Bruit, nuisances, parties communes : la resiliation de l'art. 257f CO, du simple au grave.
Un locataire pourrit la vie de l'immeuble : fetes nocturnes, degradations des parties communes, agressivite. Les autres locataires se plaignent, menacent de partir. Le bailleur veut agir. La loi lui donne un outil : l'art. 257f CO, mais avec des conditions strictes a respecter dans l'ordre.
La situation
Depuis trois mois, un locataire organise des soirees jusqu'a 4h, laisse ses affaires encombrer la cage d'escalier et insulte les voisins. Deux familles menacent de resilier. Le bailleur veut le sortir. Quelle est la marche a suivre ?
La regle : article 257f CO (devoir de diligence et d'egards)
Le locataire doit user de la chose avec soin et avoir des egards pour les voisins. S'il persiste a manquer a ce devoir malgre un avertissement ecrit du bailleur, et que le maintien du bail devient insupportable pour le bailleur ou les voisins, le bailleur peut resilier avec un preavis de 30 jours pour la fin d'un mois. En cas d'atteinte particulierement grave, une resiliation immediate (sans preavis) est possible.
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1. Documenter les faits
Plaintes ecrites des voisins, mains courantes de police, photos des parties communes encombrees, dates precises. Sans preuve des nuisances, rien n'avance.
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2. Avertissement ecrit cible
Le bailleur adresse un avertissement ecrit qui DECRIT precisement les comportements reproches, pour que le locataire puisse corriger, et menace de resilier en cas de recidive.
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3. Verifier la persistance
L'avertissement doit etre suivi d'une persistance dans le manquement. Si le locataire se calme, la resiliation de l'art. 257f tombe : on ne resilie pas pour des faits anciens corriges.
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4. Resilier avec preavis de 30 jours
Manquement grave et persistant + maintien insupportable : resiliation par formule officielle, preavis de 30 jours pour la fin d'un mois.
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5. Cas extreme : resiliation immediate
Atteinte particulierement grave (violences, deteriorations majeures) : resiliation immediate possible, mais le seuil est tres haut et juge severement.
Les deux pieges de l'art. 257f
Premier piege : un avertissement vague ("vous derangez") qui ne dit pas QUOI corriger est inefficace. Second piege : attendre trop longtemps entre l'avertissement final et la resiliation. Ce delai laisse penser que la situation etait supportable, et le juge annule la resiliation. Agir vite et precis.
À savoir
Le manque d'egards n'a pas besoin d'etre le fait du locataire lui-meme : le comportement des personnes qui vivent avec lui (famille, sous-locataire) lui est imputable. Le bailleur s'adresse toujours au titulaire du bail.
Quelle est la condition indispensable AVANT toute resiliation pour manque d'egards (art. 257f) en cas de nuisances repetees mais non extremes ?
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