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Lex Koller : l'acquisition par des personnes à l'étranger
La LFAIE encadre qui, à l'étranger, peut acheter quoi en Suisse. À vérifier avant de promettre une vente.
La Lex Koller (officiellement LFAIE, loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger) est l'un des premiers réflexes à avoir face à un acheteur étranger. Elle peut purement et simplement interdire une vente ou la soumettre à autorisation. Ignorer ce régime, c'est risquer de faire signer un acte nul. Un agent qui maîtrise la Lex Koller rassure et gagne du temps.
Le point clé
Principe : une personne à l'étranger ne peut pas librement acheter un immeuble en Suisse. Selon sa situation et le type de bien, l'acquisition est soit libre, soit soumise à autorisation cantonale, soit interdite.
Qui est « personne à l'étranger » ?
- Les ressortissants hors UE/AELE sans autorisation d'établissement (permis C) et sans domicile effectif en Suisse
- Les ressortissants UE/AELE sans domicile en Suisse
- Les sociétés ayant leur siège à l'étranger, ou contrôlées depuis l'étranger
- À l'inverse : un titulaire de permis C ou un ressortissant UE/AELE domicilié en Suisse n'est en principe pas assujetti
- LFAIE / Lex Koller
- Loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Restreint l'achat d'immobilier suisse par des non-résidents étrangers.
- Personne à l'étranger
- Notion clé de la loi : étranger sans permis C ni domicile en Suisse, ou société contrôlée depuis l'étranger. C'est cette catégorie qui est assujettie.
- Établissement stable
- Immeuble servant à l'exercice d'une activité économique (commerce, industrie, bureaux). Son acquisition par un étranger n'est en principe pas soumise à autorisation.
- Résidence principale
- Logement où l'acquéreur étranger établit son domicile effectif. Acquisition généralement libre s'il y habite réellement.
Ce qui est autorisé vs soumis à autorisation
| Type de bien | Régime pour une personne à l'étranger |
|---|---|
| Résidence principale (domicile effectif) | En principe libre, tant qu'il y habite |
| Établissement stable (locaux commerciaux/industriels) | En principe non soumis à autorisation |
| Logement de vacances / résidence secondaire | Soumis à autorisation, contingents cantonaux limités |
| Immeuble purement de placement (locatif résidentiel) | En principe interdit |
| Terrain à bâtir sans projet de construction immédiat | Restrictions fortes |
La sanction : nullité et pénal
Un acte conclu en violation de la Lex Koller est nul : l'inscription au registre foncier est refusée ou révoquée, et le bien peut devoir être revendu. Les contournements (prête-nom, montage de société) sont poursuivis pénalement. Ne joue jamais avec ça : au moindre doute sur la nationalité ou le domicile de l'acheteur, fais valider par le notaire avant de signer.
Le bon réflexe commercial
Dès qu'un acheteur a un profil international, pose trois questions : nationalité, permis de séjour, domicile effectif. Tu sauras en deux minutes si le dossier est libre, à autorisation ou impossible. Tu évites de promettre un bien que le client ne pourra jamais acheter.
Un ressortissant non-UE sans permis C et domicilié à l'étranger veut acheter un immeuble locatif résidentiel en Suisse comme placement. Que dit la Lex Koller ?