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Droits et obligations des parties

Qui entretient quoi, comment gérer les défauts, la sous-location, les animaux et le voisinage.

Une fois le bail signé, chaque partie a des obligations. Le bailleur doit délivrer et maintenir la chose en état de servir à l'usage convenu (art. 256 CO). Le locataire doit payer le loyer, user de la chose avec soin et respecter le voisinage (art. 257f CO). La majorité des litiges de gérance naissent de la zone grise : qui répare quoi ?

Les menus travaux : la frontière clé

Le locataire assume les menus travaux d'entretien courants nécessités par l'usage normal (art. 259 CO) : remplacer un joint, une ampoule, déboucher un siphon, détartrer. Tout ce qui dépasse l'entretien courant ou relève de la vétusté reste à la charge du bailleur. La règle pratique : si la réparation coûte plus qu'une petite somme (souvent ~150-200 CHF selon les usages romands) ou touche la substance, c'est pour le bailleur.

À la charge du locataire

Ampoules, fusibles, piles de détecteurs.
Joints de robinetterie, débouchage de siphon.
Détartrage de la robinetterie et de la pomme de douche.
Petit entretien courant lié à l'usage quotidien.

À la charge du bailleur

Chaudière, boiler, installations techniques.
Réfection de peinture liée à la vétusté.
Remplacement d'appareils ménagers usés.
Tout défaut affectant l'usage convenu du logement.

Menus travaux: Petites réparations d'entretien courant à la charge du locataire (art. 259 CO), p. ex. joints, ampoules, détartrage.
Défaut de la chose louée: État qui restreint l'usage convenu et que le locataire n'a pas à supporter. Donne droit à réparation, réduction de loyer ou dommages-intérêts (art. 259a ss CO).
Sous-location: Le locataire reloue tout ou partie du logement à un tiers ; il faut le consentement du bailleur, qui ne peut le refuser sans motif (art. 262 CO).
Usage soigneux: Obligation du locataire de prendre soin de la chose et d'avoir des égards pour les voisins (art. 257f CO).
Réduction de loyer: Diminution proportionnelle du loyer tant qu'un défaut non réparé restreint l'usage du logement.

Les défauts de la chose louée

1. Signaler le défaut

Le locataire avise le bailleur par écrit (art. 259a CO). Sans avis, pas de prétention.

2. Délai de réparation

Le bailleur dispose d'un délai raisonnable pour remédier au défaut.

3. Droits si inaction

À défaut, le locataire peut consigner le loyer, exiger une réduction, voire faire réparer aux frais du bailleur.

4. Consignation du loyer

Le loyer consigné auprès de l'autorité reste dû mais sert de levier ; mal utilisée, la consignation est risquée.

Sous-location : le cas Airbnb

Un locataire qui sous-loue son appartement sur Airbnb sans accord du bailleur viole le bail. Le bailleur peut exiger l'accord préalable et refuser si les conditions sont abusives ou si la sous-location présente des inconvénients majeurs (art. 262 CO). Beaucoup de baux romands interdisent désormais explicitement la location de courte durée.

Animaux et voisinage

Une clause du bail peut soumettre la détention d'animaux à autorisation, mais une interdiction absolue de tout animal est souvent jugée trop large. Les troubles de voisinage répétés (bruit, nuisances) peuvent, après avertissement écrit, justifier une résiliation extraordinaire (art. 257f al. 3 CO).

Le robinet de la cuisine fuit à cause d'un joint usé. Qui paie la réparation ?

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