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Locaux commerciaux vs habitation : ce qui change
La grande ligne de partage du droit du bail suisse et ses conséquences concrètes.
Le droit du bail suisse (art. 253 ss CO) traite la chose louée dans un cadre commun, puis sépare deux régimes : le bail d'habitation et le bail de locaux commerciaux. Cette distinction n'est pas cosmétique : elle change les délais de congé, la marge de négociation, et la manière dont tu rédiges le contrat.
Est un local commercial tout espace loué pour y exercer une activité professionnelle ou commerciale : bureau, surface de vente, atelier, dépôt, cabinet, restaurant. Le critère est l'usage convenu au contrat, pas la nature du bâtiment. Un appartement loué officiellement comme cabinet médical suit le régime commercial.
- Bail (contrat)
- Contrat par lequel le bailleur cède l'usage d'une chose au locataire contre un loyer (art. 253 CO).
- Bailleur
- Le propriétaire (ou son représentant) qui loue le local. En vente il serait « vendeur ».
- Local commercial
- Espace loué pour une activité professionnelle ou commerciale, défini par l'usage convenu au contrat.
- Liberté contractuelle
- En bail commercial, les parties peuvent négocier beaucoup plus librement qu'en habitation : durée, charges, répartition des travaux.
Bail d'habitation
- Délai de congé légal minimum : 3 mois (art. 266c CO).
- Locataire fortement protégé, régime largement impératif.
- Formule officielle cantonale obligatoire pour le congé du bailleur.
- Marge de négociation contractuelle réduite.
Bail de locaux commerciaux
- Délai de congé légal minimum : 6 mois (art. 266d CO).
- Plus grande liberté contractuelle entre professionnels.
- Formule officielle aussi requise pour le congé du bailleur.
- Charges, travaux et durée souvent négociés au cas par cas.
Le point clé
Retiens la phrase-clé : commercial = 6 mois, habitation = 3 mois pour le délai de congé légal minimum. C'est la première chose qu'un client professionnel attend que tu saches.
La protection contre les congés reste là
Plus de liberté contractuelle ne veut pas dire « zéro protection ». Le locataire commercial peut toujours contester un congé abusif et demander la prolongation du bail (art. 271 ss et 272 ss CO). On y revient en leçon 5.
Un client loue un appartement qu'il déclare au contrat comme cabinet de physiothérapie. Quel régime s'applique ?