Analyser un deal : dire oui ou non

Rendement brut, net et net-net, cash-flow, DSCR, TRI, prix au m2 : les chiffres qui tranchent une affaire.

Un bon investisseur ne tombe pas amoureux d'un bien : il lit ses chiffres. En tant qu'agent, savoir analyser un deal te rend indispensable, parce que tu peux dire à ton client « ce rendement annoncé à 5% est en réalité à 3,4% net-net, voici pourquoi ». Cette honnêteté chiffrée vaut tous les arguments commerciaux du monde.

Brut, net, net-net : ne pas confondre

Rendement brut = loyers annuels / prix d'achat. Le chiffre marketing, toujours flatteur, qu'on voit dans les annonces.
Rendement net = (loyers - charges d'exploitation) / prix d'achat total (frais d'acquisition inclus). Plus honnête.
Rendement net-net = on déduit aussi les intérêts hypothécaires et l'impôt. C'est ce qui reste vraiment.

Rendement net d'un immeuble à Vevey

Prix d'achat (frais de notaire et droits inclus)2 100 000 CHF

Loyers annuels encaissés105 000 CHF

Charges d'exploitation (entretien, gérance, assurances, provisions)23 000 CHF

Revenu net annuel82 000 CHF

Rendement net (82 000 / 2 100 000)3,9%

Le réflexe net-net

Le rendement brut affiché à 5% devient souvent 3,5 à 4% net une fois les charges déduites, puis encore moins après intérêts et impôt. Apprends à ton client à toujours demander le rendement net et à reconstituer les charges réelles.

Cash-flow et DSCR : tenir les charges

Le cash-flow est ce qui reste après avoir tout payé, y compris l'amortissement. Le DSCR (Debt Service Coverage Ratio) mesure la capacité des loyers à couvrir le service de la dette : DSCR = revenu net d'exploitation / service de la dette (intérêts + amortissement). En dessous de 1, le bien ne s'autofinance pas et tu remets de l'argent chaque mois.

Indicateur	Ce qu'il mesure	Seuil de confort
Rendement brut	Loyers sur prix, sans charges	> 4% en zone romande
Rendement net	Après charges d'exploitation	> 3,5%
DSCR	Couverture du service de la dette	> 1,2
Cash-flow	Trésorerie qui reste en poche	Positif ou neutre
Prix au m2	Cohérence avec le marché local	Comparé aux références FPRE / Wüest

TRI et prix au m2

Le TRI (taux de rendement interne) agrège tous les flux dans le temps (loyers nets, plus-value de revente, fonds propres investis) en un seul taux annualisé. C'est l'indicateur que les pros comparent entre deux deals. Le prix au m2, lui, est ton test de réalité immédiat : compare-le aux références Wüest Partner, IAZI/CIFI ou Fahrländer FPRE pour la commune.

Reconstituer les loyers réels

Pas les loyers théoriques : déduis la vacance probable et vérifie les baux en cours.

Estimer les charges honnêtement

Compte entretien (1 à 1,5% de la valeur par an), gérance, assurances, provisions PPE éventuelles.

Calculer le rendement net

Revenu net / prix total. Compare au rendement de référence de la zone.

Tester la dette (DSCR)

Vérifie que les loyers couvrent intérêts et amortissement avec une marge.

Stress-tester

Refais le calcul avec un taux hypothécaire à 4% et 10% de vacance. Si ça tient, le deal est solide.

Le piège du rendement annoncé

Méfie-toi des annonces qui affichent un rendement brut sur des loyers théoriques pleins. Un immeuble avec 12% de vacance réelle et des loyers surévalués cache son vrai rendement. Toujours croiser avec les décomptes réels et l'état locatif.

Rendement brut: Loyers annuels divisés par le prix d'achat, sans déduire les charges. Indicateur marketing peu fiable.
Rendement net: Revenu après déduction des charges d'exploitation, divisé par le prix d'achat total frais inclus.
Rendement net-net: Rendement net après déduction des intérêts hypothécaires et de l'impôt. Ce qui reste réellement.
DSCR: Debt Service Coverage Ratio : ratio entre le revenu net d'exploitation et le service de la dette. Au-dessus de 1,2, le bien s'autofinance confortablement.
TRI: Taux de rendement interne : taux annualisé qui intègre tous les flux (loyers, plus-value, fonds propres) sur la durée de détention.
État locatif: Document listant tous les baux d'un immeuble avec loyers, surfaces et échéances. Pièce indispensable pour analyser un deal.

Une annonce affiche un rendement brut de 5%. Que doit faire un investisseur sérieux avant de se décider ?

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