Lire un rendement : brut, net, sur fonds propres
Les trois rendements que tout investisseur confond, et pourquoi seul le dernier dit la vérité.
« Ça rend du 4% » : phrase entendue cent fois, et presque toujours fausse ou incomplète. Il n'existe pas UN rendement, mais trois, et ils racontent des histoires très différentes. Savoir lequel on te cite est la première compétence d'un investisseur sérieux.
- Rendement brut
- Loyers annuels divisés par le prix d'achat total. Simple, mais trompeur : il ignore toutes les charges. Utile pour comparer vite, dangereux pour décider.
- Rendement net
- Loyers moins les charges non récupérables (entretien, gérance, assurances, impôts), divisé par le prix d'achat. Le vrai rendement de l'actif, hors financement.
- Rendement sur fonds propres
- Le cash-flow annuel divisé par les seuls fonds propres investis. Tient compte de la dette. C'est le vrai gain sur l'argent que le client a réellement sorti de sa poche. Aussi appelé cash-on-cash.
Du brut au net : les charges qui mangent le loyer
Le rendement brut ignore tout ce qui réduit réellement les loyers : entretien et réparations, frais de gérance, assurances, charges non récupérables, impôts. Un immeuble affiché à 4,5% brut peut tomber à 3% net une fois ces postes déduits. En Suisse, un rendement brut « correct » se situe souvent entre 2,5% et 5%, plus bas à Genève et Zurich, plus élevé en périphérie.
Le taux de capitalisation : le cousin du rendement net
Le taux de capitalisation est le rapport entre le revenu net d'un immeuble et sa valeur de marché. C'est le pivot de la méthode de la valeur de rendement : pour estimer un immeuble locatif, on divise son revenu net par un taux de capitalisation tiré du marché. Concrètement, c'est le rendement net vu depuis l'évaluateur : un revenu net de 80'000 francs capitalisé à 4% donne une valeur de 2'000'000 francs (80'000 / 0,04).