Bruit, nuisances, parties communes : la résiliation de l'art. 257f CO, du simple au grave.
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Un locataire pourrit la vie de l'immeuble : fêtes nocturnes, dégradations des parties communes, agressivité. Les autres locataires se plaignent, menacent de partir. Le bailleur veut agir. La loi lui donne un outil : l'art. 257f CO, mais avec des conditions strictes à respecter dans l'ordre.
La situation
Depuis trois mois, un locataire organise des soirées jusqu'à 4 h, laisse ses affaires encombrer la cage d'escalier et insulte les voisins. Deux familles menacent de résilier. Le bailleur veut le sortir. Quelle est la marche à suivre ?
La règle : article 257f CO (devoir de diligence et d'égards)
Le locataire doit user de la chose avec soin et avoir des égards pour les voisins. S'il persiste à manquer à ce devoir malgré un avertissement écrit du bailleur, et que le maintien du bail devient insupportable pour le bailleur ou les voisins, le bailleur peut résilier avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois. En cas d'atteinte particulièrement grave, une résiliation immédiate (sans préavis) est possible.
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1. Documenter les faits
Plaintes écrites des voisins, mains courantes de police, photos des parties communes encombrées, dates précises. Sans preuve des nuisances, rien n'avance.
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2. Avertissement écrit ciblé
Le bailleur adresse un avertissement écrit qui DÉCRIT précisément les comportements reprochés, pour que le locataire puisse corriger, et menace de résilier en cas de récidive.
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3. Vérifier la persistance
L'avertissement doit être suivi d'une persistance dans le manquement. Si le locataire se calme, la résiliation de l'art. 257f tombe : on ne résilie pas pour des faits anciens corrigés.
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4. Résilier avec préavis de 30 jours
Manquement grave et persistant plus maintien insupportable : résiliation par formule officielle, préavis de 30 jours pour la fin d'un mois.
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5. Cas extrême : résiliation immédiate
Atteinte particulièrement grave (violences, détériorations majeures) : résiliation immédiate possible, mais le seuil est très haut et jugé sévèrement.
Les deux pièges de l'art. 257f
Premier piège : un avertissement vague (« vous dérangez ») qui ne dit pas QUOI corriger est inefficace. Second piège : attendre trop longtemps entre l'avertissement final et la résiliation. Ce délai laisse penser que la situation était supportable, et le juge annule la résiliation. Agir vite et précis.
À savoir
Le manque d'égards n'a pas besoin d'être le fait du locataire lui-même : le comportement des personnes qui vivent avec lui (famille, sous-locataire) lui est imputable. Le bailleur s'adresse toujours au titulaire du bail.
Quelle est la condition indispensable AVANT toute résiliation pour manque d'égards (art. 257f) en cas de nuisances répétées mais non extrêmes ?
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