Mise en demeure, résiliation anticipée et expulsion : la procédure exacte de l'art. 257d CO.
Cette leçon n’est pas encore filmée. Elle se lit ci-dessous, la vidéo arrive.
C'est le cauchemar numéro un de la gérance. Un locataire arrête de payer. Tu ne peux PAS le mettre dehors du jour au lendemain, ni changer la serrure, ni couper l'eau : ce serait une voie de fait pénalement punissable. Le droit suisse impose une procédure précise, et chaque étape ratée fait tomber toute la suite.
La situation
Mme Rey, locataire d'un 3,5 pièces à Lausanne pour 1 850 CHF par mois, n'a pas payé le loyer de mars. On est le 10 avril, le loyer d'avril n'est pas tombé non plus. Le bailleur t'appelle, paniqué : « Je veux le sortir de là. » Que fais-tu, dans l'ordre ?
La règle : article 257d CO
Quand le locataire est en retard pour un terme échu, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai pour payer et lui signifier qu'à défaut il résiliera le bail. C'est l'avis comminatoire (la « mise en demeure »). Si le locataire ne paie pas dans le délai, le bailleur peut résilier de manière anticipée.
Le formulaire cantonal obligatoire pour résilier un bail d'habitation (art. 266l CO). Une simple lettre est nulle.
Le délai dépend du type d'objet
Le délai de paiement est d'au moins 30 jours pour les baux d'habitation et de locaux commerciaux. Il tombe à 10 jours minimum seulement pour les « autres objets » (place de parc, box, bail meublé accessoire). Pour un appartement, c'est TOUJOURS 30 jours. Te tromper sur ce délai annule la résiliation.
Le chemin complet, de l'impayé à l'expulsion.
La procédure pas à pas
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1. Vérifier que le terme est échu
On ne met en demeure que pour un loyer déjà dû et non payé. On ne peut pas mettre en demeure pour un loyer futur. Ici, mars est échu : c'est bon.
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2. Envoyer l'avis comminatoire en recommandé
Lettre écrite qui fixe le délai de paiement (30 jours pour un logement), indique le montant exact dû, et MENACE EXPRESSÉMENT de résilier le bail à défaut de paiement. Le recommandé sert de preuve de la date de réception.
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3. Logement de famille : double envoi
Si le locataire est marié ou en partenariat enregistré et que c'est le logement familial, l'avis doit être adressé séparément à chacun des conjoints (art. 266n CO). Un seul envoi rend la procédure attaquable.
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4. Laisser courir le délai
Le délai de 30 jours commence le lendemain de la réception de l'avis. Tant qu'il court, on attend. Si le locataire paie l'intégralité avant la fin, la procédure s'arrête net.
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5. Résilier par formule officielle
Le délai écoulé sans paiement complet, on résilie avec un préavis de 30 jours pour la fin d'un mois, via la formule officielle cantonale. Logement de famille : là encore, un envoi séparé par conjoint.
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6. Demander l'expulsion au tribunal
À la fin du préavis, si le locataire est toujours là, le bailleur dépose une requête d'expulsion au tribunal des baux par la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC).
L'expulsion : la procédure du cas clair (art. 257 CPC)
Le bailleur ne va pas chercher la police lui-même. Il saisit le juge. La procédure de protection dans les cas clairs est rapide quand deux conditions sont réunies : les faits ne sont pas contestés ou sont immédiatement prouvables, et la situation juridique est claire. Un impayé documenté avec avis comminatoire et résiliation valables est l'exemple type du cas clair.
Le piège qui fait tout tomber
Si le locataire soulève une objection sérieuse et défendable (par exemple il invoque un défaut grave du logement justifiant une consignation, voir leçon suivante), le cas n'est plus « clair ». Le juge déclare la requête irrecevable et il faut passer par la procédure ordinaire, beaucoup plus longue. D'où l'importance d'un dossier béton.
Pour un appartement d'habitation, quel est le délai minimum à accorder dans l'avis comminatoire avant de pouvoir résilier ?
Le locataire est marié et l'appartement est le logement familial. À qui envoyer l'avis comminatoire ?
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