Le modèle statistique des banques, et la valeur de reconstruction moins vétusté.
La méthode hédoniste
La méthode hédoniste est une comparaison automatisée à grande échelle. Au lieu de comparer manuellement trois ou quatre biens, un modèle statistique a analysé des dizaines de milliers de transactions et a appris combien vaut chaque caractéristique : un mètre carré de plus, une pièce supplémentaire, une bonne localisation, un état rénové.
Tu saisis les caractéristiques du bien (commune, surface, nombre de pièces, année, état, standing), le modèle ressort une valeur de marché. C'est l'outil que les banques utilisent pour les PPE et villas standard, via des fournisseurs comme IAZI ou Wuest Partner.
Les caractéristiques entrent dans le modèle, une valeur de marché en sort.
Hédoniste : forces
Rapide et objective, basée sur un gros volume de données
Reconnue par les banques pour le financement
Idéale pour les biens standards et nombreux (PPE, villas courantes)
Hédoniste : limites
Inadaptée aux biens atypiques (luxe, château, bien unique)
Ne 'voit' pas l'état réel ni l'ambiance : se fie aux données saisies
Une saisie approximative donne une valeur fausse (garbage in, garbage out)
Attention
La valeur hédoniste sert de référence à la banque pour fixer le montant qu'elle prête. Si ton prix de vente dépasse nettement la valeur hédoniste, l'acheteur devra combler la différence en fonds propres. À surveiller absolument dans une négociation.
La méthode intrinsèque (valeur réelle)
La méthode intrinsèque, ou valeur réelle, raisonne en coût de remplacement : combien coûterait-il de racheter le terrain et de reconstruire le bâtiment à neuf aujourd'hui, moins la dépréciation due à l'âge et à l'usure (la vétusté). On l'utilise pour les villas sans comparables et en matière d'assurance.
1
Valeur du terrain
Surface de la parcelle multipliée par le prix du m2 de terrain dans la commune. Ce que vaudrait le terrain nu, constructible.
2
Coût de reconstruction à neuf
Ce que coûterait la construction du bâtiment identique aujourd'hui (volume bâti x prix au m3, ou surface x prix au m2 de construction).
3
Moins la vétusté
On retranche la dépréciation liée à l'âge et à l'usure. Un bâtiment de 30 ans peu entretenu perd plus qu'un bâtiment rénové.
4
Plus les aménagements extérieurs
Piscine, garage, mur, jardin aménagé : on les ajoute à leur valeur résiduelle.
Valeur intrinsèque : exemple sur une villa
Terrain : 800 m2 x 800 CHF/m2640'000 CHF
Coût de reconstruction à neuf900'000 CHF
Vétusté du bâtiment (-25%)- 225'000 CHF
Aménagements extérieurs+ 60'000 CHF
Valeur intrinsèque1'375'000 CHF
À savoir
La valeur intrinsèque dit ce que le bien a coûté à produire, pas forcément ce que le marché paiera. Un superbe bâtiment dans un secteur peu prisé peut avoir une forte valeur intrinsèque mais une valeur de marché plus basse. D'où l'importance de croiser avec la comparative.
Une villa unique, sans aucun bien comparable vendu récemment dans la région. Quelle méthode est la plus adaptée pour bâtir une valeur de base ?
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