Servitudes et charges foncières

Un bien n'est presque jamais « tout seul ». Il est relié à ses voisins et à des tiers par des droits qui le grèvent ou le favorisent. Les servitudes (art. 730 ss CC) sont les plus fréquentes : un droit de passage, une interdiction de bâtir, un droit de vue. Les ignorer, c'est le meilleur moyen de faire capoter une transaction au dernier moment.

Une servitude est une charge imposée à un immeuble (dit fonds servant) au profit d'un autre immeuble (le fonds dominant) ou d'une personne. Elle s'inscrit au registre foncier et suit le bien, peu importe qui en devient propriétaire : si tu achètes un terrain grevé d'un droit de passage, tu hérites du droit de passage.

Servitude (art. 730 CC)

Une charge grevant un immeuble au profit d'un autre immeuble ou d'une personne. Inscrite au RF, elle suit le bien lors d'une vente.

Fonds servant

L'immeuble qui supporte la servitude (par exemple celui sur lequel passe le chemin).

Fonds dominant

L'immeuble qui bénéficie de la servitude (celui qui peut utiliser le chemin).

Servitude foncière

Liée à un immeuble (droit de passage entre deux parcelles). Elle est transférée avec le bien.

Servitude personnelle

Liée à une personne : l'usufruit (art. 745 CC) ou le droit d'habitation (art. 776 CC). Souvent viagère.

Charge foncière (art. 782 CC)

Oblige le propriétaire d'un immeuble à une prestation (souvent payer une somme) au profit d'un tiers, garantie par le bien lui-même.

Usufruit et droit d'habitation : à connaître absolument

Deux servitudes personnelles reviennent souvent dans les ventes de personnes âgées. L'usufruit donne le droit d'utiliser le bien ET d'en percevoir les revenus (les loyers), même sans en être propriétaire. Le droit d'habitation est plus restreint : il permet seulement d'habiter le bien. Ces droits, souvent viagers, dévaluent fortement un bien à la vente, car l'acheteur ne pourra pas en jouir librement.