avis au bailleur, reduction de loyer et consignation : les droits de l'art. 259a ss CO.
Moisissures, chauffage en panne, infiltrations : le logement a un defaut. Le locataire a des droits precis, et le bailleur a une obligation d'entretien. Mal gerer cette situation, c'est s'exposer a une consignation du loyer qui prend le bailleur a la gorge.
La situation
Un locataire signale par ecrit, depuis deux mois, des moisissures importantes dans la chambre. Le bailleur ne reagit pas. Le locataire menace de ne plus payer le loyer. A-t-il le droit ? Que doit faire le bailleur pour ne pas se faire piéger ?
La regle : articles 259a a 259i CO
Quand un defaut apparait sans faute du locataire et que la remise en etat incombe au bailleur, le locataire peut, selon la gravite : exiger la reparation, demander une reduction de loyer proportionnelle, reclamer des dommages-interets, faire executer les travaux a la place du bailleur, consigner le loyer, ou resilier si le defaut est grave au point de rendre le logement insupportable.
- Defaut
- Un etat de la chose louee qui la rend impropre ou moins propre a l'usage convenu. Un defaut grave empeche l'usage ; un defaut moyen le restreint.
- Reduction de loyer
- Diminution proportionnelle du loyer tant que dure le defaut, des que le bailleur en a connaissance et jusqu'a sa reparation (art. 259d CO).
- Consignation
- Le locataire verse son loyer sur un compte officiel designe par le canton au lieu de le payer au bailleur, pour le forcer a reparer (art. 259g CO).
Cote locataire : la procedure de consignation
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1. Aviser le bailleur par ecrit
Le locataire signale le defaut et fixe au bailleur un delai raisonnable pour reparer. Sans avis, pas de droits : un defaut tu ne genere aucune consequence.
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2. Annoncer la consignation
Dans le meme delai, le locataire avise par ecrit qu'a defaut de reparation il consignera les loyers a venir. La menace doit etre explicite.
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3. Consigner sur le compte officiel
Le delai ecoule sans reparation, le locataire verse le loyer sur le compte de consignation designe par le canton. Le loyer consigne est repute paye : le bailleur ne peut pas le mettre en demeure pour ca.
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4. Saisir l'autorite de conciliation sous 30 jours
Le locataire DOIT saisir l'autorite de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'echeance du premier loyer consigne. Sinon, les montants sont automatiquement liberes au bailleur et le moyen de pression tombe.
Le piege fatal pour le bailleur
Ne JAMAIS resilier pour non-paiement (art. 257d) un loyer qui est en realite consigne. Le loyer consigne est valablement paye. Une resiliation fondee la-dessus est nulle, et le locataire qui l'a contestee transforme ton expulsion en cas "non clair" : la procedure rapide tombe.
Reaction correcte du bailleur
- Repond a l'avis ecrit sans tarder
- Mandate un artisan dans le delai fixe
- Documente les interventions et dates
- Negocie une reduction temporaire si la reparation traine
Reaction qui se retourne contre lui
- Ignore les courriers du locataire
- Laisse le delai s'ecouler sans rien faire
- Resilie pour non-paiement un loyer consigne
- Conteste le defaut sans expertise
Le bailleur ne repare pas malgre l'avis ecrit. Que doit faire le locataire AVANT de consigner valablement le loyer ?