Loyer, charges et garantie
Fixer le loyer initial, distinguer loyer net et charges, et constituer une garantie conforme.
Le loyer est le cœur économique du bail. Mais en Suisse, tu ne fixes pas le premier loyer comme tu veux : dans plusieurs cantons romands, la loi impose une formule officielle de fixation du loyer initial pour protéger le locataire entrant contre une hausse cachée par rapport au précédent occupant.
La formule officielle de loyer initial
Quand un canton a déclaré la pénurie de logements, le bailleur doit notifier au nouveau locataire, sur formule officielle agréée par le canton, le montant de l'ancien loyer et le nouveau loyer, avec motivation s'il y a hausse (art. 270 CO). C'est le cas notamment à Vaud et Genève. Sans cette formule, le loyer initial peut être contesté et déclaré nul.
- Loyer net
- Le loyer du logement seul, hors frais accessoires. C'est lui qui sert de base aux hausses et baisses.
- Frais accessoires (charges)
- Coûts liés à l'usage de la chose (chauffage, eau chaude, conciergerie, etc.) facturés en plus du loyer net, uniquement s'ils sont expressément convenus (art. 257a CO).
- Formule officielle
- Document cantonal agréé notifiant le loyer initial (ancien et nouveau) au locataire entrant, obligatoire en zone de pénurie (art. 270 al. 2 CO).
- Garantie de loyer
- Sûreté versée par le locataire, plafonnée à 3 mois de loyer net pour l'habitation, déposée sur un compte bloqué à son nom (art. 257e CO).
- Acompte de charges
- Provision mensuelle sur les frais accessoires, régularisée chaque année par un décompte effectif.
Loyer net et frais accessoires
Les frais accessoires (chauffage, eau chaude, entretien des parties communes, ascenseur, conciergerie) ne sont à la charge du locataire que s'ils sont expressément prévus au contrat (art. 257a CO). À défaut, ils sont réputés compris dans le loyer net. Le contrat-cadre romand précise la liste des frais admissibles. Une charge non mentionnée au bail ne peut pas être facturée après coup.
| Poste | Loyer net ? | Frais accessoire possible ? |
|---|---|---|
| Usage du logement | Oui | Non |
| Chauffage et eau chaude | Non | Oui, si convenu (avec décompte) |
| Conciergerie | Non | Oui, si convenu |
| Taxe d'épuration / eau | Non | Oui, si convenu |
| Impôt foncier du bailleur | Inclus charge bailleur | Non, jamais reporté |
La garantie de loyer
Le bailleur peut exiger une garantie de loyer (caution) pour couvrir d'éventuels dégâts ou loyers impayés. Pour l'habitation, elle est plafonnée à trois mois de loyer net (art. 257e CO) et doit être déposée sur un compte bancaire bloqué au nom du locataire. Le bailleur ne peut y toucher qu'avec l'accord du locataire ou un jugement.