Logement d'utilité publique et loyers contrôlés
LCAP/LUP, logements subventionnés, droit de préemption communal et la LDTR genevoise.
À côté du marché libre existe tout un pan de logements subventionnés ou contrôlés : le logement d'utilité publique (LUP). Ces régimes encadrent les loyers, l'accès et la revente. En ville, surtout à Genève, ils sont incontournables. Un agent qui les ignore peut proposer un bien à un loyer illégal ou rater une obligation de préemption communale.
- LUP
- Logement d'utilité publique : logement détenu par une collectivité, une coopérative ou un organisme sans but lucratif, à loyer modéré et soumis à des conditions d'accès.
- LCAP
- Loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements : a soutenu des logements subventionnés avec loyers contrôlés pendant une période donnée.
- Droit de préemption
- Droit pour une commune (ou le canton) d'acquérir en priorité un bien mis en vente, à conditions égales, notamment pour développer du logement d'utilité publique.
- Taux d'effort
- Rapport entre le loyer (charges comprises) et le revenu du ménage. Utilisé pour contrôler l'accès aux logements subventionnés.
- Taux d'occupation
- Rapport entre le nombre de pièces du logement et le nombre d'occupants. Contrôlé pour éviter la sous-occupation d'un logement subventionné.
- LDTR
- Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation. Protège le parc locatif genevois et contrôle les loyers après travaux.
Logements subventionnés : accès et loyers contrôlés
Un logement subventionné n'est pas attribué au plus offrant. L'accès est conditionné à des critères : un taux d'effort (le loyer ne doit pas dépasser une part du revenu du ménage) et un taux d'occupation (assez d'occupants par rapport au nombre de pièces). Les loyers sont plafonnés et contrôlés par l'autorité pendant la durée du subventionnement.
- Conditions de revenu : au-delà d'un plafond, le ménage n'a plus droit au logement (surtaxe ou départ)
- Taux d'occupation minimal : un grand logement ne peut être occupé par trop peu de personnes
- Loyer contrôlé : fixé par l'autorité, non librement négociable
- Durée : le contrôle dure tant que le logement est subventionné
Le droit de préemption communal
Plusieurs cantons et communes disposent d'un droit de préemption : quand un bien (souvent un immeuble locatif ou un terrain) est mis en vente, la commune peut se substituer à l'acheteur, à conditions égales, pour développer du logement d'utilité publique. L'agent doit savoir si le bien y est soumis : cela peut allonger les délais et faire échouer une vente conclue avec un autre acheteur.