État des lieux et restitution
États des lieux d'entrée et de sortie, usure normale, délai de réclamation et restitution de la garantie.
La fin du bail se joue souvent sur l'état des lieux et la garantie. C'est le moment où bailleur et locataire se disputent le plus : qui paie la moquette tachée, les murs marqués, le frigo en panne ? Maîtriser la frontière entre usure normale et dégâts te permet de désamorcer ces conflits avant qu'ils n'explosent.
Les deux états des lieux
L'état des lieux d'entrée décrit le logement à la remise des clés ; il sert de référence. L'état des lieux de sortie le compare à la restitution. Les deux se font contradictoirement (les deux parties présentes) et sont signés. Sans état des lieux d'entrée signé, le bailleur peine à prouver qu'un défaut est imputable au locataire : le logement est présumé remis en bon état.
- État des lieux
- Constat écrit et contradictoire de l'état du logement à l'entrée et à la sortie, signé par les deux parties.
- Usure normale
- Détérioration résultant d'un usage conforme et de l'écoulement du temps ; elle est à la charge du bailleur, pas du locataire.
- Dégât / dommage
- Détérioration excédant l'usage normal (tache, trou, casse) dont le locataire répond.
- Durée de vie / amortissement
- Tables d'amortissement (p. ex. de l'ASLOCA et des bailleurs) fixant la durée de vie d'un équipement pour calculer la part résiduelle à indemniser.
- Avis des défauts à la restitution
- Le bailleur doit signaler les défauts au locataire immédiatement après la remise, sous peine de perdre ses prétentions (art. 267a CO).
Usure normale vs dégât : la table de vétusté
Le locataire ne répond pas de l'usure normale. Pour les vrais dégâts, on applique la vétusté : un équipement a une durée de vie, et seule la part résiduelle est due. Une moquette a une durée de vie d'environ 10 ans ; si elle est endommagée après 8 ans, il ne reste que ~2/10 de sa valeur à indemniser.
| Élément | Durée de vie indicative | Logique |
|---|---|---|
| Peinture / tapisserie | ~8 ans | Au-delà, usure normale à la charge du bailleur |
| Moquette | ~10 ans | Indemnité = part résiduelle si endommagée avant |
| Cuisinière / four | ~15 ans | Vétusté déduite de toute indemnité |
| Lavabo / sanitaires | ~30 ans | Casse = dégât, simple jaunissement = usure |