Mise en demeure, resiliation anticipee et expulsion : la procedure exacte de l'art. 257d CO.
C'est le cauchemar numero un de la gerance. Un locataire arrete de payer. Tu ne peux PAS le mettre dehors du jour au lendemain, ni changer la serrure, ni couper l'eau : ce serait une voie de fait penalement punissable. Le droit suisse impose une procedure precise, et chaque etape ratee fait tomber toute la suite.
La situation
Mme Rey, locataire d'un 3,5 pieces a Lausanne pour 1850 CHF/mois, n'a pas paye le loyer de mars. On est le 10 avril, le loyer d'avril n'est pas tombe non plus. Le bailleur t'appelle, paniqué : "Je veux le sortir de la." Que fais-tu, dans l'ordre ?
La regle : article 257d CO
Quand le locataire est en retard pour un terme echu, le bailleur peut lui fixer par ecrit un delai pour payer et lui signifier qu'a defaut il resiliera le bail. C'est l'avis comminatoire (la "mise en demeure"). Si le locataire ne paie pas dans le delai, le bailleur peut resilier de maniere anticipee.
Avis comminatoire
La lettre de mise en demeure qui fixe un delai de paiement ET menace expressement de resilier. Sans la menace expresse, l'avis ne vaut rien.
Resiliation anticipee
Le conge donne avant le terme normal du bail, parce que le locataire a viole son obligation de payer (art. 257d al. 2 CO).
Formule officielle
Le formulaire cantonal obligatoire pour resilier un bail d'habitation (art. 266l CO). Une simple lettre est nulle.
Le delai depend du type d'objet
Le delai de paiement est d'au moins 30 jours pour les baux d'habitation et de locaux commerciaux. Il tombe a 10 jours minimum seulement pour les "autres objets" (place de parc, box, bail meuble accessoire). Pour un appartement, c'est TOUJOURS 30 jours. Te tromper sur ce delai annule la resiliation.
Le chemin complet, de l'impaye a l'expulsion.
La procedure pas a pas
1
1. Verifier que le terme est echu
On ne met en demeure que pour un loyer deja du et non paye. On ne peut pas mettre en demeure pour un loyer futur. Ici, mars est echu : c'est bon.
2
2. Envoyer l'avis comminatoire en recommande
Lettre ecrite qui fixe le delai de paiement (30 jours pour un logement), indique le montant exact du, et MENACE EXPRESSEMENT de resilier le bail a defaut de paiement. Le recommande sert de preuve de la date de reception.
3
3. Logement de famille : double envoi
Si le locataire est marie ou en partenariat enregistre et que c'est le logement familial, l'avis doit etre adresse separement a chacun des conjoints (art. 266n CO). Un seul envoi rend la procedure attaquable.
4
4. Laisser courir le delai
Le delai de 30 jours commence le lendemain de la reception de l'avis. Tant qu'il court, on attend. Si le locataire paie l'integralite avant la fin, la procedure s'arrete net.
5
5. Resilier par formule officielle
Le delai ecoule sans paiement complet, on resilie avec un preavis de 30 jours pour la fin d'un mois, via la formule officielle cantonale. Logement de famille : la encore, un envoi separe par conjoint.
6
6. Demander l'expulsion au tribunal
A la fin du preavis, si le locataire est toujours la, le bailleur depose une requete d'expulsion au tribunal des baux par la procedure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC).
L'expulsion : la procedure du cas clair (art. 257 CPC)
Le bailleur ne va pas chercher la police lui-meme. Il saisit le juge. La procedure de protection dans les cas clairs est rapide quand deux conditions sont reunies : les faits ne sont pas contestes ou sont immediatement prouvables, et la situation juridique est claire. Un impaye documente avec avis comminatoire et resiliation valables est l'exemple type du cas clair.
Le piege qui fait tout tomber
Si le locataire souleve une objection serieuse et defendable (par exemple il invoque un defaut grave du logement justifiant une consignation, voir lecon suivante), le cas n'est plus "clair". Le juge declare la requete irrecevable et il faut passer par la procedure ordinaire, beaucoup plus longue. D'ou l'importance d'un dossier beton.
Pour un appartement d'habitation, quel est le delai minimum a accorder dans l'avis comminatoire avant de pouvoir resilier ?
Tu as fini de lire ?
Marque-la comme terminée pour suivre ton avancement.