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Montage juridique et financier de la promotion

Sécuriser le terrain, monter le crédit de construction, et le droit de superficie.

Une fois la faisabilité validée, il faut sécuriser le terrain sans le payer tout de suite et trouver l'argent pour construire. Un promoteur n'immobilise quasiment jamais sa propre trésorerie sur tout le projet : il utilise le crédit bancaire et l'argent des acheteurs sur plans.

Sécuriser le terrain sans l'acheter à l'aveugle

Le promoteur ne signe pas l'achat ferme du terrain avant d'être sûr de pouvoir construire. Il signe une promesse de vente conditionnelle chez le notaire : il s'engage à acheter, mais seulement si le permis de construire est obtenu et entré en force. Si le permis tombe, il se retire sans acheter un terrain qu'il ne pourrait pas exploiter.

Promesse de vente conditionnelle: Acte notarié engageant à acheter le terrain sous condition suspensive (typiquement : obtention du permis de construire en force).
Crédit de construction: Prêt bancaire qui finance le chantier. La banque libère l'argent par tranches au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
Consolidation: Transformation, à la fin du chantier, du crédit de construction en prêt hypothécaire classique, repris par chaque acheteur sur sa part.
Fonds propres du promoteur: L'apport que la banque exige du promoteur (souvent 20 à 30% du coût total) avant d'accorder le crédit de construction.
Pré-commercialisation: Taux de lots vendus sur plans exigé par la banque avant de débloquer le crédit (souvent autour de 50%), preuve que le marché suit.

Le crédit de construction

La banque ne verse pas tout l'argent d'un coup. Elle ouvre un crédit de construction qu'elle libère par tranches, contre les factures du chantier validées. Tu ne paies des intérêts que sur les montants effectivement tirés. À la livraison, le crédit est consolidé : il devient une hypothèque classique, reprise par les acquéreurs au prorata de leur lot.

Le terrain coûte 20 à 30% du total

En règle générale, le terrain représente entre 20% et 30% du coût total d'une opération. Le reste, ce sont la construction et les frais. Plus le terrain pèse lourd, plus la marge est fragile.

Le droit de superficie : construire sans acheter le sol

Parfois le propriétaire du terrain (commune, fondation, privé) ne veut pas vendre, mais accepte un droit de superficie (DDP) : il cède le droit de construire et d'exploiter pour une longue durée (souvent 60 à 99 ans) contre une rente annuelle. Le promoteur construit et vend les logements, mais le sol reste au superficiant. C'est un levier puissant quand le foncier est verrouillé.

Droit de superficie (DDP): Droit réel (servitude) permettant de construire et posséder un bâtiment sur le terrain d'autrui, pour une durée déterminée, contre une rente.
Rente du droit de superficie: Loyer annuel payé au propriétaire du sol pour l'usage du terrain pendant la durée du droit.
Retour des constructions: À l'échéance du droit, le bâtiment revient au propriétaire du sol, généralement contre une indemnité prévue au contrat.

Attention

Pour l'acheteur final d'un lot, un bien en droit de superficie est moins cher à l'achat mais grevé d'une rente et limité dans le temps : ça doit être expliqué clairement, sous peine de litige. Banques et acquéreurs financent ces biens différemment.

Comment la banque verse-t-elle un crédit de construction ?

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