Modules/Investissement et placements immobiliers

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Les véhicules indirects : fonds, fondations, sociétés

Fonds immobiliers cotés, fondations de placement, sociétés immobilières : qui investit dans quoi, et la place de l'agio.

« Placement indirect » n'est pas un bloc homogène. Il existe trois grandes familles de véhicules en Suisse, chacune avec son public et ses règles. Savoir les distinguer évite de dire des bêtises devant un client fortuné ou un gérant de caisse de pension.

Les fonds de placement immobiliers cotés

Ce sont les véhicules les plus accessibles. Un fonds immobilier collecte l'argent de milliers d'investisseurs et achète un portefeuille d'immeubles. Beaucoup sont cotés à la bourse suisse (SIX) : tu peux acheter et vendre une part en un clic, comme une action. Ils sont regroupés dans l'indice SXI Real Estate Funds (SWIIT), qui suit les fonds immobiliers cotés en Suisse. L'indice plus large SXI Real Estate (SREAL) inclut aussi les actions de sociétés immobilières.

L'agio : la prime à payer (ou le rabais)

Un fonds immobilier a une valeur nette d'inventaire (VNI) : la valeur réelle de ses immeubles, dettes déduites, divisée par le nombre de parts. Mais en bourse, le prix de la part peut s'écarter de cette VNI. S'il est au-dessus de la VNI, on parle d'agio (prime) ; en dessous, de disagio (décote). Les fonds résidentiels suisses se traitent souvent avec un agio élevé (plus de 20%, parfois plus de 30%), car la demande des investisseurs dépasse l'offre de pierre.

Le piège de l'agio

Acheter un fonds avec 30% d'agio, c'est payer 130 francs pour 100 francs d'immeubles réels. Si l'agio se dégonfle, ta part baisse même si les immeubles ne perdent pas un centime. L'agio est un thermomètre de l'engouement, pas une garantie.

Les fondations de placement

Réservées aux institutions de prévoyance (caisses de pension) et autres institutions exonérées d'impôt ayant leur siège en Suisse. Un particulier ne peut pas y investir. Leurs placements sont indirects mais non cotés : la volatilité de prix est plus faible que celle des fonds cotés, tout en restant plus négociables qu'un immeuble détenu en direct. C'est l'outil privilégié des caisses de pension pour leur poche immobilière.

Les sociétés immobilières (actions)

Des sociétés anonymes dont l'activité est de détenir et gérer des immeubles. On achète leurs actions en bourse (PSP Swiss Property, Swiss Prime Site, Allreal sont les plus connues). Contrairement au fonds, la société est une entreprise classique imposée comme telle ; l'investisseur perçoit un dividende. Leur performance est généralement plus volatile que celle des fonds immobiliers.

Véhicule	Accessible à	Coté ?	Particularité
Fonds immobilier	Tout le monde	Souvent oui (SIX)	Liquide, mais agio/disagio à surveiller
Fondation de placement	Caisses de pension uniquement	Non	Faible volatilité, hors portée du particulier
Société immobilière (action)	Tout le monde	Oui (SIX)	Dividende, fiscalité de société, plus volatile

Ordre de grandeur de performance

Sur douze mois récents, les fonds immobiliers suisses cotés ont rendu autour de 7-8% et les actions immobilières cotées autour de 12%, contre une moyenne long terme des fondations de placement (CAFP) proche de 5% par an. Plus c'est coté, plus ça bouge, dans les deux sens.

Une part de fonds immobilier coté se traite à 130 francs alors que sa valeur nette d'inventaire est de 100 francs. Comment l'appelle-t-on ?

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