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Le locataire se plaint de défauts du logement
Avis au bailleur, réduction de loyer et consignation : les droits de l'art. 259a ss CO.
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Moisissures, chauffage en panne, infiltrations : le logement a un défaut. Le locataire a des droits précis, et le bailleur a une obligation d'entretien. Mal gérer cette situation, c'est s'exposer à une consignation du loyer qui prend le bailleur à la gorge.
La situation
Un locataire signale par écrit, depuis deux mois, des moisissures importantes dans la chambre. Le bailleur ne réagit pas. Le locataire menace de ne plus payer le loyer. A-t-il le droit ? Que doit faire le bailleur pour ne pas se faire piéger ?
La règle : articles 259a à 259i CO
Quand un défaut apparaît sans faute du locataire et que la remise en état incombe au bailleur, le locataire peut, selon la gravité : exiger la réparation, demander une réduction de loyer proportionnelle, réclamer des dommages-intérêts, faire exécuter les travaux à la place du bailleur, consigner le loyer, ou résilier si le défaut est grave au point de rendre le logement insupportable.
- Défaut
- Un état de la chose louée qui la rend impropre ou moins propre à l'usage convenu. Un défaut grave empêche l'usage ; un défaut moyen le restreint.
- Réduction de loyer
- Diminution proportionnelle du loyer tant que dure le défaut, dès que le bailleur en a connaissance et jusqu'à sa réparation (art. 259d CO).
- Consignation
- Le locataire verse son loyer sur un compte officiel désigné par le canton au lieu de le payer au bailleur, pour le forcer à réparer (art. 259g CO).
Côté locataire : la procédure de consignation
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1. Aviser le bailleur par écrit
Le locataire signale le défaut et fixe au bailleur un délai raisonnable pour réparer. Sans avis, pas de droits : un défaut tu ne génère aucune conséquence.
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2. Annoncer la consignation
Dans le même délai, le locataire avise par écrit qu'à défaut de réparation il consignera les loyers à venir. La menace doit être explicite.
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3. Consigner sur le compte officiel
Le délai écoulé sans réparation, le locataire verse le loyer sur le compte de consignation désigné par le canton. Le loyer consigné est réputé payé : le bailleur ne peut pas le mettre en demeure pour ça.
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4. Saisir l'autorité de conciliation sous 30 jours
Le locataire DOIT saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l'échéance du premier loyer consigné. Sinon, les montants sont automatiquement libérés au bailleur et le moyen de pression tombe.
Le piège fatal pour le bailleur
Ne JAMAIS résilier pour non-paiement (art. 257d) un loyer qui est en réalité consigné. Le loyer consigné est valablement payé. Une résiliation fondée là-dessus est nulle, et le locataire qui l'a contestée transforme ton expulsion en cas « non clair » : la procédure rapide tombe.
Réaction correcte du bailleur
- Répond à l'avis écrit sans tarder
- Mandate un artisan dans le délai fixé
- Documente les interventions et dates
- Négocie une réduction temporaire si la réparation traîne
Réaction qui se retourne contre lui
- Ignore les courriers du locataire
- Laisse le délai s'écouler sans rien faire
- Résilie pour non-paiement un loyer consigné
- Conteste le défaut sans expertise
Le bailleur ne répare pas malgré l'avis écrit. Que doit faire le locataire AVANT de consigner valablement le loyer ?