Intermédiaire 9 min
Le mandat de courtage
Le contrat qui te lie au propriétaire. Simple, exclusif, renforcé.
Tout commence par le mandat de courtage : le contrat par lequel un propriétaire te charge de trouver un acheteur. Sans mandat, pas de commission. C'est le document le plus important de ta vie de courtier, régi par les art. 412 et suivants du Code des obligations (CO).
Le principe du courtage : tu n'es payé qu'en cas de succès (« no cure, no pay »). Ta commission n'est due que si la vente se conclut grâce à ton intervention — il faut un lien de causalité entre ton travail et la signature.
- Mandat simple
- Le propriétaire peut mandater plusieurs courtiers et vendre lui-même. Celui qui amène l'acheteur touche la commission. Risqué : tu travailles sans garantie d'être seul.
- Mandat exclusif
- Tu es le seul courtier mandaté pour une durée donnée. Le propriétaire peut encore vendre par lui-même sans te devoir de commission.
- Mandat exclusif renforcé
- Exclusivité + commission due même si le propriétaire trouve l'acheteur seul, pendant la durée du mandat. Le plus protecteur ; à justifier par un vrai engagement marketing.
Le point clé
Vise l'exclusivité. Sur un mandat simple, tu investis temps et argent en photos, annonces et visites sans garantie d'être payé : un autre courtier ou le propriétaire peut conclure à ta place. L'exclusivité aligne ton effort et ta rémunération.
Ce que doit contenir un bon mandat
- L'identité des parties et la désignation précise du bien (parcelle, registre foncier).
- Le prix de vente visé et le prix minimum accepté.
- Le taux de commission (souvent ~3% + TVA en Suisse romande) et qui la paie.
- La durée du mandat et ses conditions de résiliation.
- Le type (simple / exclusif / renforcé) écrit noir sur blanc.
- Les prestations que tu t'engages à fournir (photos pro, annonces, visites, reporting).
Attention
La clause de commission doit être claire et écrite. En cas de litige, un juge peut réduire une commission jugée excessive (art. 417 CO) pour tout courtage portant sur la vente d'un immeuble (peu importe qu'il soit d'habitation, commercial ou un terrain). Ne promets jamais oralement.
Un propriétaire signe un mandat exclusif renforcé avec toi, puis vend lui-même à son voisin pendant la durée du mandat. Que se passe-t-il ?