Statut et cadre légal pour exercer
Salarié en régie ou indépendant, raison individuelle ou Sàrl, AVS, TVA, RC pro et LBA : le cadre réel pour démarrer en Suisse romande.
Avant de décrocher ton premier mandat, tu dois savoir sous quel statut tu exerces. Bonne nouvelle : contrairement à la France ou aux États-Unis, la Suisse n'impose pas de licence fédérale obligatoire pour courtier. Mauvaise nouvelle : cette liberté attire des amateurs, et le marché distingue vite le pro crédible du touriste. Cette leçon pose le cadre juridique et administratif pour démarrer propre.
Salarié en régie ou indépendant
Deux chemins s'ouvrent à toi. Salarié dans une régie (Naef, DeRham, Barnes, Bory, Moser Vernet...) : tu profites de la marque, des mandats existants, de la formation, mais tu partages la commission et tu obéis à une hiérarchie. Indépendant : tu gardes tout, mais tu construis ta marque, ta base et tes charges depuis zéro.
Salarié en régie
- Salaire fixe + part variable, sécurité au démarrage
- Mandats, CRM, marque et back-office fournis
- Formation et mentorat par des seniors
- Commission partagée, autonomie limitée
Indépendant
- 100% de la commission de courtage
- Liberté totale de niche et de méthode
- Tout à construire : marque, base, outils, charges
- Revenu nul tant que la première vente n'aboutit pas
Raison individuelle, Sàrl ou SA
Si tu pars indépendant, tu choisis une forme juridique. La raison individuelle est simple et gratuite à créer mais ta responsabilité est illimitée sur ton patrimoine privé. La Sàrl (capital 20'000 CHF) ou la SA (capital 100'000 CHF, dont 50'000 libérés) protègent ton patrimoine et inspirent confiance, au prix de formalités et de comptabilité plus lourdes.
| Critère | Raison individuelle | Sàrl | SA |
|---|---|---|---|
| Capital minimum | Aucun | 20'000 CHF | 100'000 CHF (50'000 libérés) |
| Responsabilité | Illimitée | Limitée au capital | Limitée au capital |
| Inscription RC | Dès 100'000 CHF de CA | Obligatoire | Obligatoire |
| Image / crédibilité | Correcte | Bonne | Forte |
| Coût de création | Quasi nul | ~1'000–2'000 CHF | ~2'000–4'000 CHF |
Les obligations administratives à ne pas rater
- AVS : tu t'annonces à la caisse de compensation comme indépendant ; elle valide (ou non) ton statut d'indépendant au sens AVS.
- TVA : assujettissement obligatoire dès 100'000 CHF de chiffre d'affaires annuel. La commission de courtage est soumise à la TVA (taux normal 8,1%).
- RC professionnelle : non obligatoire par la loi, mais indispensable. Une estimation erronée ou un défaut d'information peut engager ta responsabilité.
- LBA : si tu encaisses des fonds ou interviens dans des opérations financières, tu peux être qualifié d'intermédiaire financier soumis à la Loi sur le blanchiment d'argent (devoir de diligence, identification du client).
- Raison individuelle
- Forme juridique la plus simple où l'entreprise se confond avec la personne ; responsabilité illimitée sur le patrimoine privé.
- Sàrl
- Société à responsabilité limitée, capital minimum 20'000 CHF, responsabilité limitée à ce capital.
- Assujettissement TVA
- Obligation de facturer et reverser la TVA, déclenchée dès 100'000 CHF de chiffre d'affaires annuel en Suisse.
- RC professionnelle
- Assurance responsabilité civile couvrant les dommages causés au client par une faute professionnelle de l'agent.
- Intermédiaire financier (LBA)
- Personne qui, dans le cadre de son activité, gère ou aide à transférer des valeurs patrimoniales de tiers ; soumise à des devoirs de diligence anti-blanchiment.