Trouver le foncier et l'étude de faisabilité
Comment savoir ce qu'on peut construire sur un terrain et combien il peut valoir.
Une promotion se gagne ou se perd au moment de l'achat du terrain. Si tu paies le foncier trop cher, aucune qualité de construction ne rattrapera la marge perdue. L'étude de faisabilité sert exactement à ça : déterminer ce qu'on peut bâtir et le prix maximum qu'on peut mettre sur le terrain.
Ce qu'on a le droit de construire
Un terrain ne se construit pas librement. Le plan d'affectation communal le range dans une zone (villas, immeubles, mixte, etc.) et fixe des indices qui limitent le volume bâti. Un terrain de 1000 m² peut accueillir une villa ici, ou six appartements là, selon la zone. C'est cette différence qui crée — ou détruit — le potentiel de promotion.
- Indice d'utilisation du sol (IUS)
- Rapport entre la surface de plancher autorisée et la surface du terrain. IUS de 0,6 sur 1000 m² = 600 m² de plancher constructible.
- Indice de masse / d'occupation
- Limite l'emprise au sol et le volume du bâtiment (gabarit, hauteur, distances aux limites).
- Zone à bâtir
- Secteur où la construction est autorisée selon le plan d'affectation. Hors zone à bâtir, on ne promeut pas.
- Densification
- Construire plus sur un terrain déjà bâti (remplacer une villa par un petit immeuble). Cœur de la promotion en Suisse, où le sol est rare.
- Étude de faisabilité
- Analyse qui croise le droit (ce qu'on peut bâtir) et les chiffres (ce que ça coûte et rapporte) pour décider si l'opération est viable.
Le calcul à rebours : combien vaut le terrain
En Suisse, on évalue un terrain à promouvoir par la méthode à rebours (ou méthode de la valeur résiduelle). On part de ce que les lots se vendront, on retire tous les coûts y compris la marge visée, et ce qui reste est le prix maximum qu'on peut payer le terrain. Si le propriétaire en demande plus, l'opération n'est pas faisable à ce prix.