Le registre foncier et son fonctionnement

Le registre foncier (RF) est le registre public tenu par l'État (au niveau cantonal) qui recense tous les immeubles d'un territoire et les droits qui les concernent. C'est la source de vérité de l'immobilier suisse : c'est lui qui dit officiellement qui est propriétaire, quelles dettes pèsent sur le bien, et quelles servitudes l'affectent.

Deux articles fondent tout le système. L'art. 656 CC : la propriété immobilière s'acquiert par l'inscription au registre foncier. L'art. 657 CC : le contrat de vente doit revêtir la forme authentique (acte notarié) pour être valable. Sans inscription, pas de transfert ; sans acte notarié, pas d'inscription valable.

Comment est organisé un feuillet du registre

Chaque immeuble (chaque bien-fonds) a son propre feuillet au registre foncier. Ce feuillet est divisé en rubriques claires. Quand tu prépares un mandat ou une vente, tu demandes un extrait du registre foncier : c'est ce document qui te dit tout sur le bien.

• La propriété : qui détient le bien, sous quelle forme (individuelle, copropriété, PPE).
• Les servitudes et charges foncières : droits de passage, restrictions, usufruits qui pèsent sur le bien.
• Les gages immobiliers : les dettes garanties par le bien (cédules hypothécaires), donc ce que l'acheteur devra reprendre ou faire radier.
• Les annotations et mentions : droits personnels renforcés (droit de préemption, restrictions de droit public) et informations diverses.

La foi publique : pourquoi on peut faire confiance au registre

Le pilier du système est le principe de foi publique (art. 973 CC). Celui qui acquiert un droit en se fiant de bonne foi à ce qui est inscrit au registre est protégé, même si l'inscription était en réalité erronée. Autrement dit : tu peux te fier à l'extrait. C'est ce qui rend les transactions sûres en Suisse et ce qui justifie l'intervention systématique du notaire pour vérifier l'état du bien avant la vente.