Résiliation et protection contre les congés
Délais et termes, congé ordinaire et extraordinaire, congé abusif et prolongation de bail.
Le congé est le moment le plus tendu du bail. Mal donné, il est annulable ; bien contesté, il offre au locataire une protection puissante. Tu dois connaître les délais, les termes et les motifs d'annulation pour conseiller juste, que tu défendes un bailleur ou que tu rassures un locataire.
Congé ordinaire : délai et terme
Pour un logement, le délai de congé légal minimum est de 3 mois (art. 266c CO), pour le terme fixé par le bail ou, à défaut, l'usage local. Un congé qui ne respecte pas le terme est reporté au terme suivant. Le congé du bailleur doit être donné sur formule officielle, sous peine de nullité (art. 266l CO). En cas de logement familial, il doit être notifié séparément à chaque époux (art. 266n CO).
- Congé ordinaire
- Résiliation pour le terme convenu, en respectant le délai légal ou contractuel (3 mois minimum pour l'habitation).
- Congé extraordinaire
- Résiliation anticipée pour un motif prévu par la loi (non-paiement, justes motifs, faillite, décès, etc.).
- Congé abusif
- Congé contraire aux règles de la bonne foi, annulable par le juge (art. 271-271a CO), p. ex. congé-représailles.
- Formule officielle de congé
- Document agréé par le canton que le bailleur doit utiliser pour résilier un bail d'habitation ; à défaut, le congé est nul.
- Prolongation de bail
- Report de la fin du bail accordé par l'autorité au locataire dont le congé valable cause des conséquences pénibles (art. 272 ss CO).
Congé extraordinaire
- Demeure du locataire : non-paiement du loyer ; après mise en demeure écrite avec délai (30 jours) et menace, congé à 30 jours pour la fin d'un mois (art. 257d CO).
- Justes motifs : circonstances rendant insupportable la poursuite du bail (art. 266g CO).
- Violation du devoir de diligence : après avertissement écrit resté vain (art. 257f CO).
- Décès du locataire, faillite, aliénation de la chose : cas particuliers prévus par le CO.
Protection contre les congés
Le locataire qui reçoit un congé peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours (art. 273 CO). Il peut demander l'annulation du congé s'il est abusif (congé-représailles, congé pendant une procédure, congé sans motif réel) ou, si le congé est valable, une prolongation de bail pouvant aller jusqu'à 4 ans pour un logement, le temps de retrouver un autre logement.