Le passage obligé chez le notaire et les règles qui limitent l'achat par des étrangers.
Deux sujets ferment ce module juridique : le rôle du notaire (sans qui aucune vente ne se conclut en Suisse) et la Lex Koller (la loi qui encadre l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger). Tous deux peuvent bloquer ou sécuriser une transaction ; un agent doit les maîtriser.
La forme authentique : pourquoi le notaire est incontournable
L'art. 657 CC impose que le contrat de vente d'un immeuble soit passé en forme authentique, c'est-à-dire instrumenté par un notaire (ou un officier public, selon le canton). Une vente immobilière conclue par simple écrit privé ou poignée de main est nulle. C'est une exigence de validité, pas une formalité administrative.
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1. Vérification
Le notaire identifie les parties, contrôle l'état du bien au registre foncier (propriété, servitudes, gages) et la capacité de chacun à conclure.
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2. Rédaction et lecture de l'acte
Il rédige l'acte authentique de vente, l'explique aux parties et s'assure qu'elles comprennent leurs engagements.
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3. Signature
Les parties signent devant le notaire, qui authentifie l'acte. La vente est juridiquement formée, mais la propriété n'est pas encore transférée.
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4. Flux financiers
Le notaire encaisse le prix sur un compte, rembourse les créanciers gagistes (banque du vendeur), répartit les frais et impôts.
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5. Inscription au registre foncier
Il requiert l'inscription du transfert. C'est seulement à l'inscription (art. 656 CC) que l'acheteur devient propriétaire.
Le point clé
Sépare bien deux moments : la signature de l'acte (l'engagement) et l'inscription au registre foncier (le transfert effectif de la propriété). Entre les deux, il peut s'écouler quelques jours à quelques semaines.
La Lex Koller : qui peut acheter en Suisse ?
La Lex Koller (loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger, LFAIE) limite l'achat de biens immobiliers par des personnes domiciliées hors de Suisse. Son but historique : éviter une « emprise étrangère » sur le sol suisse et la spéculation. Pour un agent, c'est un filtre à appliquer dès qu'un acheteur n'est pas résident suisse.
Logement principal : un étranger qui réside effectivement en Suisse (avec permis adéquat) peut en général acheter le logement qu'il habite, sans autorisation.
Logement de vacances : soumis à autorisation et à des contingents cantonaux limités. Très restreint, surtout dans les zones touristiques.
Immeuble de rendement / commercial : un établissement stable (entreprise) peut acquérir des locaux pour son activité ; le pur investissement locatif résidentiel par un non-résident est en principe interdit.
Personnes UE/AELE résidentes : largement assimilées aux Suisses pour le logement, dès lors qu'elles sont domiciliées en Suisse.
Réflexe Lex Koller obligatoire
Dès qu'un acheteur potentiel n'est pas de nationalité suisse OU n'est pas domicilié en Suisse, pose-toi la question Lex Koller avant d'aller plus loin. Une vente conclue en violation de la loi est nulle et peut entraîner des sanctions. En cas de doute, c'est le notaire qui tranche.
Conseil de pro
Tu n'as pas à être juriste : tu dois savoir repérer le risque et orienter vers le notaire. Détecter un dossier Lex Koller à temps évite de faire perdre des semaines à un client et de griller ta crédibilité.
Un ressortissant non européen, domicilié à Dubaï, veut acheter un immeuble locatif à Lausanne comme placement. Que dois-tu vérifier en priorité ?
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