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Facteurs de valeur, valeur vénale vs de rendement
Ce qui fait monter ou baisser un prix, et les deux grandes notions de valeur.
Quelle que soit la méthode, la valeur d'un bien repose sur des facteurs concrets. Les connaître te permet d'argumenter chaque franc de ton estimation face au vendeur comme à l'acheteur.
Les facteurs de valeur
- Localisation
- Le facteur numéro un, et de loin. Commune, quartier, proximité des transports, des écoles, des commerces, calme, fiscalité communale. Une bonne localisation se paie et se garde.
- Surface
- Plus de surface vaut plus cher, mais le prix au m2 décroît souvent quand la surface augmente (un 200 m2 ne vaut pas le double d'un 100 m2 au m2).
- État et standing
- Rénové ou à rafraîchir, qualité des matériaux, cuisine, salles d'eau. Un bien rénové se vend plus vite et plus cher.
- Exposition et luminosité
- Sud et ouest sont recherchés, nord moins. Un séjour lumineux fait monter la valeur.
- Étage et accès
- En PPE : étages élevés avec ascenseur valorisés ; rez et dernier sans ascenseur décotés. Le calme joue aussi.
- Vue
- Vue dégagée, lac, montagne : forte plus-value, parfois 10 à 20%. Vis-à-vis ou vue sur mur : décote.
Conseil de pro
Le dicton du métier : les trois facteurs les plus importants sont la localisation, la localisation et la localisation. Tu peux rénover une cuisine, tu ne déplaceras jamais un immeuble.
Valeur vénale et valeur de rendement
Deux notions de valeur reviennent en permanence dans le métier. Les confondre est une faute professionnelle classique.
Valeur vénale (de marché)
- Le prix qu'un acheteur est prêt à payer sur le marché libre
- Concerne surtout les biens habités : PPE, villas
- S'obtient par la comparative, l'hédoniste, l'intrinsèque
- C'est le prix de vente probable, ici et maintenant
Valeur de rendement
- La valeur tirée du revenu locatif que produit le bien
- Concerne les immeubles locatifs et placements
- S'obtient en capitalisant les loyers nets
- C'est ce que paierait un investisseur pour le revenu
Exemple
Un même immeuble peut avoir une valeur vénale (si on le vendait appartement par appartement à des occupants) supérieure à sa valeur de rendement (si on le vend en bloc à un investisseur). L'écart entre les deux crée des opportunités : c'est la base de la PPE-isation d'un immeuble locatif.
Estimation n est pas expertise
Une estimation d'agence oriente la mise en vente. Une expertise formelle, signée par un expert breveté, engage sa responsabilité et sert en justice, succession ou financement complexe. Ne présente jamais ton estimation comme une expertise officielle.
On vend un immeuble locatif en bloc à un investisseur. Sur quelle notion de valeur la négociation va-t-elle principalement s'appuyer ?