La méthode comparative
Comparer aux ventes réelles, ajuster les écarts, sortir un prix au m2 défendable.
La méthode comparative est la plus intuitive et la plus convaincante face à un vendeur. Le principe : un bien vaut ce que des biens similaires se sont réellement vendus dans le même secteur, récemment. On part de ces ventes, on les ajuste pour les différences, et on en déduit un prix.
Les critères de comparabilité
- Même secteur : même commune, idéalement même quartier. La localisation est le premier facteur de prix.
- Même type : on compare une PPE à une PPE, une villa à une villa.
- Surface proche : à plus ou moins 20 ou 30%. Au-delà, le prix au m2 n'est plus comparable.
- Vente récente : moins de 12 mois idéalement. Le marché bouge.
- État et standing similaires : un bien rénové ne se compare pas directement à un bien à rafraîchir.
Concrètement, on calcule un prix au mètre carré pour chaque vente de référence, on en fait une moyenne (ajustée), puis on multiplie par la surface du bien à estimer. Prenons trois ventes récentes d'appartements comparables dans le même quartier.
Les ajustements : le vrai travail du courtier
Aucun bien n'est identique. Le prix moyen au m2 est un point de départ qu'il faut ajuster selon les écarts réels entre les références et le bien estimé. Chaque différence se traduit par un plus ou un moins.
| Différence du bien estimé | Ajustement sur la valeur |
|---|---|
| Étage élevé avec ascenseur | + 2 à 5% |
| Belle vue dégagée / lac | + 5 à 15% |
| Balcon ou terrasse en plus | + valeur de la surface extérieure pondérée |
| Rez sombre / vis-à-vis | - 5 à 10% |
| Travaux de rénovation à prévoir | - coût estimé des travaux |
| Place de parc incluse | + 30'000 à 60'000 CHF selon la région |