La propriété et les droits réels
Ce que veut dire « être propriétaire » en droit suisse, et les nuances qui comptent.
En Suisse, la propriété et tout ce qui touche aux biens immobiliers sont réglés par le Code civil suisse (abrégé CC). C'est la loi fédérale de référence. Tu n'as pas besoin de la connaître par cœur, mais quelques articles reviennent tout le temps dans le métier, et savoir d'où vient une règle te rend crédible face à un client ou un notaire.
Le point de départ est l'art. 641 CC : le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. Concrètement, être propriétaire d'un bien immobilier, c'est pouvoir l'utiliser, en percevoir les fruits (les loyers), et en disposer (le vendre, le donner, le grever d'une dette).
Droit réel ou droit personnel : la distinction clé
Le droit distingue deux familles. Un droit réel porte directement sur une chose et s'impose à tout le monde (la propriété, une servitude, un gage). Un droit personnel ne lie que deux personnes par un contrat (un bail, une promesse). Cette nuance explique pourquoi un acheteur veut toujours faire inscrire son droit au registre foncier : tant que ce n'est pas inscrit, il n'a qu'une promesse, pas un droit opposable à tous.
- Code civil (CC)
- La loi fédérale qui règle la propriété, les droits réels, la famille et les successions. Le droit immobilier suisse y prend sa source.
- Droit réel
- Un droit qui porte sur une chose et s'impose à tous (erga omnes) : propriété, servitude, gage immobilier. Il s'inscrit au registre foncier.
- Droit personnel
- Un droit qui ne lie que les parties d'un contrat : un bail, une promesse de vente. Plus faible qu'un droit réel.
- Propriété (art. 641 CC)
- Le droit d'user, de jouir (percevoir les loyers) et de disposer librement d'un bien, dans les limites de la loi.
- Accession (art. 667 CC)
- La propriété du sol emporte celle de ce qui est construit ou planté dessus. La maison appartient au propriétaire du terrain.
Les trois formes de propriété immobilière
| Forme | Qui possède | Exemple |
|---|---|---|
| Propriété individuelle | Une seule personne détient le bien entier | Une villa appartenant à M. Dupont |
| Copropriété (art. 646 CC) | Plusieurs personnes détiennent des quotes-parts (1/2, 1/3...) | Un couple non marié achète ensemble, 50/50 |
| Propriété commune (art. 652 CC) | Plusieurs personnes possèdent ensemble, sans part définie | Une hoirie (héritiers indivis) ; les biens d'un couple en communauté |